Foreclosures

 

Foreclosures Do Not Affect Rent Control Rights

 

There are currently a lot of foreclosures happening throughout the country. In San Francisco, foreclosures do not affect the rights of tenants under the Rent Ordinance. Thus, tenants in units subject to the Rent Ordinance have the right to stay in the unit after a foreclosure on the same terms and conditions of tenancy as before. The Court of Appeal held in Gross v. Superior Court (1985)171 Cal.App.3d 265 that foreclosure, like any other sale, is not a just cause for eviction under the Rent Ordinance and provides no basis to force the tenant to leave. Any tenant who receives an eviction notice based on foreclosure of the property can file a "Report of Alleged Wrongful Eviction" with the Rent Board, and may also want to obtain legal advice from an attorney. In addition, any tenant who suffers a substantial decrease in housing services, such as termination of utility service(s) either before or after foreclosure, can file a tenant petition with the Rent Board requesting a corresponding reduction in rent. Tenants should pay the rent to the new owner or put the rent money aside if the new owner is not known.

 

Extension of Eviction Protections

to Previously Exempt Units After Foreclosure

 

Effective April 25, 2010, any tenant in San Francisco who was in possession of a rental unit that was exempt from and not subject to the Rent Ordinance at the time of foreclosure may not be evicted by the person or entity who took title through foreclosure, except for a “just cause” reason under the Rent Ordinance and only after expiration of the tenant’s existing lease term. [Ordinance Section37.9D(b)] 

 

法拍屋不影響租金管制權利

 

近來全國各地有許多法拍屋。在舊金山,法拍屋並不影響受房租條例 (RentOrdinance) 規範的房客的權利。因此,房屋被法院拍賣後,受到房租條例規範的房客有權以和先前同樣的租賃條款和條件繼續租住該房屋。在Gross對高等法院 (1985) 171 Cal.App.3d 265 的案件中,上訴法院裁決法拍屋就如 同其他的買賣一樣,不能當做正當原因來驅趕受房租條例規範的房客,且也不構成強迫房客搬離的法律基礎。任何因住在法拍屋而收到驅逐通知的房客,可以提出「聲稱非法驅趕報告」給房租委員會 (Rent Board), 也可以向律師尋問法律上的意見。 此外,任何在住屋服務上感到有大幅降低的房客,例如在 取消抵押品回贖權之前或之後停止公用事業(水、電等)服務,可提交房客請願書給房租委員會,要求適當的減少租金。房客應把租金繳交給新的屋主,或如不知道新的屋主為誰,可先把租金放在一邊收好。 

 

原本免受房租條例規範之房屋遭法拍後,租屋房客享有延期驅逐保護

 

自 2010 年 4 月 25 日起,所有居住在舊金山的房客,若承租的房子免受或不受房租條例之規範,在該房屋遭法拍後,透過法拍程序取得房屋所有權的新屋主或實體不得強迫房客搬遷,除非是基於房租條例明定之「正當理由」或房客既有租約到期後使得為之。 [房租條例第 37 條第 9 D (b) ] 

 

[Translator's Note: 本文中的foreclosure是指近來次貸危機中,因屋主無法按時繳交貸款額,有許多房子遭銀行取回或法院查封,在法律上稱取消抵押品贖回權。] 

 

Ejecuciones hipotecarias no afectan a los derechos previstos

por la Ordenanza de Arrendamiento

 

Actualmente, se están ejecutando muchas hipotecasa través de todo el país. En San Francisco, los juicios hipotecarios no afectana los derechos de los inquilinos bajo la Ordenanza de Arrendamiento. Por lotanto, inquilinos cuyas unidades son sujetas a la Ordenanza de Arrendamiento tienen el derecho de quedarse en sus unidades después de cualquier ejecución hipotecaria, bajo los mismos términos y las mismas condiciones de alquiler como antes. El Tribunal de Apelaciones dictó, en Gross v. Superior Court (1985) 171 Cal.App.3d265, que una ejecución hipotecaria, igual que cualquier otra venta, no es motivo fundado para el desalojo según la Ordenanza de Arrendamiento y no ofrece ninguna base para expulsar a un inquilino. Si un inquilino recibe un aviso dedesalojo basado en la ejecución de la hipoteca de una propiedad, él o ella puede presentar una “Denuncia por supuesto desalojo injusto” con la Junta de Control de Renta, y quizás le beneficiaría obtener consejos legales de parte de un abogado. Además, cualquier inquilino que se ve sujeto a una baja considerable de servicios de vivienda, tal como la interrupción de servicios públicos, o antes o después de una ejecución hipotecaria, puede presentar una petición ante la Junta de Control de Renta pidiendo una reducción correspondiente en la cantidad de su renta. Tales inquilinos deben pagar la renta al nuevo propietario o guardar ese dinero aparte si no se conoce quién es el nuevo dueño. 

 

EXTENSIÓN DE LAS PROTECCIONES AL DESALOJO DE UNIDADES PREVIAMENTE EXENTAS LUEGO DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

 

A partir del 25 de abril de 2010, cualquier inquilino en San Francisco que haya estado en posesión de una unidad de arrendamiento exenta y no sujeta a la Ordenanza del Control de Rentas en el momento de producirse una ejecución hipotecaria no puede ser desalojado por la persona o entidad que adquiere el título de propiedad a través de la ejecución hipotecaria, excepto que sea por “justa causa” de conformidad con la Ordenanza del Control de Rentas y solamente con posterioridad al vencimiento del plazo de arrendamiento existente. [Sección 37.9D(b) de la Ordenanza]

 

 

April 2010