Hoja de Información #6 - Peticiones de los Inquilinos

 

Resumen de las Peticiones de los Inquilinos

Un Inquilino puede presentar diversos tipos de reclamos contra su arrendador por medio de una Petición de Inquilino ante La Junta del Control de Rentas. No hay cobro por presentar dicha petición. En muchos casos, las peticiones se resuelven después de una sesión de conciliación, aunque a veces se necesita una audiencia de arbitraje ante un Juez de derecho administrativo.

El Inquilino puede combinar más de un tipo de reclamo en la Petición de Inquilino. Los tipos de reclamos que pueden incluirse en la petición son:

  • Disminución Sustancial De Los Servicios De Vivienda;
  • Falta de Reparaciones y Mantenimiento;
  • Aumento Ilegal de Renta o Petición para Determinar la Renta Legal;
  • Gastos Operativos Inapropiados de Servicios Públicos;
  • Gastos Operativos Inapropiados de Bonos de Renta de Agua;
  • Gastos Operativos Inapropiados de la Medida de Bonos de Obligaciones Generales;
  • Descontinuar Gastos Operativos de una Mejora de Capital;
  • Sección 6.15C(3) Reclamo de Renta Proporcional hecho por el Sub Inquilino contra el Inquilino Principal;
  • Reclamo Ilegal sobre el Renta Inicial hecho por el Sub Inquilino; y
  • No-cumplimiento con la Política Uniforme del Visitante al Hotel o con la Política de Visitantes Suplementaria Aprobada.

Se puede presentar los siguientes tipos de reclamos en La Junta del Control de Rentas, aunque usualmente no se les programa una audiencia o conciliación:

  • Resumen de Petición de Inquilino Basado en el Recibo de Notificación Inválida de Aumento de Renta
  • Reporte de Alegación por Desalojo Erróneo

La Junta del Control de Rentas no puede decidir asuntos que no estén contemplados por la Ordenanza del Control de Rentas. Por ejemplo, no juzgamos temas que no estén relacionados al monto del renta que se cobra, como por ejemplo acoso, discriminación y represalias. Tampoco juzgamos temas que tengan que ver con los depósitos en garantía. Dichos temas deben ser decididos en la corte o en otro foro.

 

Petición por Disminución Sustancial De Los Servicios De Vivienda

Un Inquilino puede solicitar a La Junta del Control de Rentas una reducción en el renta base cuando el arrendador ha reducido sustancialmente un Servicio de vivienda sin reducir el renta base del Inquilino. Esto incluye un Servicio de vivienda proporcionado al inicio del arrendamiento; un Servicio de vivienda esperado razonablemente bajo las circunstancias; un Servicio de vivienda verificable prometido por el arrendador con antelación al inicio del arrendamiento pero que nunca se proporcionó; y/o un Servicio de vivienda agregado después del inicio del arrendamiento en donde se pagó un renta adicional cuando el servicio fue proporcionado.

Un “Servicio de vivienda” es cualquier servicio o prestación que provee el arrendador y que está conectado con el uso o la culpabilidad de una unidad sujeta a arrendamiento incluyendo, pero no limitado a: reparaciones; reemplazos; mantenimiento; pintura; luz; calefacción; agua; servicio de ascensor; instalaciones de lavandería y privilegios; servicio de conserje; rechazo al retiro; amoblado; teléfono; estacionamiento; derechos permitidos al Inquilino por acuerdo, incluyendo el derecho a un número específico de ocupantes, ya sea explícito o implícito, y aunque el acuerdo prohíba o no subarrendar y/o asignaciones; y cualesquiera otros beneficios, privilegios o instalaciones. (Nótese que el arrendador debe tener una “causa justa” como razón para retirar o cortar los siguientes servicios de vivienda de un arriendo: instalaciones de cochera, instalaciones de estacionamiento, pistas, espacios para almacenaje, lavandería, pisos, patios, o jardines en el mismo predio, o instalaciones de cocina o vestíbulos en un hotel con habitación individual (single room occupancy - SRO).

A fin de que se conceda una reducción de renta, el Inquilino debe probar que la reducción en la prestación del servicio fue sustancial, y que el arrendador fue notificado del problema o la condición con anticipación, pero no fue capaz de restablecer el Servicio de vivienda dentro de un tiempo razonable posterior a recibir la notificación. La notificación puede ser real o constructiva. El hecho que un arrendador haya intentado corregir el problema sin éxito no es defensa para una reducción ante la petición de servicios.

La reducción de la renta está limitada al monto requerido en la petición, y el Inquilino debe estar preparado para justificar o explicar el monto de la reducción de renta solicitada. Se debe proporcionar evidencia de que pertenezca al valor del Servicio de vivienda, incluyendo una descripción de cómo el problema o la reducción del servicio impacta al Inquilino y cómo afecta el valor del arriendo.

Si el Inquilino prueba una reducción sustancial en los servicios de vivienda, se le concederá una reducción de la renta, retroactiva a la fecha en la que el arrendador recibió notificación de la reducción de los servicios de vivienda. Las reducciones de renta están limitadas a un periodo de un año antes que la petición sea presentada, a menos que el Inquilino pueda probar que el arrendador ya tenía conocimiento del problema desde mucho tiempo atrás, o que muestre las extraordinarias circunstancias exigentes. Si el Servicio de vivienda no es repuesto para el momento en que se toma la decisión, la reducción en la renta se mantendrá efectiva hasta que el arrendador restablezca el Servicio de vivienda y que le informe apropiadamente al Inquilino por escrito que aumentará la renta en el monto que se fijó para la reducción de la renta. La Junta del Control de Rentas no tiene autoridad para obligar al Inquilino a que reponga el servicio, sino sólo puede ordenar una reducción de renta por la pérdida del Servicio de vivienda.

 

Peticiones para Falta de Reparación y Mantenimiento

Un Inquilino puede solicitar el aplazamiento de cualquier aumento de renta (excepto los gastos operativos de mejora de capital, los gastos operativos por servicios públicos o los gastos operativos por medida de bonos) si el arrendador no ha hecho las reparaciones, reemplazos o mantenimiento solicitados, como lo manda la ley del estado y/o la ley local. Si la petición es concedida, el aumento de renta propuesto será aplazado o pospuesto hasta que las reparaciones solicitadas sean hechas. La fecha de cumplimento de contrato del Inquilino no se verá afectada por el aplazamiento de dicho aumento. La petición debe ser presentada no más de 60 días posteriores a la recepción que haga el Inquilino de la notificación de aumento de renta.

A fin de que se pueda aplazar el aumento de renta debido a la falta de reparaciones, el Inquilino debe probar que el arrendador sabía que el trabajo necesitaba ser hecho y que era requerido por ley. Los Inquilinos deben notificar a sus arrendadores sobre las reparaciones necesarias por escrito, si es posible, o notificar verbalmente con una carta que confirme la solicitud. Adicionalmente, el Inquilino debe contactar al Departamento de Inspección de Inmuebles u otra agencia apropiada de la ciudad para solicitar una inspección que busque violaciones al código. La “Notificación de Violación,” si es que una es emitida, es prueba que existe una violación a la ley.

Los Inquilinos deberán pagar el aumento de renta en disputa hasta que la decisión del Juez de Derecho Administrativo sea emitida. Si el Juez de Derecho Administrativo decide que el arrendador no tenía derecho a aumentar la renta debido a los problemas de reparaciones, se le ordenará al arrendador que devuelva la diferencia del aumento de renta que se le pagó desde la fecha efectiva. La decisión del Juez de Derecho Administrativo detallará las reparaciones que el arrendador necesita hacer a fin de readmitir el incremento de renta. La petición no será concedida si las reparaciones se terminaron antes de la fecha efectiva del aumento de renta. Note que La Junta del Control de Rentas no tiene autoridad para ordenarle al arrendador a que realice las reparaciones; sólo un inspector de la ciudad puede hacerlo.

Aunque existen soluciones adicionales bajo las leyes del estado para los casos en los que el arrendador no cumple con las reparaciones (como por ejemplo la retención de renta o “reparo y descuento”), los Inquilinos deben saber que dichas soluciones conllevan riesgos y pueden terminar en una acción de desalojo. Un Inquilino debe asesorarse legalmente antes de decidir retener la renta según las disposiciones de las leyes del estado.

Dependiendo de la naturaleza de la violación del código, el Inquilino puede combinar un reclamo por Falla a las Reparaciones y Mantenimiento con un reclamo basado en la Disminución Sustancial De Los Servicios De Vivienda, lo que puede conllevar a una reducción de la renta básica, así como el aplazamiento del propuesto aumento de renta. El Inquilino también puede elevar la falla del arrendador para reparar y dar mantenimiento como defensa contra la petición de aumento de renta hecha por el arrendador, basado en gastos operativos o de mantenimiento incrementados o en rentas comparables.

 

Consejos Útiles para Inquilinos que planeen Presentar una petición contra la
Disminución Sustancial de los Servicios de Vivienda y/o
Falta de Reparación y Mantenimiento

Complete los formularios de la petición en su totalidad y con exactitud. El procesamiento de las peticiones de los Inquilinos se retrasa a menudo debido a que las peticiones son presentadas con información incompleta y/o los documentos de apoyo no son entregados a tiempo. Puede ayudar a aligerar el proceso considerablemente asegurándote de no olvidar ninguno de los puntos detallados a continuación.

  • ¿Hay suficientes direcciones postales y números telefónicos del Inquilino, el arrendador y/o el gerente?
  • ¿Está firmada y fechada la petición?
  • Si hay compañeros de habitación que deseen ser incluidos en la acción, cada uno debe firmar la solicitud del Inquilino y ser listado como co-solicitante o presentar una petición por separado y solicitar se adjunte a la solicitud del Inquilino.
  • Toda la documentación que apoye la solicitud debe ser relevante con los reclamos presentados, debe estar organizada claramente y marcada con etiquetas para ayudar al personal de La Junta del Control de Rentas a que revise, procese, escuche y decida su caso.
  • ¿Se ha proporcionado copias - NO los originales - de cualquier tipo de documento de apoyo y/o fotografías? Los originales deben llevarse a las audiencias para su inspección, pero no se le debe entregar a La Junta del Control de Rentas para que los agregue al archivo. (La Junta del Control de Rentas no puede recuperar evidencia de los archivos y devolvérsela.)
  • ¿Además del formulario Solicitud del Inquilino para Arbitraje, este es el formulario correcto (esto es, Declaración de Reducción en Servicios y/o está la Declaración de Fallas para hacer Reparaciones llena por completo y agregada a la petición?

Para las Peticiones basadas en Reclamos sobre la Disminución Sustancial de los Servicios de Vivienda:

  • ¿Está cada servicio reducido de vivienda listado clara y separadamente?
  • ¿Está expresado en dólares el valor mensual del servicio de vivienda, proporcionado para cada reclamo por separado? La Junta del Control de Rentas no puede hacer esto por usted.
  • ¿Está agregada la documentación de apoyo para cada servicio de vivienda reducido? Evidencia podrá ser una Notificación de Violación del Departamento de Inspección de Edificaciones, copias de cartas para el arrendador, fotografías, etc.
  • Para cada reclamo por separado, ¿hay fechas que indiquen cuándo se redujo el servicio de vivienda o cuándo no se proveyó y cuándo se restableció el servicio, si es que fue restablecido?
  • NOTA: No se concederán reducciones sobre el renta por más de un año antes de que la fecha de petición haya sido presentada, a menos que el Inquilino pueda probar que el arrendador tenía conocimiento del servicio reducido de vivienda desde mucho antes o que se muestre que existen circunstancias extraordinarias. La notificación puede ser real o constructiva.

Para las Peticiones basadas en la Falla del Arrendador para hacer Reparaciones o Mantenimiento:

  • ¿Se está presentando la petición dentro de los 60 días que el Inquilino recibió una notificación de incremento del renta? Si han pasado más de 60 días, la petición no podrá ser concedida.
  • ¿Está la notificación de aumento del renta incluida con la petición?
  • ¿Se encuentra incluida con la petición alguna Notificación de Violación emitida por el Departamento de Inspección de Edificaciones, el Departamento de Salud Pública o por alguna agencia similar? Si no es así, ¿existe alguna otra prueba que la falla del arrendador para hacer reparaciones o mantenimiento es una violación a la ley local o a la ley del estado?
  • ¿Cuándo y cómo se le notificó al arrendador sobre los problemas de reparación o mantenimiento? Provea copias de las cartas dirigidas al arrendador, fotografías, etc. Junto con la petición.
  • NOTA: Un reclamo exitoso contra la falla al hacer reparaciones SOLAMENTE puede evitar que el aumento propuesto entre en efecto hasta que las reparaciones sean hechas – ésta no reduce la renta.

Después que la Petición es presentada, generalmente se programa una sesión de conciliación.

  • Las sesiones de conciliación se suelen programar dentro de los 30-60 días después que la petición ha sido presentada.
  • Las notificaciones de la sesión de conciliación son enviadas por correo a todas las partes cuando menos 10 días antes de la conciliación. Las sesiones de conciliación están programadas de lunes –viernes a las 9:00 am y a la 1:30 pm.
  • Si la petición no es resuelta en la sesión de conciliación, se programará una audiencia de arbitraje dentro de los siguientes 45 días. Las notificaciones de la audiencia de arbitraje son enviadas por correo a todas las partes cuando menos 10 días antes de la audiencia. Las audiencias están programadas de lunes –viernes a las 9:00 am, 11:00am y 2:00 pm.

 

Peticiones Contra el Aumento Ilegal de la Renta
y Determinación de la Renta Legal

Si un Inquilino disputa un aumento de renta o desea saber si su renta actual es legal, el Inquilino puede presentar una petición alegando un aumento ilegal en su renta y/o solicitar una determinación de una renta legal. No hay límite de tiempo para presentar dicha petición.

A fin de determinar si la renta es legal, el Juez de Derecho Administrativo revisará todo el historial de renta regresando hasta 1 de abril de 1981 o a principio del periodo de arrendamiento, lo que haya sucedido último. Cuando el Inquilino solicitante se convierta en Inquilino oficial, se revisará todo el historial de renta de dicho arrendamiento.

Una petición que alega un aumento ilegal de renta será programada para una audiencia ante un Juez de Derecho Administrativo. El Inquilino debe proveer evidencia del monto y fecha efectiva de cada aumento de renta que se le haya impuesto, incluyendo copias de todos los contratos disponibles, notificaciones de aumento de renta, recibos por renta, cheques cancelados o cualquier otra prueba de pago.

Los arrendadores podrán defender la petición presentando evidencia que todos los aumentos de renta fueron apropiados o que algún aumento de renta excesivo no fue impuesto o pagado. El hecho que un Inquilino haya estado de acuerdo en pagar un aumento ilegal de la renta no es una defensa, ya que dichos acuerdos son nulos por ser contrarios a la política pública, ya que a los Inquilinos no se les permite renunciar a sus derechos bajo la Ordenanza del Control de Rentas.

La Junta del Control de Rentas sólo puede ajustar los aumentos excesivos de renta que hayan sido impuestos en o después de 1 de abril de 1982. La Ordenanza también limita el repago de los excesos de renta debido a los aumentos nulos hechos al periodo de tres años que precede la presentación de la petición. Sin embargo, el Juez de Derecho Administrativo reajustará la renta básica del Inquilino al monto legal basado en todo el historial de renta.

 

Peticiones de los Inquilinos Sobre Gasto Traspasado Inapropiado de Servicios Públicos y Gastos
Traspasado Aprobados Sobre Apelación por dificultades económicas

Un Inquilino puede presentar una petición a La Junta del Control de Rentas para reclamar la imposición de un gasto traspasado sobre servicios públicos si el arrendador ha aumentado la renta básica del Inquilino, basado en un aumento en los costos del gas y la electricidad, pero que no haya presentado a La Junta del Control de Rentas una petición de aprobación del gasto traspasado sobre los servicios públicos. Primero, el arrendador debe solicitar la aprobación de dicho gasto traspasado sobre servicios públicos antes de entregarle al Inquilino la notificación de aumento de su renta como resultado del gasto traspasado sobre servicios públicos. La petición de un Inquilino que reclame un gasto traspasado no aprobado sobre servicios públicos debe ser presentada dentro de un año de la fecha efectiva de dicho gasto traspasado.

Si el arrendador ha presentado una petición de aprobación para el gasto traspasado sobre servicios públicos, La Junta del Control de Rentas enviará una copia por correo al Inquilino poco después que ésta haya sido presentada. Se le dará oportunidad al Inquilino para que presente objeciones por escrito a la petición. La petición será revisada por un Juez de Derecho Administrativo y decidida sin una audiencia, a menos que el Juez de Derecho Administrativo determine que se necesita una audiencia. Si la petición es aprobada sin una audiencia, el arrendador y el Inquilino recibirán la decisión por escrito en el correo, aprobando el gasto traspasado sobre servicios públicos. Si se requiere una audiencia, las partes recibirán notificaciones por escrito sobre las fechas y horas de la audiencia. El Inquilino podrá elevar objeciones al gasto traspasado de servicios públicos en la audiencia.

Un gasto traspasado de servicios públicos se mantendrá en efecto por no más de 12 meses. Si el gasto traspasado no se descontinúa después de 12 meses, el Inquilino puede presentar una petición a La Junta del Control de Rentas alegando un gasto traspasado de servicios públicos inapropiado y podrá pedir la devolución de los excesos que pagó. No hay límite de tiempo para presentar esta petición.

Si el pago de un gasto traspasado de servicios genera dificultades financieras para el Inquilino, el Inquilino podrá presentar una apelación pidiendo una liberación parcial o total de pago del gasto traspasado. Las apelaciones basadas en dificultades financieras deben ser presentadas dentro de los 15 días posteriores, después que la decisión que aprueba el gasto haya sido enviada al Inquilino por correo. El Inquilino debe usar un formulario de Apelación y una Solicitud de Dificultad Financiera de manos de La Junta del Control de Rentas. Si la apelación es presentada oportunamente, el Inquilino no tiene que pagar el gasto traspasado por servicios públicos mientras que la apelación se encuentre pendiente. Sin embargo, si la apelación es denegada, el Inquilino tendrá que pagar el monto del gasto traspasado por servicios aprobado, vigente desde la fecha efectiva de la notificación de aumento de renta.

 

Apelación del Inquilino por los Gastos
Traspasados Inapropiados del bonos de ingreso del agua

Un arrendador que paga por el agua que usan sus Inquilinos podrá pasarles el 50% de los cargos por uso de agua como resultado de los recibos que emiten los Bonos de Renta del Sistema Mejorado de Aguas. El método para calcular el Gasto traspasado del Bono de Aguas está especificado en las Reglas y Regulaciones. Se les pide a los arrendadores que usen una hoja de trabajo proporcionada por La Junta del Control de Rentas para calcular el monto del gasto traspasado.

A fin de imponer el gasto traspasado, el arrendador debe darle al Inquilino una notificación escrita de aumento del renta así como una completa hoja de trabajo sobre el gasto traspasado del bono de agua. No es necesario que el arrendador presente una petición solicitando apoyo al Gasto traspasado de Bono del Agua. Sin embargo, si un Inquilino cree que el gasto traspasado es inapropiado, el Inquilino podrá presentar una petición para apelar al gasto traspasado dentro del año de su fecha de inicio. Un Gasto traspasado del Bono de Agua puede no ser apropiado por una o más de las siguientes razones:

  • El arrendador no calculó el gasto traspasado apropiadamente;
  • El gasto traspasado es calculado usando una unidad de conteo incorrecta;
  • El arrendador no proveyó una clara explicación por escrito de los cargos ni del cálculo del gasto traspasado;
  • La unidad de vivienda del Inquilino no cumple con las leyes aplicables que requieren dispositivos de conversión de aguas;
  • El Inquilino solicitó una copia de los recibos de agua y el arrendador no se lo dio;
  • El arrendamiento empezó durante o después de los periodos de facturación incluidos en el cálculo del gasto traspasado;
  • El arrendador descontinuó el gasto traspasado después de pagarlo en su totalidad.

Un Inquilino puede también presentar una solicitud de dificultad económica a La Junta del Control de Rentas solicitando la exoneración de pago en todo o parte del Gasto traspasado del Bono de Aguas. Una solicitud de dificultad económica se debe presentar dentro de un año desde la fecha efectiva del Gasto traspasado del Bono de Aguas. Desde el momento que se presenta una solicitud de dificultad económica, el Inquilino no necesita pagar el gasto traspasado hasta que un Juez de Ley Administrativa tome una decisión luego de una audiencia sobre la aplicación de la dificultad económica del Inquilino.

 

Apelación del Inquilino Sobre los Gastos Traspasados Inapropiados de la Medida de Bonos de Obligación General

Un arrendador podrá pasar a sus Inquilinos el 100% del aumento en las cuentas tributarias de propiedad del arrendador que resulten del pago de los bonos de obligación general aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998. El arrendador podrá pasar a sus Inquilinos sólo el 50% del aumento como resultado de los bonos aprobados después del 14 de noviembre de 2002.

A fin de imponer los gastos operativos, el arrendador debe darle al Inquilino una notificación por escrito del aumento de la renta, así como una hoja de trabajo completa del Gasto traspasado por la Medida del Bono. El arrendador no necesita presentar una petición para la aprobación del Gasto traspasado por la Medida del Bono. Sin embargo, si un Inquilino cree que el gasto traspasado es inapropiado, el Inquilino podrá presentar una petición de arbitraje para apelar el gasto traspasado, dentro de un año desde su fecha efectiva. Un Gasto traspasado por la Medida del Bono puede ser inapropiado por una o más de las siguientes razones:

  • El arrendador no calculó el gasto traspasado apropiadamente;
  • El gasto traspasado es calculado usando una unidad de conteo incorrecta;
  • El gasto traspasado no le fue impuesto al Inquilino en la fecha fin de su contrato;
  • El Inquilino no se encontraba en la residencia para el 1 de noviembre del año tributario aplicable;
  • El arrendador falló al descontinuar el gasto traspasado después de 12 meses.

 

Peticiones para Descontinuar la Imposición de
Gasto Traspasado de Mejoras de Capital

A fin de poder pasar los costos de la mejora del capital a sus Inquilinos, el arrendador debe presentar primero una petición y obtener la aprobación de La Junta del Control de Rentas del gasto traspasado. El gasto traspasado no es permanente, y sólo se puede imponer por un periodo de tiempo limitado, conocido como “periodo de amortización.” Dependiendo del tipo de mejora de capital y del tamaño del edificio, el periodo de amortización puede ser de 7, 10, 15 ó 20 años. El monto del gasto traspasado mensual y el periodo de amortización serán especificados en la decisión del Juez de Derecho Administrativo sobre la petición de mejora de capital.

El gasto traspasado no se convierte en parte de la renta básica del Inquilino, y debe descontinuarse al final del periodo de amortización aplicable. Si un arrendador falla al descontinuar el gasto traspasado de una mejora de capital en el momento apropiado, el arrendador será responsable ante el Inquilino por cualquier pago en exceso del gasto traspasado. El Inquilino podrá presentar una petición a La Junta del Control de Rentas para solicitar la devolución de los pagos en exceso. No hay límite de tiempo para presentar dicha petición. Si el Inquilino prueba que sobrepagó un gasto traspasado de mejora de capital, el Juez de Derecho Administrativo emitirá una decisión por escrito ordenándole al arrendador que devuelva todos los pagos en exceso.

 

Sección 6.15C(3) Petición de los Sub-Inquilinos Basada en la Renta Proporcional

De conformidad con las Reglas y Regulaciones de la Sección 6.15C(3), un Inquilino principal que comparte una unidad de arrendamiento con uno o más sub-Inquilinos no puede cobrar a ningún sub-Inquilino más de la parte proporcional del total del renta que paga el Inquilino principal al arrendador. Para los arrendamientos que se iniciaron el 24 de mayo de 1998, se requiere que el Inquilino principal le entregue a cada sub-Inquilino una declaración por escrito del monto que el Inquilino principal le paga al propietario, con anticipación al inicio del sub-arriendo.

La parte proporcional permisible del renta total puede ser calculada, basada en la división equitativa entre tantos ocupantes, o el metraje cuadrado compartido con y/o ocupado exclusivamente por el sub-Inquilino, o cualquier otro método que mida el renta apropiadamente de tal manera que el sub-Inquilino no pague más al Inquilino principal de lo que el Inquilino principal le paga al arrendador por la vivienda del sub-Inquilino y los servicios de vivienda. Para determinar la renta básica apropiada, se podrá considerar los servicios de vivienda adicionales (como son el mobiliario y los servicios públicos) proveídos por el Inquilino principal y/o cualquier obligación especial del Inquilino principal y/o evidencia de las prestaciones relativas o el valor de las habitaciones, según se considere.

Si la renta total pagada por el Inquilino principal al arrendador aumenta debido a un aumento legal del renta o por un gasto traspasado, la parte de renta del sub-Inquilino podrá ser incrementada proporcionalmente sin importar la fecha de fin de contrato del sub-Inquilino. Similarmente, si el total de la renta que el Inquilino principal le debe al arrendador se redujera, la parte proporcional del renta del sub-Inquilino se reducirá lógicamente.

Un sub-Inquilino que cree que está pagando más que la parte proporcional del total de la renta podrá presentar una Petición de Inquilino contra el Inquilino Principal por este motivo. Si el subarriendo persiste, el Juez de Derecho Administrativo ajustará la renta y le ordenará al Inquilino principal que devuelva cualquier pago en exceso hecho sobre la renta.

 

Reclamos del Sub-Inquilino por Renta Inicial Ilegal

Cuando un Inquilino principal subarrienda la totalidad de la unidad de arrendamiento y no comparte la unidad de arrendamiento con el sub-Inquilino(s), el Inquilino principal no deberá cobrar a un sub-Inquilino, más renta sobre la ocupación inicial del sub-Inquilino que aquella renta que el Inquilino principal le paga al arrendador. Para los arriendos que empezaron después del 24 de mayo de 1998, se requiere que el Inquilino principal le entregue a cada sub-Inquilino una declaración por escrito del monto que el Inquilino principal le paga al propietario, con anticipación al inicio del sub-arriendo. Si un sub-Inquilino cree que la renta inicial pagada al Inquilino principal, ya sea individualmente o en combinación con otros sub-Inquilinos, es más de lo que el Inquilino principal le paga al arrendador, él o ella podrá presentar una Petición de Inquilino contra el Inquilino principal alegando cobros en exceso. Si el sub-Inquilino persiste, el Juez de Derecho Administrativo ajustará la renta y le ordenará al Inquilino principal que devuelva los cobros en exceso.

 

Petición de Resumen del Inquilino Basado en un Aumento Ilegal de Renta

Cuando un Inquilino afirma que una notificación de incremento de renta es ilegal a su juicio, el Inquilino puede presentar una Petición de Resumen del Inquilino. Una Petición de Resumen debe estar acompañada por una copia de la notificación de aumento en el renta que envió el arrendador, una declaración que indique por qué el Inquilino cree que el aumento en el renta no debe permitirse, además de la documentación de apoyo. Cualquier decisión previa de La Junta del Control de Rentas que afecte el renta del Inquilino, deberá ser incluida.

El proceso de Petición de Resumen no requiere usualmente de una audiencia. A la recepción de una Petición de Resumen, un miembro del personal contactará al arrendador si el aumento es ilegal. En muchos casos, el arrendador le entrega al Inquilino una nueva notificación de aumento de renta con la cantidad correcta. La fecha efectiva en la nueva notificación generará una nueva fecha de aniversario para el Inquilino, y el Inquilino no podrá recibir otro aumento anual hasta un año posterior a esa fecha.

En casos en litigio o donde el aumento de renta no sea claramente ilegal, La Junta del Control de Rentas podrá programar la Petición de Resumen para una evidente audiencia.

 

Reportes de Alegación por Desalojo Erróneo

Si un Inquilino cree que un desalojo o un intento de desalojo se da en violación a la Ordenanza del Control de Rentas, el Inquilino podrá presentar un Reporte de Alegación por Desalojo Erróneo en un formulario disponible en La Junta del Control de Rentas. La Junta enviará una notificación al arrendador acusando recibo del reporte del Inquilino y resumiendo los derechos y responsabilidades del arrendador y del Inquilino con relación a un desalojo. La Junta también solicitará que el arrendador le dé una respuesta por escrito al alegato de desalojo errado presentado por el Inquilino.

Se debe notar que presentar un Reporte de Allegación por Desalojo Erróneo con La Junta del Control de Rentas NO evita que el arrendador ejecute el desalojo a través de la corte. Se recomienda que los Inquilinos reciban asesoría legal.

El personal de La Junta del Control de Rentas investigará el Reporte de Alegación por Desalojo Erróneo para determinar si hay evidencia de cualquiera de lo siguiente:

  • Si el arrendador está desalojando a más de un Inquilino casi al mismo tiempo;
  • Si el desalojo se da como represalia por una disputa generada por el derecho del Inquilino a ejercitar sus derechos según la Ordenanza del Control de Rentas;
  • Si la disputa involucra la interpretación apropiada de la Ordenanza del Control de Rentas;
  • Si el desalojo se efectuó por medio de fraude o de mala fe; o
  • Si algún tema de política de importancia para la ciudad es mencionado.

Si alguno de estos criterios está presente y hay evidencia de un desalojo ilegal, el asunto será programado para una audiencia investigadora ante un Juez de Ley Administrativa. Después de la audiencia, el Juez de Ley Administrativa preparará un resumen de la evidencia para la consideración de los Comisionados de La Junta del Control de Rentas. Los Comisionados decidirán si se celebran audiencias adicionales, si se inician las acciones legales contra el arrendador, si se eleva el caso al Fiscal de Distrito para efectos de la acción judicial, o si no se toma más medidas. Si no se encuentra evidencia de un desalojo ilegal después de la investigación del Informe del Supuesto Desalojo Errado, el Inquilino será informado y el caso será cerrado.

 

Julio de 2006