Hoja de Información #7 - Incrementos de Renta Permisibles e Incrementos de Renta Acumulados

Incrementos de Renta Permisibles Anuales e Incrementos de Renta Acumulados

Los incrementos de renta para unidades residenciales de arrendamiento cubiertas por la Ordenanza del Control de Rentas de San Francisco se limitan generalmente al monto del incremento de renta permisible. El arrendador puede incrementar la renta base del inquilino una vez cada 12 meses según el monto del incremento permisible anual. El monto del incremento permisible anual cambia todos los años el 1 de marzo y se basa en el 60% del incremento del Índice de Precios al Consumidor para todos los Consumidores Urbanos (Consumer Price Index for All Urban Consumers) de la Área Bahia. La Junta del Control de Rentas recalcula el incremento permisible anual todos los años y anuncia el nuevo índice alrededor de fines de diciembre, con vigencia a partir del 1 de marzo siguiente. Puede obtener una lista de los incrementos de renta permisibles anuales actuales y anteriores en la oficina de la Junta del Control de Rentas o visitando nuestro sitio web en www.sfrb.org.

Mientras el arrendador debe obtener la aprobación previa de la Junta del Control de Rentas para la mayor parte de otros tipos de incrementos de renta (por ej., costos para la mejora del capital o aumento de gastos operativos y de mantenimiento), el arrendador puede imponer el incremento permisible anual sin presentar una petición a la Junta del Control de Rentas.

Dado que los incrementos de renta incorrectos pueden ocasionar errores muy costosos, es importante que los arrendadores comprendan cómo calcular los incrementos de renta de manera apropiada. Esta Hoja de Información ofrece algunos ejemplos de diferentes escenarios para calcular los incrementos de renta. Éste no es un documento exhaustivo; por lo tanto, si desea formular alguna pregunta sobre su contenido o sobre cómo calcular un incremento de renta anual o acumulada, llame al 252.4602 para comunicarse con un consejero.

Incrementos de Renta Permisibles Anuales

No existe un límite sobre el monto de renta que un arrendador puede cobrar por primera vez a un inquilino cuando le renta por primera vez una unidad desocupada. La renta que se cobra con la ocupación inicial se denomina "renta base inicial" del inquilino. El primer incremento anual se puede imponer 12 meses (o más) después de la fecha en la que comenzó el arrendamiento. El incremento se calcula multiplicando la renta base inicial del inquilino por el porcentaje de incremento permisible anual. Por ejemplo, si el arrendamiento comenzó el 1 de junio con una renta base inicial de $1,000.00, y el incremento permisible anual vigente el 1 de junio del año siguiente es de 1.7%, el monto en dólares del incremento anual es de $17.00 ($1,000.00 x .017 [1.7%] = $17.00) y la nueva renta base del inquilino es $1,017.00 ($1,000.00 + $17.00 = $1,017.00).

La fecha en que la renta base actual del inquilino entró en vigencia se conoce como "fecha de aniversario” del inquilino. Si no ha habido ningún incremento de renta desde que el inquilino se mudó, dicha fecha es aquélla en que comenzó el arrendamiento. Si ha habido un incremento de renta desde que comenzó el arrendamiento, la fecha de aniversario del inquilino es la fecha de vigencia del incremento de renta más reciente. En el ejemplo anterior, la nueva fecha de aniversario del inquilino es el 1 de junio, la fecha de entrada en vigencia del incremento de renta más reciente; el incremento de renta permisible anual siguiente no se puede imponer antes del 1 de junio del año siguiente.

La mayoría de los arrendadores imponen el incremento anual en la misma fecha todos los años, manteniendo la misma fecha de aniversario del inquilino. Sin embargo, un arrendador puede cambiar o “trasladar” la fecha de aniversario del inquilino, siempre que hayan transcurrido por lo menos 12 meses desde que se impuso el último incremento de renta anual. Si el arrendador impone un incremento anual más de 12 meses después de la fecha de aniversario del inquilino, la fecha de vigencia del incremento pasa a ser la nueva fecha de aniversario del inquilino y el arrendador debe esperar por lo menos 12 meses desde la nueva fecha de aniversario para imponer el incremento de renta anual siguiente. Vea los Ejemplos 1 y 4 siguientes de traslados de fechas de aniversario.

El arrendador debe proporcionar una notificación por escrito al inquilino con por lo menos treinta días de anticipación al incremento de renta anual propuesto. Se requiere una notificación con noventa días de anticipación si el incremento, ya sea de por sí o en combinación con otro incremento de la renta en un período de un año antes de la fecha de vigencia, es de más del 10%. Se deben añadir otros cinco días al período de notificación si la notificación de incremento de renta se envía por correo.

La notificación de incremento de renta debe incluir tanto el monto en dólares como el porcentaje del aumento, así como la renta total a pagar y la fecha en que la nueva renta entrará en vigencia. El arrendador debe usar el porcentaje de incremento permisible anual que estará vigente en la fecha del aumento, no el porcentaje vigente en la fecha en que se proporciona la notificación. Por ejemplo, si el arrendador proporciona la notificación de incremento de renta el 20 de febrero de 2010, con fecha de vigencia el 1 de abril de 2010, el monto de incremento anual apropiado es 0.1%, el monto vigente el 1 de abril de 2010 y no 2.2%, el monto vigente el 20 de febrero de 2010.

Los incrementos anuales se deben calcular únicamente sobre la renta base del inquilino, la cual que no incluye los gastos operativos para mejora del capital, gastos operativos por servicios públicos o gastos operativos por la medida del bono. Los incrementos de renta no se pueden “redondear” a la cifra en dólares más cercana.

Incrementos de Renta Acumulados

Si el arrendador no impone el incremento de renta permisible anual cada año en la fecha de aniversario del inquilino, el arrendador puede "acumular" el incremento que no se haya impuesto e imponerlo en una fecha futura, siempre que el arrendador siga las reglas de acumulación. En otras palabras, las reglas de acumulación permiten que un incremento de renta que se ha pasado por alto se “acumule” cuando hayan transcurrido por lo menos 24 meses completos desde que se impuso el último incremento anual. Además, cuando se ha impuesto sólo una parte del incremento permisible anual en la fecha de aniversario del inquilino, la parte restante se acumula y se puede imponer después de que hayan transcurrido 12 meses completos o en cualquier fecha de aniversario subsiguiente. No se requiere que todo el incremento de renta acumulado se imponga de una sola vez.

Las disposiciones sobre acumulación de la ley de rentas entraron en vigencia en abril de 1982. Un arrendador no puede acumular incrementos de renta acumulados que no se hubieran impuesto antes de dicha fecha. Sin embargo, no existe un límite para la cantidad de incrementos de renta que se pueden acumular desde el 1 de abril de 1982, y no hay un plazo límite para la imposición de estos montos acumulados. Los nuevos propietarios pueden imponer los incrementos acumulados que fueron acumulados por los dueños anteriores. Sin embargo, los incrementos acumulados de un arrendamiento anterior no se pueden imponer a un nuevo arrendamiento; una vez que finaliza un arrendamiento, toda la acumulación anterior caduca, ya que el arrendador puede cobrar la renta de mercado para un arrendamiento nuevo.

No se requiere que los incrementos acumulados sean aprobados por la Junta del Control de Rentas, pero se los debe calcular correctamente y no se pueden calcular de forma compuesta o prorratear. El arrendador debe sumar todos los montos de porcentaje acumulados y luego multiplicar el monto de porcentaje acumulado por la renta base vigente del inquilino. Por ejemplo, supongamos que un inquilino se mudó el 1 de agosto de 2006 con una renta base inicial de $1,300.00 y el arrendador desea aumentar la renta del inquilino por primera vez el 1 de agosto de 2009. Dado que el arrendador no impuso los incrementos de renta permisibles anuales el 1 de agosto de 2007 (1.5%) y el 1 de agosto de 2008 (2.0%), el monto total de incrementos acumulados que se podrían imponer el 1 de agosto de 2009 es de 3.5% (1.5% + 2.0% = 3.5%). Además, el arrendador tiene derecho a imponer el incremento permisible anual vigente el 1 de agosto de 2009 (2.2%). A fin de determinar el monto del incremento de renta permisible, el arrendado debería sumar el porcentaje total de incrementos de renta acumulados (3.5%) al incremento de renta permisible anual vigente el 1 de agosto de 2009 (2.2%), que arroja un resultado de un incremento permisible de 5.7% (3.5% acumulado + 2.2% anual = 5.7%). El arrendador luego debería multiplicar la renta base del inquilino de $1,300.00 por 5.7% para determinar el monto en dólares del incremento de renta permisible como sigue: $1,300.00 x .057 (5.7%) = $74.10. Por lo tanto, la nueva renta base del inquilino es $1,374.10 ($1,300.00 + $74.10 = $1,374.10). La fecha de aniversario del inquilino sigue siendo el 1 de agosto.

Cuando hayan transcurrido más de 12 meses pero menos de 24 meses desde que se impuso el último incremento, el incremento de renta anual que se pasó por alto no se considera un incremento "acumulado" y el arrendador sólo tiene derecho a imponer el monto del incremento anual vigente en el momento en que entra en vigencia el nuevo incremento de renta. Por ejemplo, si el arrendador incrementó la renta del inquilino el 1 de febrero de 2008 según el monto permisible anual (1.5%) pero espera hasta el 1 de noviembre de 2009 para imponer el incremento de renta anual siguiente, el arrendador sólo tiene derecho a imponer el incremento anual vigente el 1 de noviembre de 2009 (2.2%) y ha "perdido" el aumento de 2.0% que se podría haber impuesto el 1 de febrero de 2009. Asimismo, la fecha de vigencia de este aumento (1° de noviembre) pasa a ser la nueva fecha de aniversario del inquilino, por lo que el arrendador debe esperar por lo menos 12 meses, hasta el 1 de noviembre de 2010, para poder imponer el siguiente incremento anual. Tal como se demostró, dicho cambio en la fecha de aniversario del inquilino puede ocasionar la pérdida de un incremento permisible anual. A fin de evitar este resultado, la mayoría de arrendadores imponen los incrementos de renta anuales y acumulados en la fecha de aniversario original del inquilino o esperan hasta que haya transcurrido un período de veinticuatro meses completo.

Toda notificación de incremento de renta que incluya un monto acumulado debe explicar qué partes del incremento se atribuyen a la acumulación y las fechas en que se basa dicha acumulación. Los incrementos acumulados, al igual que el incremento de renta anual, pueden imponerse sólo en la fecha de aniversario del inquilino o después de la misma.

Para obtener más información sobre los incrementos acumulados, consulte la Sección 37.3(a)(2) de la Ordenanza y la Sección 4.12 de las Reglas y Regulaciones.

 

Ejemplo N° 1: Traslado de Fechas de Aniversario

DATOS: El inquilino se mudó el 1 de febrero de 2009. El arrendador se olvidó de proporcionar una notificación de incremento de renta a tiempo para el 1 de febrero de 2010, la fecha de aniversario del inquilino y, por el contrario, proporcionó una notificación con 30 días de antelación el 1 de marzo de 2010 para imponer un incremento de 2.2% a partir del 1 de abril. Los incrementos de renta permisibles anuales fueron:

1 de marzo de 2009 a 28 de febrero de 2010 – 2.2%. 

1 de marzo de 2010 a 28 de febrero de 2011 – 0.1%.

¿Es correcto el monto de 2.2% de incremento?

No. El monto correcto es 0.1%. El arrendador no “acumuló” el incremento anual de 2.2% porque las disposiciones sobre acumulación de la Sección 4.12 de las Reglas y Regulaciones estipulan que deben haber transcurrido 12 meses desde la fecha en que se podría haber impuesto el incremento de renta antes que se pueda acumular un incremento. En este caso, transcurrieron sólo 2 meses desde que se podría haber notificado el incremento el 1 de febrero de 2010. Para que pueda corresponder la acumulación, la renta no podría haberse aumentado hasta el 1 de febrero de 2011, o 24 meses desde el último aumento o, como en este caso, desde que se mudó el inquilino. Dado que el arrendador no esperó hasta el 1 de febrero de 2011, sólo pudo proporcionar una notificación para un incremento de 0.1%, el monto permisible anual en vigencia en la fecha del incremento de renta. Los arrendadores cometen este error muy frecuentemente. Al trasladar la fecha de de aniversario al 1 de abril de 2010, se han producido cuatro efectos: (1) el arrendador ha perdido el derecho al incremento anual de 2.2%; (2) el arrendador perdió el incremento para los meses de febrero y marzo de 2010; (3) la fecha de aniversario para los incrementos futuros ahora ha cambiado del 1 de febrero al 1 de abril; y (4) el arrendador no puede acumular el incremento de 2.2%. Vea en el ejemplo siguiente cómo podría haber acumulado el arrendador el incremento de 2.2%.

 

Ejemplo N° 2: Imposición de un Incremento Acumulado Manteniendo la Misma Fecha de Aniversario

Usando el mismo ejemplo anterior, ¿cómo podría haber conservado el arrendador el derecho tanto al incremento de 0.1% como al incremento de 2.2% sin perder el incremento para febrero y marzo? El arrendador debe esperar 12 meses completos (hasta febrero de 2011) a fin de que la acumulación esté disponible. En el Ejemplo N° 1, el arrendador podría haber “acumulado” el 2.2% del 1 de febrero de 2010 esperando hasta el 1 de febrero de 2011, en cuyo momento podría haber impuesto un incremento de 2.3% (2.2% de incremento acumulado del 1 de febrero de 2010 más el incremento anual de 0.1% del 1 de febrero de 2011). La acumulación de un incremento como se muestra en este ejemplo mantendrá el mismo mes (febrero) como fecha de aniversario del arrendador, lo que simplifica los cálculos, y puede evitar costosos reembolsos debido a errores.

 

Ejemplo N° 3: Incrementos Acumulados para Varios Años con la Misma Fecha de Aniversario

DATOS: El inquilino se mudó a la unidad el 1° de junio de 2000, con una renta base de $1,000.00. La renta base se aumentó conforme al monto del incremento permisible anual (2.7%) el 1° de junio de 2002, a $1,027.00. Al 1° de junio de 2010, el arrendador ha ACUMULADO incrementos por un total de 12.8%, que se calculan como sigue:

2.8% para el 1 de junio de 2001

0.0% para el 1 de junio de 2002 (El arrendador impuso un incremento de 2.7% el 1° de junio de 2002.)

0.8% para el 1 de junio de 2003

0.6% para el 1 de junio de 2004

1.2% para el 1 de junio de 2005

1.7% para el 1 de junio de 2006

1.5% para el 1 de junio de 2007

2.0% para el 1 de junio de 2008

2.2% para el 1 de junio de 2009

12.8% de incrementos acumulados

+ 0.1% de incremento anual para el 1 de junio de 2010

12.9% de incremento total disponible al 1 de junio de 2010

Ahora, el 1 de abril de 2010, el arrendador ha proporcionado una notificación de incremento de renta que entrará en vigencia el 1 de junio de 2010. ¿A qué incremento de renta tiene derecho el propietario al 1° de junio de 2010?

Como puede ver, el arrendador tiene derecho a un monto de incremento acumulado de 12.8%. El arrendador también tiene derecho a un incremento permisible anual de 0.1% para el 1 de junio de 2010, por lo que el monto permisible total sumado (no compuesto) es de 12.9% (12.8% + 0.1% = 12.9%). Para calcular el monto en dólares de la nueva renta, sólo se debe multiplicar 12.9% (.129) por la renta base de $1,027.00, lo que arroja como resultado es un incremento permitido de $132.48. De este modo, la nueva renta base sería de $1,159.48 ($1,027.00 + $132.48 = $1,159.48).

RECUERDE, el arrendador no puede hacer un cálculo compuesto de los incrementos. El monto acumulado completo se debe sumar antes de multiplicar. Asimismo, tampoco se permite el redondeo.

 

Ejemplo N° 4: Incrementos Acumulados Para Varios Años con Traslado de Fecha de Aniversario

DATOS: Son los mismos que en el Ejemplo N° 3, con la siguiente excepción: El inquilino se mudó a la unidad el 1 de junio de 2000, con una renta de $1,000.00 por mes. Sólo ha habido un incremento de 2.7% el 1 de junio de 2002, con lo que la renta base aumenta a $1,027.00. Sin embargo, en este ejemplo, el arrendador decidió imponer los incrementos acumulados y anuales en diciembre de 2009. El incremento permisible anual de diciembre de 2009 es de 2.2%. En diciembre de 2009, el arrendador ha ACUMULADO incrementos por un total de 10.6%, que se calculan como sigue:

2.8% para el 1 de junio de 2001

0.0% para el 1 de junio de 2002 (El arrendador impuso un incremento de 2.7% el 1° de junio de 2002.)

0.8% para el 1 de junio de 2003

0.6% para el 1 de junio de 2004

1.2% para el 1 de junio de 2005

1.7% para el 1 de junio de 2006

1.5% para el 1 de junio de 2007

2.0% para el 1 de junio de 2008

10.6% de incrementos acumulados

+ 2.2% de incremento anual para el 1 de diciembre de 2009

12.8% de incremento total posible al 1 de diciembre de 2009

Ahora, el 1 de octubre de 2009, el arrendador ha proporcionado una notificación de incremento de renta que entrará en vigencia el 1 de diciembre de 2009. ¿A qué incremento de renta tiene derecho el propietario al 1° de diciembre de 2009?

Se podría imponer un incremento de renta de 12.8% ($131.46), que incluye un monto acumulado de 10.6% más el monto permisible anual de 2.2%. La nueva renta total sería de $1,158.46 ($1,027.00 x .128 [12.8%] = $1,158.46). En este ejemplo, el arrendador: (1) ha perdido el incremento de renta para los meses del 1 de junio de 2009 (fecha de aniversario) hasta el 30 de noviembre de 2009 porque la fecha de aniversario se trasladó al 1 de diciembre; y (2) ha trasladado la fecha de aniversario del inquilino, por lo que el siguiente incremento de renta anual no se puede notificar hasta el 1° de diciembre de 2010.

 

Ejemplo N° 5: Cálculo de un Incremento Acumulado Parcial

DATOS: Si utilizamos los datos el Ejemplo N° 3, la renta base del inquilino es $1,027.00 y el arrendador ha ACUMULADO incrementos por un total de 12.8%, que se calculan como sigue:

2.8% para el 1 de junio de 2001

0.0% para el 1 de junio de 2002 (El arrendador impuso un incremento de 2.7% el 1° de junio de 2002.)

0.8% para el 1 de junio de 2003

0.6% para el 1 de junio de 2004

1.2% para el 1 de junio de 2005

1.7% para el 1 de junio de 2006

1.5% para el 1 de junio de 2007

2.0% para el 1 de junio de 2008

2.2% para el 1 de junio de 2009

12.8% de incrementos acumulados

+ 0.1% de incremento anual para el 1 de junio de 2010

12.9% de incremento total disponible al 1 de junio de 2010

El arrendador desea imponer 10% del monto de incremento total y reservar el saldo para años futuros. ¿Cuál es el monto del aumento?

No es necesario usar todos los montos acumulados de una sola vez, y no hay un límite con respecto de la cantidad que se pueden acumular o un límite con respecto del plazo en el que deben imponerse dichos montos (es decir, no se trata de que el arrendador "lo use o lo pierda"). El arrendador decidió imponer sólo 10% del incremento acumulado calculado sobre la renta base de $1,027.00, o $102.70 por mes. De este modo, restaría un saldo de 2.9% en incrementos de renta acumulados que se podrían imponer en forma parcial o total en una fecha de aniversario futura (12.9% [incremento disponible] - 10% [incremento impuesto] = 2.9%).

Dado que es más fácil de calcular, recomendamos que la imposición de un incremento acumulado parcial se base en un monto de porcentaje en lugar de un monto en dólares. Sin embargo, se puede imponer un monto en dólares. Por ejemplo, si el arrendador de este ejemplo deseara imponer un aumento de $100.00, eso equivaldría a 9.74% ($100.00 ÷ $1,027.00 = .0974 [9.74%]), con lo que resta 3.16% acumulado (12.9% [incremento disponible] – 9.74% [incremento impuesto] = 3.16%).

Independientemente de cómo se determine el incremento de renta acumulado parcial, recomendamos indicar los montos de porcentajes acumulados restantes en la notificación de incremento de renta. De este modo, se notifica al inquilino y también sirve como registro de lo qué se ha impuesto y/o qué resta.

Redondeo

Los incrementos de renta no se pueden redondear. Por ejemplo, si la nueva renta base de un inquilino es $1,093.87, el arrendador no puede cobrar $1,093.90 o $1,094.00 al inquilino. Sin embargo, el arrendador puede redondear hacia abajo, si prefiere un monto entero, y acumular el incremento restante no impuesto (calculado como el porcentaje restante del incremento permisible total).

A veces, al multiplicar la renta base de un inquilino por el porcentaje de incremento permisible, el monto resultante tiene tres o más decimales. En esos casos, la práctica que aplica la Junta del Control de Rentas es redondear la cifra del segundo decimal a la cifra en peniques siguiente si la cifra del tercer decimal es 5 o superior. Por ejemplo, $1,093.87 x 1.7% (.017) = $1,112.46579. En este caso, dado que la cifra del tercer decimal es 5, se puede redondear el segundo decimal de 6 a 7 y la nueva renta base del inquilino es $1,112.47. Por otro lado, si se calcula que la nueva renta del inquilino es $1,112.46379, la nueva renta base del inquilino sería $1,112.46, dado que la cifra del tercer lugar decimal (3) es menos que 5.

Incrementos de Renta no Válidos

Un arrendador o inquilino puede presentar una petición a la Junta del Control de Rentas para solicitar que se determine la renta legal del inquilino. La parte solicitante debe proporcionar documentos, tales como notificaciones de incremento de renta y/o cheques pagados, para determinar el historial completo de renta del inquilino. El juez de derecho administrativo evaluará todos los incrementos de renta hasta la fecha más tarde entre inicio del arrendamiento o el 1 de abril de 1981, para determinar la renta legal actual.

 

enero 2020