資訊表 1 - 基本信息
租務委員會及職權
租務委員會是三藩市與縣的政府機構。租務委員會於1979年建立，目的是執行三藩市住宅租金穩定和仲裁條例(“租務條例”)。租務條例管理三藩市某些住宅租住單位的租金和逐出。三藩市沒有商業租金管理機構。
租務委員會的基本職能是根據租務條例對租客和屋主關於租金調整的訴求進行聽證和調解。此外，租務委員會爲租務條例有關的內容提供諮詢和信息。租務委員會還對聲稱不當逐出報告進行調查，儘管租務委員會在此方面的權力有限，因爲只有法庭才有權對租客的逐出進行裁決。
租務委員會不對與租務條例無關的問題進行仲裁或諮詢。有些問題不歸我們處理：租約問題，包括轉租；怎樣收回未退還的押金和/或押金利息；住房歧視；根據州法律對居住問題的改正，如租金預扣、修理和扣除租金；隱私問題；騷擾；和報復。
租務委員會信息和工作時間
租務委員會的地址是:25 Van Ness Avenue, Suite 320, Market Street, San Francisco, CA 94102-6033。工作時間是上午8時至下午5時，週一至週五，節假日除外。從上午8時至下午5時，你可以直接進來諮詢，有顧問回答你的問題。他們也提供電話諮詢，時間是從上午9時至中午12時，或從下午1時至下午4時。諮詢電話是252-4602。
我們有24小時信息發佈電話系統，號碼是252-4600，爲租客和屋主感興趣的許多問題提供自動化信息。我們還提供接駁傳真服務，號碼是252-4660，你可將租務條例、規章、租務委員會表格和其他印刷資料發到自己的傳真機上。如果要發送問題、訴求或其他文件給租務委員會，我們的傳真號碼是252-4699。我們還有綜合性的網站www.sfgov.org/rentboard。
條例和規章的購買
有兩個文件管理務條例的執行。一個是租務條例本身，是由監查委員會通過的實際法律。另一個文件包括租務委員會採用的規章，管理條例的執行情況。這兩個文件對於理解和詮釋本法律至關重要。
條例和規章可在租務委員會購買，每份4.00美元，或郵購每份5.50美元。郵購時請附上支票，寄至:
三藩市租務委員會
The San Francisco Rent Board
25 Van Ness, Suite 320
San Francisco, CA 94102-6033
也可以從我們的網站下載www.sfgov.org/rentboard，或通過我們的傳真接駁系統接收傳真副本，傳真號碼是252-4660，你也可以在三藩市的公共圖書館查閱這些文件。
諮詢服務
我們的諮詢顧問可回答租務條例、租務委員會規章、租務委員會訴求和上訴程序等問題。顧問不能提供法律建議，或告訴你律師應何時適當回答你的問題。顧問人員不能向你推薦具體的律師，但可介紹你到其他的機關或組織，他們可推薦律師、回答法律問題和對非租務委員會涉及的問題提供幫助。由於要求諮詢的人多，顧問人數有限，所以有時可能不能馬上與顧問交談。
如果你在與顧問交談前先把問題寫下來將會有幫助。你可在平日的電話諮詢時間(上午9時至中午12時和下午1時至下午4時)在電話上與顧問交談，電話是252-4602。電話諮詢的時間通常限制在5分鐘以內。也有顧問在租務委員會的辦公室提供諮詢，時間是上午8時至下午5時，週一至週五。在辦公室的諮詢時間通常限制在10分鐘以內。
翻譯服務
租務委員會有多語言的工作人員。除了英語以外，還能用以下語言提供諮詢：西班牙語、廣東話、國語、塔加拉語和越南語。如果你要用以下一種語言向顧問諮詢，請撥打我們的諮詢專綫252-4602，時間是從上午9時至中午12時間或從下午1時至下午4時。或到我們的辦公室諮 詢，工作時間是上午8時至下午5時。
租務委員不提供聽證和調解的翻譯服務。如果你要參加租務委員會的聽證和調解，你需要自己提供翻譯。但是，如果你負擔不起翻譯服務，租務委員會在確認你的經濟困難情況後可爲你聘請翻譯。可到租務委員會辦公室索要翻譯服務困難申請表，在聽證或調解之前至少72小時內提交。若提前72小時提出請求，還可以得到美國手語翻譯服務。
租務委員會的24小時信息發布電話系統，電話252-4600，提供屋主和租客感興趣的內容自動化信息，有西班牙語和中文翻譯版本。此外我們許多表格和其他印刷資料均翻譯成許多種 語言。
參加會議政策
租務委員會委員會會議在25 Van Ness Avenue, Suite 70，較低的樓層開會，輪椅可以進入。最近的捷運(BART) 站位於市民中心。可在Van Ness和Market街搭乘所有MUNI Metro綫路公車。可在附近街道(Oak Street 和 Hickory) 泊車。還可使用計費的街道泊車。
租務委員會委員會會議通常在週二的晚上6時開會，會議可能持續幾個小時。會議的時間隨月改變，會議並不是每週舉行。在會議上，租務委員會委員將審議對租務委員會行政法官裁決的上訴。此外，委員會還可能審議租務委員會規章的修訂。可到租務委員會辦公室索取每次會議議程的副本，或從網站下載www.sfgov.org/rentboard，也可到三藩市公共圖書館查閱。
如果在委員會會議前至少72小時內提出要求，可獲得翻譯服務、聲音增強或另外的格式。若要求還可得到手語翻譯服務。請撥打252-4603，提出你的特別請求。如果可能也會考慮遲到的請求。
爲了支持市府的努力，爲患有嚴重過敏、環境疾病、對多種化學品敏感或相關的殘障人士提供方便，特提醒公共會議的參加者：其他參加者可能對不同的化學製品過敏。請幫助市府爲這些人士提供方便。
聽證程序
提交訴求：要求屋主和租客提交訴求，請求批准加租或減租。可到租務委員會辦公室索取訴求表格，或通過我們的接駁傳真服務或從我們的網站得到訴求表格。不收取訴求費用。
仲裁和調解：在提交訴求之後，安排仲裁聽證或調解時間，通常在一個月至三個月以內。仲裁聽證:通常爲所有的屋主訴求和某些種類的租客訴求舉行聽證。聽證由行政法官(ALJ)主持，他會讓各方提供口頭證供和提交文件，以此提交個案或進行辯護。ALJ將審查案件的全部資料和證據，然後在大約兩個月內發布書面裁決。調解時間:通常爲大部分的租客訴求舉行調解會議，涉及對非法加租要求的訴求除外。調解會由ALJ主持，他作爲調解人，幫助各方通過協商解決衝突。租務委員會的調解項目證明是傳統仲裁程序的成功和有效選擇辦法。但是對於調解中沒有達成協議的情況，將在此後的4至8週內舉行聽證，將由另一位ALJ主持聽證和做出裁決。
上訴：在對個案進行聽證之後，ALJ將會發布書面裁決，任何一方如果不滿此裁決，或因爲此裁決將承受經濟困難，可在15天內提交上訴，並請求租務委員會委員對此裁決進行復議。委員可對該上訴進行審議並決定駁回上訴維持ALJ的判決或將該案退回ALJ進行復審，安排在委員面前舉行聽證，或命令改正裁決中的數字錯誤或筆誤。
在租務條例下屋主可增加租金
年度和儲存的加租：準許屋主在不提交訴求的情況下實施年度準許的加租。租務委員會根據CPI(消費價格指數)60%的增長每年重新計算年度準許加租的數額。在每年的12月底公佈新的增加租金比率，在下一年的3月1日生效。屋主可“儲存”或積累年度加租，用在以後年度。通常不要儲存年度加租，除非或直到屋主在加租之後的12個月內沒有再加租，也就是說，在上次加租的24個月內 沒有加租。
需要向租務委員會提交訴求的加租：根據財産的某些主要修繕費用、管理和維護支出的增加超出正常增加額度和/或屋主煤氣和電費的增加，而增加租客的租金，屋主必須首先向租務委員會提交加租訴求，報請批准。此外，屋主可能提交訴求，要求依照規章第1.21條批准無限制加租，如果此出租單位不是租客的主要住所，並且在此出租單位內沒有其他租客居住。屋主還可能在特殊情況下根據可比單位的租金訴求增加租金。提交訴求不收取費用。
不需要向租務委員會提交訴求的加租：屋主償還一般義務債券(每年從財産稅帳單中收取)和水系統改進收益債券(從稅費帳單中收取)的部分費用可不用提交訴求而轉嫁給租客。但是，屋主必須使用租務委員會提供的計算表來計算此類租金的增加。
根據居住控制的加租：三藩市的租務條例不管理新租賃的起始租金，所以準許屋主按市場價格爲新租賃確定租金。在某些合租情況下，如果原租客不在此單位永久居住，屋主可能有權將租金增加到市場價格(見規章第6.14條或公民法Costa-Hawkins出租房屋法案第1954.53(d)條)。
屋主可以，但不要求，提交訴求，要求確定第6.14條或Costa-Hawkins下的權利。
租務條例下租客租金的調整
房屋服務減少：如果屋主實質減少租客的房屋服務而不相應減少租金，或沒有提供此情況下合理預期的房屋服務，或在租賃開始時承諾的服務，租客可以向租務委員會提交訴求，要求減少基本租金。
沒有進行修理和維護：在收到加租通知的60天內，租客可提交訴求，尋求延緩加租，如果屋主沒有進行州和/或當地法律所規定的修理、更換和維護。如果訴求得到批准，可延緩擬定加租，只有完成規定的修理之後，才能恢復加租。租務委員會沒有權力要求屋主進行修理；只有市檢查員才有權力要求。
不合法加租：如果屋主非法增加租金或沒有正確計算或沒有終止設施轉付、一般義務債券轉付、水收益債券轉付或主要修繕轉付，則租客可提交訴求，要求退還多交的租金和將租金調到適當的數額。租客還可提交訴求，要求租務委員會確定租客的合法租金。
轉租客的過多租金訴求：如果轉租客認爲自己支付超出按比例應付的租金，可根據規章§6.15C(3)提交針對主租客的訴求。對於轉租整個租住單位的轉租客，如果認爲付給主租客的起始租金，無論是單獨支付或與其他轉租客聯合支付，超過主租客支付給屋主的租金，則該轉租客可根據條例§37.3(c)提交針對主租客的訴求。
經濟困難：如果屋主根據主要修繕、管理和維護支出增加、設施費用的增加或可比較租金的增加而提交加租訴求，而此訴求已得到租務委員會批准，在此情況下，如果支付加租導致租客經濟困難，則該租客可對此加租裁決提出上訴，以要求減免部分或全部加租。除了對主要修繕裁決的困難上訴(可在裁決發布之後的任何時間提交上訴)外，所有其他上訴必須在裁決寄送的15日內提交上訴。
租務條例下逐出租客的“正當理由”
爲了將租客從租務條例管轄的租住單位逐出，屋主必須有“正當理由”，而且此理由是進行逐出的主要動機。如果屋主要取消、減少或切斷租客的某些房屋服務，包括車庫設施、泊車設施、車道、儲存空間、洗衣間、露臺、天井或同一地塊上的花園、或廚房設施或單間居住旅館的大廳，也需要有“正當”的理由。
在條例37.9(a)下，有16個正當理由。最常見的理由如下:
- 不支付租金或習慣性拖延支付租金
- 違反租賃協議或租約
- 對屋主和建築物中的其他租客造成妨害和實質性幹擾
- 所有人居住或屋主的直接家庭成員居住
- 毀壞或永久性使租住單位不能用於居住
- 進行主要的修繕使租住單位在施工過程中暫時不能居住
- 在Ellis法令下，將建築物中的所有租住單位從租賃市場中撤出
在要求租客搬出或試圖逐出之前，屋主應徵求在此法律方面有經驗的律師的意見。如果認爲受到不正當逐出，租客可向租務委員會提交聲稱不當逐出報告書並請求調查。如果屋主非法逐出或試圖非法逐出租客，屋主要負民事和/或刑事的責任。租客可進行民事訴訟，要求禁止令、賠償實際和三倍的損失和律師費(條例37.9(f))。屋主還可能被判輕罪將處1000美元以下的罰金和/或在縣監獄坐牢6個月(條例37.9(e))。
不受租務條例管轄的租住單位
除某些例外情况外，1979年6月13日以前建造的建築物裏面的住宅租住單位受租金條例管轄。於1979年6月13日之後獲得頒發居住證明的建築物中的住宅單位不受三藩市租金條例的管轄。商用單位也不受本條例管轄。
以下類型的居住單位也不受租金條例的管轄:
- 旅館中的單位、汽車旅館、客棧、旅店、出租和寄宿房屋，在這些住宅單位中，如果租客沒有連續住滿32天或更多天數；
- 非贏利合作社擁有的，由大多數住戶居住和管理的居住單位；
- 由董事會管理的公益性公司獨自擁有的居住單位，董事會的大多數成員是該居住單位的居住 者，按照公司章程的規定，增加租金要經過大多數居住者同意；
- 醫院、女修道院、修道院、延伸護理機關、收容所、住宅護理或經許可的老人日間健康護理機構的居住設施；
- 高等院校、高級中學或小學擁有和管理的宿舍的居住設施；
- 某些居住單位，其租金由其他政府單位、機構或當局控制或管理;
- 至少有50年歷史的建築物中的居住單位，且該建築物在1979年6月13日後經過實質性修復，如 果屋主已提交據此的豁免訴求，租務委員會經過聽證後決定該建築物確實經過實質性修復；
- 依照Ellis法案和條例37.3(d)，永久性取消租住使用的居住單位；
- 建築物中的生活/工作單位，且該建築物已經合法轉變爲生活/工作用途，且於1979年6月13日 後獲頒發居住證，且在1979年6月13日與居住證頒發日期之間沒有住宅出租；
- 商業空間偶爾和不經常用於住宅用途；
- 住宅單位但不再用於住宅用途，改爲用於商業或非住宅用途。
如果對於某住宅單位是否受租金條例管轄或免於租金條例管轄有疑問，屋主或租客可向租務委員會提交訴求，要求確定管轄權限。
某些資助租住單位可免除部分租金條例
通常，租金由其他政府機構或部門控製或管理的居住單位可完全豁免租金條例。這包括以項目爲基礎的租金援助項目，如資助房屋計劃或老年住房，對此補助金只用於指定的建築物，而不是用於私人房間。但是，以租客爲基礎的租金援助項目，如三藩市房屋局管理的項目，包括第8條的證明和第8條的憑證只免除條例中的租金增加限制，仍受到正當理由逐出規定的限制。這一點同樣適合在艾滋病患者住房機會項目(HOPWA)下的出租單位。
租金由其他政府部門或機構控製或管理的所有租住單位可免於支付租務委員會的年費，同時還免於支付押金利息。
HUD(聯邦住屋及城市發展局)曾保證其抵押貸款的，以前免除條例管轄的建築物中的單位和以前受到以項目爲基礎的援助的居住單位，現在要受到租金條例的租金增加限制和逐出條款的管理，同時還要滿足租務委員會費用和押金利息支付的要求。
租住房屋法案下的某些單一家庭住宅和共管式分戶
住宅的免除部分租金條例
依照Costa-Hawkins租住房屋法案，截至1999年1月1日，單一家庭住宅和共管式分戶住宅通 常免除租金條例的租金增加限制條款(但不免除正當理由逐出規定)，但是只限租賃開始於1996年1月1日或之後開始的情況。1996年1月1日前開始租賃的單一家庭住宅或共管式分戶住仍受全部條例管轄。這包括連續租賃，即使1996年1月1日前在此居住的原租客已不在此居住也同樣有效。
如果單一家庭住宅有另一個在法律上合法的單位，因此構成兩個單位的建築物，在此情况下，該單一家庭住宅不免除條例。如果單一家庭住宅有另一個在法律上非法的單位，因此也構成兩個單位的建築物，在此情况下該單一家庭住宅不免除條例，除非兩個單位作爲單一租賃情况一起出租。
如果單一家庭住宅在同一地塊有另外一套住宅結構，則該單一家庭住宅也不免除條例。
對於由房屋所有人居住的房屋，如果房屋所有人把一個以上的房間作爲單獨的租住單位出租，情况類似於寄宿房屋，則該房屋可能不符合單一家庭住宅的豁免資格。
從2002年1月1日開始，某些沒有被分戶所有人出售的共管式分戶住宅單位不能免除本條例。對於此類住宅，2001年5月7日生效的單位合法租金是該單位的起始基本租金。
單一家庭住宅和共管式分戶住宅的Costa-Hawkins免除不適用於曾存在嚴重違反健康、安全 或建築規範的住宅，且此違反情况在上一次搬出之前的6個月或更長時間內並未减輕。如果先前的租賃是通過搬出通知、或根據租賃條款的改變而終止(根據民法第827條，要對此改變給予通知)，則此免除情况也不適用。
因爲免除Costa-Hawkins租金控制限制的單位，仍受到此條例正當理由逐出控制的管轄，此類 住宅仍要交納租務委員會年費。
2006年7月