資訊表 3 - 押金﹑押金利息及租務委員會費用

 

押金

適用法律:押金受州法律﹑而不是租務例制約。根據加州民法第1950.5條,對於沒有傢具的公寓﹐屋主通常最多可以收取相當於兩個月租金作爲押金﹐對於有家具的公寓﹐最多可收取相當於三個月的租金作爲押金。州法律要求屋主在租客搬出該單位21天內退還押金。

押金都包括什麼:租客搬入前,屋主可以要求某種類型的押金。不管以什麼名目—鑰匙押金、寵物押金、清潔費、損壞押金、搬入費或最後一個月房租—根據民法第1950.5條﹐法律將這種初期付款統稱爲押金。不存在押金“概不退還”的事情包括第一個月的租金,全部付款均可退還。

搬入:為保護租客和屋主雙方的利益,在租期開始時,單位的狀況應按房間以書面形式記載下來。這份文件應足夠詳盡,以確保將所有可能的問題如窗子玻璃碎裂、地板磨損、新安裝的燈具或窗簾都記錄在冊﹐作爲租客搬入時的狀況。在租客搬出前,應該以同樣的文件為依據進行快速檢查。

提高押金:沒有任何法律條文特別允許屋主隨時間提高押金數額,儘管有些屋主認爲以適當通知提高押金能夠與目前兩個月的租金數騮保持一致。既然這是州法律的權限,租務委員會不處理此類爭議。

租約期間的所有權改變:如果租約期間財産的所有權發生改變,屋主或者將押金轉給新所有人或者返還給租客。租客應努力確保在所有權改變之前他們的租約能夠反映出實際收取的押金 數額。

搬出:州法律要求屋主通知租客,在其搬出前的兩週內,他們有權對租用單位進行檢查,以決定,哪些費用,如果有,應該從押金中扣除。如果租客不要求檢查,則搬出前可不進行檢查。如果租客要求檢查,但是雙方不能就檢查的日期及時間達成一致,屋主仍然必須至少提前48小時通知租客檢查日期。但是,雙方可達成書面協議,同意放棄48小時通知。如果租客不允許進入或撤銷檢查要求,則檢查不會進行,並且直到租客搬出前都不會提出檢查要求。

檢查時,屋主必須交給租客一份明細報告,詳細說明可能導致扣除押金的修理和清洗,如果搬出前沒有這樣做。如果租戶不在,必須將該報告放在屋內。報告還必須包括具體的法律語言,提醒租客他們在押金方面的權利與義務。法律還允許租客修理任何所發現的損壞。

押金扣除額:州法律允許屋主由於某些原因從押金中扣除﹐這些原因包括:未付的租金或賬單﹔為使該單位恢復到租約初始的同樣清潔水平的“合理的”清洗費用﹔租客沒有恢復、替換或返還個人財產或附屬物﹔以及/或者由租客或租客的客人對單位所造成的損壞,該損壞超出正常的磨損程度。什麽是正常的磨損程度沒有明確的定義,租務委員會也不能幫助你決定這一點。最終,要由法院根據個案的情況做出判決。

因屋主未返還押金對租客的賠償:如果你是租客並認為返還給你的押金數額不對,為了收回該數額﹐你或者需要到小額法庭申訴,或使用調解/仲裁服務,或聯係地區檢察官的消費者受騙部門﹐及/或向律師諮詢。除了實際損失外,由於惡意扣留押金,屋主可能被處以高達押金數額兩倍的罰金。如果你選擇到小額法庭去申訴,要記得你的索賠不能超過$7500美元,而且加州法律禁止律師代表他人出席小額法庭聽證。

 

押金利息

適用法律:押金利息由城市法律管制,而不是由租務條例管制。三藩市行政法第49章要求屋主就所收取的住宅物業押金每年支付利息。屋主必須對所保管的超過一年的錢款支付利息,不管押金的名目是什麽。利息支付適用於三藩市的所有住宅租賃單位,包括那些豁免責租務條例住宅,只有一個例外:單位的租金由政府機構援助或資助,則利息支 付要求不適用。

利息支付的年度應付日期:每年必須在租客的“年度到期日期”支付押金利息。對於1983年9月1日以後開始的租賃來講,年支付日期就是屋主收到租客押金的同月同日。(如果租客在1983年9月1日前入住並交付押金,則利息應付日期為1984年9月1日,以及以後每年的9月1日)。

如果租客未住滿一年就搬走,則沒有利息。如果租客在住滿一年後搬走,但不到第二年的應付日期,不足一年的利息支付必須按比例計算並按租客搬離日期的利率計算。

所欠利息的計算:一般來講,租客被欠的是單利﹐利率按照押金利息到期時的利率計算。如果收取的押金為$1000美元,適用的利率為1.7%,則應付利息為$17美元。依照第49章,如果利息被拖欠若干年,則該利息不可變為復利。舉例來說,如果收取的押金是$1000美元,兩年利息的到期付款日為2005年11月1日,屋主2004年拖欠租戶金額為1.2%或$12美元,2005年為1.7%或$17美元,總計為$29美元。除了關於以往拖欠利息的支付,第49章沒有規定拖欠利息支付的處罰。

要收到1983年以來的押金利率列單,你可以使用我們接駁傳真系統﹐號碼是252-4660,或登錄我們的網站www.sfgov.org/rentboard。列單也可以到我們的辦公室索取。

請注意:如果租客的年度應付日期在2002年10月4日與2003年6月14日期間,請聯係租務委員會,可獲得只適於計算這段期間利息數額的特殊規定。

支付選項:屋主有支付押金利息的選擇﹐或直接支付給租客﹐或算到租戶的租金裡。對於受租務條例管制的單位﹐或要交納租務委員會年費的單位,三藩市行政法第37A.6條允許屋主從每年付給租客的押金利息中扣除50%的租務委員會年費。

押金利息必須在租客搬離日期的兩週內支付。依據加州民法第1950.5(e)條規定的限制和要求,屋主可以扣留部分未付的應付利息,如果押金金額本身不夠支付未付租金﹑由租戶造成的房屋損壞修理或對房屋進行必要清潔等費用。

因屋主未支付押金利息而給租客的賠償:通常﹐有關押金利息的爭端要由小額法庭裁決。對於這些爭端,租務委員會沒有權限處理,租務委員會工作人員也不能對此提供法律建議。要獲得具體建議,請向律師或適當的機構諮詢。

 

租務委員會費用

適用法律:三藩市行政法第37A章允許市府向每一個受租務條例管制的住宅單元收取單元費。這筆收費用於支付租務委員會的運作費用。租務委員會費用帳單每年記在屋主的財產稅報表中,法律允許屋主在每年的11月1日從居住的租客那裡收取部分租務委員會費用。

從押金利息支付中扣除租務委員會費用:行政法第37A.6條目前允許屋主使用租客的押金支付50%的租務委員會費用﹐這筆費用可從每年到期的押金利息中扣除。如果屋主手中並不持有押金,則屋主可以直接給租客開具賬單索取這筆費用。如果屋主每年支付押金利息,而不是給租客相等的房租信用額,屋主可單獨收取租務委員會費用,而不是從所欠的利息付款中扣除。

結賬單必須具體列明租客每年所欠費用及每年所欠租客的押金利息金額,如果有的話。賬單還應説明該筆費用的用途為資助租務委員會,而且該筆費用已經到期﹐應在收到賬單的30天內支付。

免交租務委員會費用:某些住宅單位可免交租務委員會費用,這些單位包括屋主佔據的單位﹐沒有租客住在裡面。租金由政府機構控製或管制的單位,包括由三藩市房屋局管理的第8條證明和優惠券計劃,都可免交該費用。要了解完整的免交列單,請見行政法第37A.1條。可以在租務辦公室查閱第37A章。也可以到我們的網站www.sfgov.org/rentboard查閲。

過期租務委員會費用的徵收:屋主可“暫存”1999年11月以後的租務委員會費用,等以後再徵收。這意味著屋主不必在到期的當年徵收該費用,但有權在以後幾年徵收。暫存只適用於1999年11月後估定的費用。要得到1999年以前的租務委員會費用列單,你可使用我們的接駁傳真系統﹐號碼252-4660﹐或登錄我們的網站www.sfgov.org/rentboard。也可以到我們的辦公室索取。

因租客未支付租務委員會費用對屋主的賠償:依據租賃條例,租客未支付租務委員會費用不能作為逐出正當理由。爲了收取該費用,屋主可能需要到小額法庭申訴。

 

2006年7月