聽證﹑仲裁與上訴

三藩市租務條例管理三藩市某些住宅出租單位的租金和逐出。租務委員會是一個市府機構﹐負責執行租務條例。租務委員會的主要功能是在市府出租管制法律下對租戶和屋主關於租金調整的訴求舉行聽證會和仲裁。租務委員會還可對聲稱的不合理逐出報告舉行調查聽證﹐儘管租務委員會在此事務上的權力是有限的﹐因為只有法庭才能決定逐出是否合法。

所有訴求必須用租務委員會的標準表格提交﹐這些表格可從我們的辦公室索取﹐或通過我們的接駁傳真係統獲得﹐號碼415-252-4660﹐或在我們的網站www.sfgov.org/rentboard獲得。有些訴求表格已經被翻譯成西班牙文和中文。必須工整和完整地填寫所有表格。不能提交完整的訴求或提供所要求的信息可能導致你的訴求被拒絕受理﹐或延遲安排 聽證或仲裁。

屋主訴求

租務委員會對屋主提交的以下種類的訴求舉行仲裁聽證﹕

• 主要修繕轉付﹔
• 管理和維修費用增加﹔
• 根據可比較單位租金的特別情況的增加﹔
• 根據受第1號影響的單位的過去的租金歷史的租金增加﹔
• 設施轉付(注﹕大部分這些訴求根據文件決定﹐而不需聽證。)
• 規定第1.21條的增加﹐在此沒有租戶居住﹔
• 豁免執行條例的實質修繕證明﹔
• 完成主要修繕工程的時間延長﹔
• 依據Costa-Hawkins出租房屋條例和/或規定第6.14條所做出的決定﹔
• 建築物豁免地位決定﹔
• 租戶當前合法租金的決定﹔
• 根據條例第37.9(i)條﹐租戶免於被所有人/親屬在搬入後逐出的受保護地位的決定﹔
• SRO旅館訪客政策批准請求。

租戶訴求

通過向租務委員會提交訴求﹐租戶可向屋主提出各種類型的要求。在許多情況下﹐訴求經過仲裁環節得以解決﹐但是有時候要求在行政法官面前進行仲裁聽證。

租戶可在一個租戶訴求中提出一個以上的要求。包括在訴求中的要求是﹕

• 在不相應減少租金的情況下﹐實質減少房屋服務﹔
• 不按照州或當地法律進行修理和維護﹔
• 不合法增加房租﹐或合法租金決定請求﹔
• 不當設施轉付﹔
• 不當水收益債券轉付﹔
• 不當一般義務債券轉付﹔
• 沒有停止主要修繕轉付﹔
• 轉租人對主要租戶提出的根據第6.15C(3)條的按比例分擔租金的要求﹔ 轉租人提出的不正當 起始租金要求﹔
• 不遵守統一旅館訪客政策或批准的補充訪客政策。

租戶還可能向租務委員會提出以下要求﹐但是這些要求可能不需要聽證或仲裁﹕

• 根據收到的無效增加房租通知租戶的立即訴求﹔
• 和聲稱不正當逐出的報告

請注意﹐租務委員會不能決定租賃條例以外的事項。例如﹐租務委員會不能裁定與租金無關的問題﹐如騷擾﹑歧視和報復。租務委員會不裁定有關押金問題。此類問題必須由法庭判決。

聽證程序

租務委員會聽證程序以屋主或租戶提交訴求開始。租務委員會工作人員將對訴狀進行檢查﹐以保證其完整填寫。有時﹐由一名工作人員聯繫訴求方對訴求和/其他文件進行解釋說明。

租務委員會將訴狀的副本寄給訴狀中的其他方。通常﹐附件和證明文件不寄給其他方。這些文件作為證據在租務委員會備案﹐供各方在聽證前的工作時間查閱。我們建議﹐打算查閱文件的任何一方應提前與辦公室聯繫﹐以確認該文件的可用性﹐因為行政法官可能正在查閱該文件﹐為聽證會做準備。

訴求可能被安排進行仲裁聽證或調解。在本節﹐我們只談仲裁聽證程序﹔調解程序將在下一節討論。對於進行仲裁的訴求﹐租務委員會至少在聽證會之前10天內﹐將聽證通知寄給有關各方和代表。必須以書面形式提交推遲聽證請求﹐只有理由充分才獲準﹐理由包括在收到聽證通知之前做出的旅行計劃或其他承諾。在提交延遲請求時﹐必須提交相衝突計劃的文件。不方便或有困難出席不能作為推遲的有效理由。

各方可(通常如此)不請律師自行參加﹐儘管各方有權請律師或其他授權代表協助他們進行聽 證。允許各方或其代表提交證詞和證據﹐以及盤問對方和其證人。行政法官也可向各方和證人提問﹐以保證提出所有相關事實。提供證詞要進行宣誓﹐並對聽證進行錄音。在聽證結束時﹐行政法官可開放錄音﹐以提交額外證據。

行政法官不得私下與任何人談論該案件﹐或考慮獲得官方記錄以外的證據。聽證會之後提交給行政法官的任何證據必須提供給其他各方﹐同時其他各方必須提供獲得提交服務的書面證據。租務委員會備有服務證據表供各方使用。要得到服務證據表﹐你可使用接駁傳真﹐號碼 252-4660﹐或登錄我們的網站www.sfgov.org/rentboard。

在記錄結束後﹐行政法官將發佈書面裁定並寄給有關各方和其代表。如果沒有上訴﹐則此裁定為最終裁定。如果有上訴請求﹐部分裁定將會保留﹐直到租務委員會委員會對上訴做出裁決。上訴程序將在下面討論。

簡短裁決

為了縮短從聽證會日期到行政法官發佈書面裁定之間的時間﹐租務委員會提出自願簡短裁決計劃。簡短裁決是縮短的裁定﹐通常比完全裁定發佈得快﹐因為行政法官不需要寫出詳細的事實證據和法律結論。相反﹐行政法官則要準備一份簡短的書面裁決﹐規定有關各方的最終權利﹑責任和義務。簡短裁決通常在聽證日期或記錄結束日期的14天內發佈。

簡短裁決在許多個案中不適用﹐決定在某一個個案中是否應發佈簡短裁決﹐完全由行政法官進行判斷。需要考慮的情況是﹕案件中問題的複雜性﹔證據是否清楚﹔對訴求是否有爭論﹔各方是否不需要充分分析便可理解裁決。如果行政法官決定在該案件中簡短裁決是適當的﹐則行政法官在聽證結束時將通知各方﹐並詢問訴求方是否願意接受簡短裁決﹐而不是完全裁決。訴求方有權拒絕簡短裁決﹐但是沒有權利堅持要求簡短裁決。

不能對簡短裁決進行直接上訴﹐除非進行經濟困難上訴。否則如果任何一方對簡短裁決進行上訴﹐必須遵循以下程序。在簡短裁決發佈後的15個曆日內﹐要求上訴方必須使用租務委員會提供的標準表格請求進行完全裁決。請求進行完全裁決的目的不是為了尋求改變簡短裁決的裁定﹐或提交新的證據。完全裁決中的裁定必須與簡短裁決中的裁定一致﹐但是會對裁定進行更為詳細的解釋﹐並且以傳統的裁決格式提出。

調解程序

在某些類別的個案中﹐租務委員會將提供調解作為仲裁聽證的選擇。大部分租戶訴求是關於房屋服務減少和/或屋主沒有修理或維修房屋﹐對這樣的訴求通常安排調解環節﹐而不是仲裁聽證。租務委員會的經驗是﹐這些個案最適合通過調解程序做出決議。

調解是一個秘密的過程﹐由稱為調解人的中立方與衝突各方面談﹐幫助他們得出雙方彼此滿意的決議。調解人起引導作用﹐促進雙方的交流。與行政法官不同﹐調解人不替當事人做出決定。相反﹐雙方應就如何解決分歧做出他們自己的決定﹐這通常令雙方滿意。因為調解中的當事人能夠達成一致﹐因此可避免仲裁中的風險和不確定性。有時﹐在調解中﹐調解人可能與有關方單獨面談﹐這是為了幫助他們分析各種選項和每種選項的危險。

各方通常更願意進行調解而不是仲裁﹐因為調解更具彈性。在調解中﹐雙方能夠對結果進行協商;而這在仲裁中是不可以的。舉例來說﹐在租務委員會的調解中﹐當事人可能同意安排某種維修﹐而在仲裁中﹐行政法官只能因為缺少維修而同意減少租戶的租金﹐但沒有權利要求屋主進行維修。

調解通常有助於重建各方的關係﹐並為解決將來的問題提供指導。由於調解沒有仲裁那樣正式﹐當事人可自由提出他們的憂慮﹐即使他們與訴求中的事項沒有直接的關係。調解﹐在本質上﹐可產生比仲裁更多的雙贏結果﹐因此會改進而不是惡化﹐屋主和租戶的關係。

調解較仲裁的另一個優勢是過程更快捷﹐因為它能產生直接的和具約束力的協議﹐對此協議不會有上訴。租務委員會的調解人通常在調解過程中為各方準備協議﹐所以各方將最終協議交給租務委員會準備。偶而﹐雙方在調解之後不能達成協議。在這種情況下﹐將會在30-60天內進行仲裁聽證。

調解的其他方面：

• 調解過程是秘密的—除了協議本身﹐不進行其他錄音﹐除非雙方同意也要對協議保密。
• 在租務委員會進行調解完全要出於自願—如果各方不同意進行調解﹐可在當天進行仲裁﹐ 而不是調解。
• 某人可代表其他人﹐只要他經過書面授權。
• 調解協議要形成書面文件並自我執行。例如﹐一個協議可規定﹐如果窗子在30天內沒有修理﹐租金每月減少$25美元﹐直到修理好為止。
• 在租務委員會準備的調解協議可由法庭強制執行。

儘管調解環節可進行數小時或一整天﹐產生的協議卻是立即和最終的。當事人可事先為調解做好準備﹐這樣可減少調解過程所需的時間。在調解之前﹐各方應決定打算怎樣做並真正要求對方做什麼。可能只是要求改善交流或需要額外的儲存空間這麼簡單。

成功調解提示：

• 做好準備﹐使你的問題清楚明瞭。
• 知道你希望得到什麼結果。
• 具有靈活性—調解過程中可能產生其他令雙方都滿意的解決方案。
• 願意聽取對方的意見。

有時﹐其中一方可能不能到租務委員會參加適當通知的調解程序。如果訴求方沒有出席﹐租戶的訴求將不予受理。如果屋主沒有出席﹐而只有租戶出席﹐或如果雙方不同意調解﹐則會在當天舉行聽證會﹐來取代調解程序。因此﹐雙方都要既準備仲裁﹐也要準備調解。

仲裁聽證和調解環節中的翻譯人員

參加租務委員會仲裁聽證或調解環節的各方﹐必須自己提供翻譯。在聽證或調解中﹐租務委員會不提供翻譯服務。但是如果任何一方負擔不起翻譯服務﹐租務委員會在確認該方的經濟困難時可代為聘請翻譯。翻譯服務的困難申請表可在租務委員會辦公室索取﹐地址是25 Van Ness Avenue, Suite 320﹐必須在聽證或調解之前的72小時內提交申請。

提前72小時申請還可得到美國手語翻譯﹐ 而且不需付費。

上訴程序

在仲裁聽證得出結論之後﹐行政法官將發佈書面裁決﹐宣佈影響有關各方權利和責任的事實結果和法律結論。如果任何一方認為行政法官的裁決有錯誤﹐有濫用決定權的情況﹐如果維持該裁決將產生經濟困難﹐則該方可向租務委員會委員會提出上訴﹐該委員會由租戶﹑屋主和市長指定的中立代表組成。委員們將在定期的公共會議 上對上訴進行審議。

爲了進行上訴審議，委員們將審議行政法官的裁決﹑上訴和有關文件﹑在上訴審議日期之前該方及時提交的任何書面提交材料﹐以及由其裁決受到質疑的行政法官提交的書面意見書。如果認為必要﹐委員們還將審議行政記錄中的其他材料。在上訴審議中﹐不接受證詞和口頭論據。

必須在裁決郵寄日期的15天內使用租務委員會上訴表格提交上訴。如果在規定的時間限制以後提交上訴﹐必須提供遲到提交上訴申請的“合理的”理由。上訴材料應包括上訴方不同意該裁決的具體內容和不同意的理由。上訴材料還應包括所有相關證據或解釋﹐這些材料必須有條理﹑簡潔和完整。

上訴表格包括申請上訴的說明﹐包括所需副本份數和信封。要得到一份上訴表格﹐你可使用接駁傳真﹐號碼415-252-4660﹐或登錄我們的網站www.sfgov.org/rentboard。

非上訴方可能要對上訴方的上訴做出書面答復。書面答復應在上訴審議日期之前的至少一週內提交。同時必須將副本寄給上訴方。上訴方可能對答辯方的陳述提交書面回應﹐回應書也必須寄給答辯方。如果有超過一頁以上內容沒有按時提交給委員們﹐將導致上訴不被審議。

當上訴在審議過程中﹐有關各方不需要參加租務委員會委員會的會議﹐因為委員會將不接受任何證詞或口頭論據。在上訴審議日期之後﹐租務委員將向各方寄送上訴行動通知﹐宣佈委員會對上訴的裁決。

委員們在審議上訴時﹐會考慮採取如下的行動﹕

• 拒絕上訴﹔
• 將案件返回行政法官作進一步審理﹔
• 安排在委員們面前舉行上訴聽證﹔
• 命令更改裁決中的數字或筆誤。

如果案件被返回給行政法官﹐可能要根據現有記錄進行裁決﹐或對案件中的部分或全部問題進行另一次聽證。如果決定自己舉行上訴聽證﹐所有各方應能夠在聽證時提交證詞﹑證據或口頭論據。在此訴訟中﹐有關各方不一定需要律師﹐但是他們有權利請律師代理。

任何一方如果認為租務委員會的最終行動或裁決不公平﹐可通過向最高法院提交行政訓令狀來尋求司法復議。必須在租務委員會最終裁決寄送日期的90天內提交行政訓令狀。

經濟困難上訴

一般來說﹐經濟困難上訴必須在裁決寄送之後15天內提交。但是﹐根據2003年2月20日之後提交的主要修繕訴求的裁決﹐由租戶提交的困難上訴則沒有時間限制。

當上訴在審議和審理過程中﹐租戶不需要交納批准的加租。但是﹐如果租戶的上訴被駁回﹐租戶必須交納增加的租金﹐時間要追溯到增加租金通知上列明的生效日期。

經濟困難上訴除了要提交上訴表外﹐還必須包括困難申請表。家庭中的每個成年人都必須完整地填寫困難申請表。要獲得困難申請表和上訴表﹐你可使用我們的接駁傳 真﹐號碼是252-4660﹐或登錄我們的網站www.sfgov.org/rentboard。你也可到我們的辦公室索取表格。

在提交困難上訴申請時﹐可不必在困難申請表中列出數額。但是﹐如果委員們接受了上訴並將案件返回進行困難聽證﹐則上訴方需要提交文件來證明準確的收入﹑資產﹑資源﹑支出﹑以及所欠的債務。如果上訴方提供最近的報稅情況﹐則會非常有幫助。

為了確定租戶的困難﹐租務委員會通常使用聯邦政府的HUD指導方針﹐即﹐租金不應超過毛收入的30-35%。如果租戶能確定增加租金的支付會構成經濟困難﹐增加租金可能會部分或全部暫時或永久延期。

如果屋主能證明﹐返回多收的租金會構成經濟困難﹐則行政法官可命令制定部分或全部退款的還款計劃。為了確定屋主的經濟困難﹐行政法官將考慮屋主的整體經濟情況﹐不只考慮有關建築物產生的收入。屋主應了解﹐經濟困難是上訴的唯一理由—不是額外增加房租的理由。

2006年9月