關於水收益債券轉付的常見問題

 

什麽是水收益債券轉付?

2002年11月5日三藩市投票者通過了A提案，授權發行水系統改善收益債券。水收益債券的發行導致2005年7月水費上漲。依照租金條例37.3(a)(5)(B)和規章4.14，因水收益債券發行導致水費上漲的50%的費用可以轉嫁給租客。

 

屋主怎樣確定由於水收益債券的發行而造成的水費增加的額度?

2005年7月1日以後發出的水費帳單詳細説明了由於水收益債券的發行而造成的水費漲價的額度。帳單上註明“你當前的水費包括$XX.XX，是因水系統改善收益債券的發行導致水價上漲而產生的費用，水系統改善收益債券是投票者在2002年11月5日投票(提案A)授權發行的。水費帳單中説明的金額的百分之 五十(50%)可轉嫁給租客。

 

水收益債券轉付怎樣計算?

規章第4.14(c)條規定了水收益債券轉付的計算方法，也在水收益債券轉付計算表中有提供，爲了實施水收益債券轉付，屋主必須填寫該計算表。屋主必須按以下步驟計算轉付金額：

步驟1：收集水費帳單用來計算水收益債券轉付。屋主可以根據單一水費帳單來計算，或作爲選擇，也可根據任何一個日曆年的所有水費帳單來計算。如果屋主選擇以任何一個日曆年為基礎來計算轉付，則要根據相關的日曆年期間屋主實際發生的費用來計算，無論水費帳單是何時收到或何時支付的。

注意:沒有必要將服務期間跨兩個不同日曆年的水費帳單按比例分配。屋主可選擇將這些帳單算在任何一個日曆年中，但不能將同一個賬單包括在兩年中。例如，如果服務期是2005年12月9日至2006年2月8日，屋主在計算時可以將這個帳單計算在2005年或2006年，但不能包括在兩年中。

步驟2：合計因水收益債券發行所產生的合法水費帳單。這些費用在每一個水費帳單上分別列出。將合計數字除以2(因爲允許50%的轉付)，便可得出能夠轉嫁給租客的合法收費的總額。

步驟3：將以上步驟2中所確定金額除以包括在水費賬單中總的租住單位數包括商業單位，便可得出每個單位的允許轉付額。

步驟4：將以上步驟3中所確定金額除以支付水費的月數，便得出每個單位的月度轉付額。該轉付保持有效的月數與用於計算轉付的水費帳單的月數相同。

注意:在確定水費帳單所包括的月數時,屋主應該選擇離實際服務期最近的月數。例如,如果服務期為2005年5月3日至2005年7月1日，屋主可以將這段時間當作兩個月。

 

租務委員會有計算水收益債券轉付計算表嗎?

有。爲了實施水收益債券轉付，屋主必須填寫水收益債券轉付計算表，該表可以向租務委員會索取。實施轉付時，計算表必須附在給租客的加租通知上。工作表可在租務委員會辦公室索取，或從租務委員會網站下載www.sfrb.org。

 

水收益債券轉付在多長時間內有效 ?

按月徵收的轉付額必須與用來計算轉付的水費帳單涵蓋的月數相同。例如，如果屋主按2個月的周期和單一水費帳單實施轉付，則月度轉付只在2個月內有效。如果屋主以整個一個日曆年所發生的水費為基礎實施轉付，則月度轉付的有效期為12個月。確保屋主只能收取允許的轉付額。

 

屋主什麽時候可以實施水收益債券轉付?

對於屋主和租客最簡便易行的方法就是按日曆年度計算水收益債券轉付。一年一度的轉付必須在租客下一個加租週年日期徵收，並可包括前一個日曆年期間所產生的50%合法水費。作爲選擇，屋主可能選擇每次收到水費帳單後計算轉付。這樣就不必在租客的周年加租日徵收，但屋主必須在收到每一個水費帳單後60天內發出每一個這樣的轉付通知。

此外，民法第827條規定，在生效日期前的一年時期內如果加租超過10%，不管是單獨加租還是與任何其它項目的聯合加租，都需要發送一個90天的加租通知。在生效日期前的一年時期內，如果加租為10%或低於10%，不管是單獨加租還是與任何其它項目的聯合加租，都需要發送一個30天的加租通知。如果加租通知通過郵寄遞送，則所需要的通知期間必須額外增加5天。如果水收益債券轉付按年度計算，在租客週年日期徵收，也可以包括在年度加租通知裏面。如果轉付按每個水費帳單計算，則每一次要求單獨的30至35或90至95天的加租通知。

 

實施水收益債券轉付有特殊的通知要求嗎?

有。除了民法第827條以外，規章第4.14(b)條提出的通知要求如下：

屋主應發給租客任何水收益債券轉付的合法通知。

1. (1) 通知將詳細説明每月轉付的美元金額、用來計算轉 水費帳單所涵蓋的期間、要求租客 支付轉付的月數。
2. 通知將解釋説明轉付建立在水費漲價的基礎之上，而水費漲價是由於2002年11月投票 通過的授權水收益債券的發行所造成。
3. 轉付的收費和計算將使用委員會提供的表格，以書面形式作以解釋，該表格將附在通 知內。[表格叫作 “水收益債券轉付計算表”。可以向租務委員會辦公室索取，也可以到 租務委員會網站www.sfrb.org。]
4. 通知將聲明，一經要求，租客有權從屋主收到有關的水費帳單的副本。
5. 通知將聲明，租住單位應符合要求節水設備的有關 法律。

 

屋主需要提交訴求，要求批准水收益債券轉付嗎?

不需要。屋主不需要向租務委員會提交訴求，要求批准水收益債券轉付。然而，如果租客認爲轉付計算不當，可以向租務委員會提交訴求，對轉付提出質疑。訴求必須在轉付生效的一年內提出。在聽證會上，屋主有責任證明轉付計算準確性，行政法官將確定轉付的適當金額(如果有的話)。

 

屋主可以將水收益債券費用包括在管理及維修訴求中而不是單獨計算水收益債券轉付嗎?

可以。但是如果屋主將任何由水收益債券的發行所產生的水費都包括在管理及維修訴求中，屋主就沒有資格實施單獨的水收益債券轉付。爲了實施獨立的水收益債券轉付，屋主必須從管理及維修訴求中100%扣除由於水收益債券的發行產生的水費。

 

租客怎樣質疑不當水收益債券轉付?

在水收益債券轉付生效日期的一年內向租務委員會提交訴求，要求根據以下理由舉行仲裁聽證會：

• 屋主沒有正確計算轉付；
• 使用不正確的計算單位計算轉付；
• 屋主沒有對收費及轉付計算提供清楚的書面解釋；
• 租住單位不符合要求節水設備的有關法律；
• 租客要求有關水費帳單的副本，而屋主沒有提供；
• 租賃開始於包括在轉付計算內的結賬期期間或結帳期之後；
• 轉付費用完全支付，屋主沒有停止轉付。(轉付有效月數必須與用來計算月度轉付金額的水費帳單涵蓋的月數相同。)

注意：租客提交訴求並不解除他或她支付等待裁決之轉付的義務。

 

如果支付水收益債券轉付給租客帶來經濟困難怎麽辦?

租客可以向租務委員會提交困難申請，要求全額或部分免除水收益債券轉付。困難申請必須在水收益債券生效日期的一年內提出。困難申請表可向租務辦公室索取，也可登錄租務委員會網站www.sfrb.org。

注意：一旦提交了困難申請，租客就不必支付轉付，直到對租客的困難申請進行聽證後，行政法官做出裁決爲止。

 

爲了實施水收益債權轉付，租客的單位必須符合要求節水設備的有關法律嗎?

是。如果租客的租住單位不符合要求節水設備有關法律，屋主就沒有資格實施水收益債券轉付。一般來講，只有在某些事件發生時，如建築物出售，才要求安裝節水設施。查詢具體要求，參閱三藩市房屋規範第12A章(住宅節水條例)。也可以到租務委員會辦公室查閲第12A章，或登陸租務委員會網站www.sfgov.org/rentboar瀏覽。

 

水收益債券轉付可以成爲租客基本租金的一部分嗎?

不可以。水收益債券轉付不能成爲租客基本租金的一部分—它必須單獨實施，而且在完全支付後必須停止。

 

租賃協議或租約影響水收益債券轉付嗎?

如果根據屋主的水費帳單證明轉付是合理的，屋主有資格實施水收益債券轉付，不管是否有租賃協議或租約存在，除非租約明確規定，屋主不得因水系統改善收益債券的發行而產生的水價上漲的費用轉嫁給租客。

 

所有租客都符合水收益債券轉付的條件嗎?

不是。只有在水費發生的整個帳單期間居住的租客才接受轉付評估。

注意：如果轉付以日曆年度計算，而租客是在此日曆年內搬進，租客的月度轉付額應該只能使用水費帳單計算，該水費帳單從租賃開始後的下一個服務期開始計算。對於該租客而言，轉付不是根據滿日曆年計算，轉付有效月數與用於計算租客的月度轉付金額的水費帳單涵蓋的月數相同。

 

 水費帳單樣本(10個單位)

 

 

計算表樣本
根據單一水費帳單的轉付

 

 

 

2020年2月