Número de Tema 151: Subarriendo y Reemplazo de Compañeros de Vivienda

La Ordenanza del Control de Rentas de San Francisco generalmente permite a los inquilinos alquilarles a nuevos compañeros de vivienda cuando los anteriores se van y/o aumentar el número de ocupantes que viven en la unidad, incluso si existe un contrato escrito de arrendamiento que lo prohíbe. Sin embargo, no hay nada en la Ordenanza del Control de Rentas que le permita a un inquilino subarrendar o asignar toda la unidad a un nuevo inquilino en violación de un contrato de arrendamiento, o subarrendar la unidad para uso de turistas o para alquileres a corto plazo como lo define la Ordenanza del Control de Rentas a Corto Plazo por un periodo de menos de 30 días (ver la Sección 41A.5 del Código Administrativo).

Los inquilinos con contratos escritos de arrendamiento deben seguir los procedimientos descritos en este documento para obtener el permiso del arrendador antes de que un nuevo ocupante se mude a la unidad. Por otra parte, si no existe un contrato escrito de arrendamiento para el alquiler, o si el acuerdo no dice nada sobre el subarrendamiento y no incluye un límite de número de ocupantes, el inquilino no está obligado a obtener la aprobación del arrendador antes de que un nuevo ocupante se mude a la unidad y no se aplicarán los procedimientos que se describen a continuación.

¿Qué pasos debe seguir un inquilino para obtener el consentimiento del arrendador? 

Los pasos para que un arrendador dé su consentimiento a un nuevo ocupante incluyen plazos estrictos que los inquilinos y arrendadores deben cumplir. Primero, el inquilino debe solicitar permiso por escrito al arrendador para que el nuevo ocupante se mude a la unidad. La solicitud escrita debe ser entregada al arrendador en persona, por correo electrónico o por correo normal.

El arrendador tiene 14 días a partir del día en que reciba la solicitud escrita del inquilino para aprobar o denegar la solicitud por medio de la cual se propone al nuevo ocupante. Si el arrendador deniega la solicitud del inquilino, lo debe hacer por escrito con una descripción de las razones de la negación, lo que incluye datos específicos que sustenten las razones de la negación. Si el arrendador no responde a la solicitud del inquilino en un plazo de 14 días o si niega injustificadamente la solicitud del inquilino, la ley considera aprobada la solicitud y el inquilino no puede ser desalojado porque el nuevo ocupante se haya mudado a la unidad sin consentimiento previo del arrendador.

¿Cómo cuento los catorce días?

Ejemplo: el inquilino presentó una solicitud por escrito el 1er día del mes para alquilarle a un compañero de vivienda porque el anterior se va o para agregar a un miembro adicional de la familia o a otro ocupante adicional en la unidad.

  • Si el inquilino entrega la solicitud por escrito al arrendador en persona, se considera que el arrendador recibió la solicitud en la fecha de entrega (el 1.°) y el inquilino tiene hasta el 15 para responder.
  • Si se entrega la solicitud por correo electrónico, se considera que la solicitud fue recibida después de dos días (el 3) y el arrendador tiene hasta el 17 para responder.
  • Si se entrega la solicitud por correo postal, se considera que la solicitud fue recibida cinco días después de la fecha del matasellos (el 6) y el arrendador tiene hasta el 20 para responder. 

¿Puede el arrendador solicitar cualquier información acerca del nuevo ocupante propuesto?

En un plazo de cinco días después de recibir la solicitud escrita del inquilino, el arrendador puede requerir que el inquilino llene y presente un formulario estándar de solicitud para el nuevo ocupante propuesto o que proporcione suficiente información acerca del nuevo ocupante para que el arrendador pueda llevar a cabo una verificación típica de antecedentes, lo cual incluye, nombre completo, fecha de nacimiento y referencias si se solicitan. Aunque el arrendador puede exigir que el nuevo ocupante reúna los requisitos normales y razonables de solicitud y que acepte por escrito estar sujeto al contrato de arrendamiento que existe entre el arrendador y el inquilino, no puede negar la solicitud del inquilino de incluir a un ocupante adicional basándose en la capacidad de pago del nuevo ocupante si dicho ocupante adicional no tiene la obligación legal de pagar parte o todo el alquiler al arrendador. Por lo tanto, cuando el inquilino solicite el consentimiento del arrendador para tener un nuevo ocupante que no pagará el alquiler directamente al arrendador, como un subarrendador, el arrendador no puede exigir información crediticia o de ingresos como parte de la solicitud o de la verificación de antecedentes. 

Si el arrendador solicita en el plazo de tiempo apropiado información sobre el nuevo ocupante propuesto, el inquilino, entonces, tiene cinco días calendario después de recibir la petición del arrendador para entregar al arrendador la solicitud o la información para la verificación típica de antecedentes del nuevo ocupante propuesto. El periodo de cinco días empieza a transcurrir el día después de que el inquilino reciba efectivamente la solicitud del arrendador. Si el inquilino no responde dentro del periodo de cinco días, el arrendador puede denegar la solicitud del inquilino sobre esa base. El inquilino puede, entonces, presentar una nueva solicitud escrita al arrendador para tener un nuevo ocupante y el plazo de 14 días empieza de nuevo.

¿Cuándo puede un arrendador denegar una solicitud para tener un nuevo ocupante?

De conformidad con las Secciones 6.15A, 6.15B, 6.15D y 6.15E de las Reglas y Regulaciones de la Junta del Control de Rentas, el arrendador debe tener una base razonable para denegar la solicitud de un inquilino para incluir a un nuevo ocupante en la unidad. A menos que el nuevo ocupante sea el hijo menor de edad de un inquilino actual, bajo ciertas circunstancias, se puede considerar razonable la denegación por parte del arrendador de la solicitud escrita por el inquilino para tener un nuevo ocupante. Algunas de estas circunstancias incluyen pero no se limitan a lo siguiente:

  1. cuando el nuevo ocupante propuesto tiene la obligación legal de pagar parte o todo el alquiler al arrendador y el arrendador puede demostrar que el nuevo ocupante no tiene capacidad de pago.
  2. cuando el arrendador solicite en el plazo de tiempo apropiado que el nuevo ocupante propuesto llene el formulario estándar de solicitud del arrendador o que proporcione suficiente información para permitir que el arrendador lleve a cabo una verificación típica de información y el nuevo ocupante no cumple dentro de los cinco días calendarios desde que el inquilino recibió el pedido del arrendador.
  3. cuando el arrendador puede demostrar que el nuevo ocupante propuesto ha falseado intencionalmente información importante en el formulario estándar de solicitud del arrendador o que ha cometido errores al proporcionar información importante que interfiere con la capacidad del arrendador de llevar a cabo una verificación típica de antecedentes.
  4. cuando el arrendador puede establecer que el nuevo ocupante propuesto representa una amenaza directa a la salud o la seguridad de otros residentes de la propiedad o a la estructura física de la propiedad.

Además, el arrendador también puede denegar la solicitud del inquilino para tener un nuevo ocupante si al agregar al nuevo ocupante se excede el número de ocupantes permitido por el contrato de arrendamiento o el número de ocupantes que el arrendador había permitido anteriormente en la unidad y si uno de los siguientes puntos es cierto:

  1. el ocupante adicional no es miembro de la familia de un inquilino actual y el arrendador y el inquilino viven en la misma unidad de alquiler, o
  2. el ocupante adicional no es miembro de la familia de un inquilino actual y el ocupante adicional requeriría que el arrendador incremente la capacidad de electricidad o de agua caliente del inmueble o que adapte otros sistemas del inmueble o las instalaciones actuales y el costo de esas mejoras significaría una dificultad económica para el arrendador, según lo determinado por un Juez de Derecho Administrativo de la Junta del Control de Rentas, o
  3. el número total de ocupantes en la unidad (incluyendo a miembros de la familia) excederá uno de los siguientes:

(i)  dos personas en un estudio, tres personas en una unidad de un dormitorio, cuatro personas en una unidad de dos dormitorios, seis personas en una unidad de tres dormitorios u ocho personas en una unidad de cuatro dormitorios; o

(ii) el número máximo permitido en la unidad, de conformidad con la Sección 503 del Código de Vivienda de San Francisco.

Para este fin, se define “miembro de familia” como el hijo(a), padre o madre, nieto(a), abuelo(a), hermano o hermana, o el cónyuge o pareja doméstica de esos familiares, o el cónyuge o pareja doméstica del inquilino.

¿Qué pasa si el arrendador deniega injustificadamente la solicitud del inquilino para tener un nuevo ocupante?

Si el arrendador deniega la solicitud del inquilino para tener un nuevo ocupante sin una base razonable, el inquilino puede presentar una petición sobre reducción de servicios ante la Junta del Control de Rentas para solicitar una reducción del alquiler. Además, el inquilino no puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de arrendamiento si el nuevo ocupante se muda a la unidad y el arrendador ha negado injustificadamente su consentimiento al nuevo ocupante.

¿Qué pasa si el inquilino permite que un nuevo ocupante se mude a la unidad sin el consentimiento del arrendador?

Si el inquilino tiene un contrato escrito de arrendamiento que limita o prohíbe el subarrendamiento y el inquilino permite que un nuevo ocupante se mude a la unidad sin el consentimiento del arrendador, el arrendador puede presentar al inquilino una notificación por escrito de que se ha violado el contrato de arrendamiento y debe darle por lo menos diez (10) días al inquilino para remediar la violación del contrato de arrendamiento antes de proceder a un desalojo. Para remediar la violación, el inquilino puede presentar una solicitud escrita al arrendador para incluir al ocupante adicional o hacer que el ocupante no autorizado salga de la unidad. La solicitud escrita del inquilino empezaría el plazo de 14 días descrito anteriormente.

¿El arrendador tiene que agregar al nuevo ocupante en el contrato de arrendamiento?

Incluso si el arrendador hubiera aprobado que el nuevo ocupante se mudara a la unidad, el arrendador no tiene que aceptar el pago del alquiler directamente del nuevo ocupante o agregar al nuevo ocupante al contrato de arrendamiento. En lugar de ello, el arrendador puede seguir aceptando el pago completo del alquiler de uno o más de los inquilinos existentes, que actúan como “inquilinos principales” en relación con el nuevo ocupante “subarrendador”. Generalmente, un subarrendador es un ocupante que no tiene un acuerdo con el propietario y que paga el alquiler a un inquilino principal que se considera legalmente el “arrendador”. Para más información sobre inquilinos principales y subarrendadores, vea los Temas núm. 154 y 157.

¿Puede el arrendador aumentar el alquiler debido al nuevo ocupante?

El arrendador no puede aumentar el alquiler de la unidad basándose en que se le haya alquilado a un nuevo inquilino porque el anterior se haya ido o en la adición de nuevos ocupantes, incluso si el inquilino lo acepta (ver Tema núm. 152). Sin embargo, si todos los inquilinos originales han salido permanentemente de la unidad y los únicos ocupantes que han permanecido son subarrendadores que se mudaron a partir del 1.o de enero de 1996, el arrendador puede tener derecho a aumentar el alquiler al precio del mercado (ver Tema núm. 153).

Para más información acerca de compañeros de vivienda y subarrendamiento, por favor, remítase a las siguientes Reglas y Regulaciones de la Junta del Control de Rentas:

  • Sección 6.15A - cuando el inquilino ha solicitado permiso para alquilarle a un nuevo compañero de vivienda en lugar de al existente y el contrato escrito de arrendamiento prohíbe terminantemente el subarrendamiento;
  • Sección 6.15B - cuando el inquilino ha solicitado permiso para alquilarle a un compañero de vivienda en lugar de al existente y el contrato escrito de arrendamiento exige el consentimiento del arrendador para subarrendar, pero no lo prohíbe terminantemente;
  • Sección 6.15C - que tiene que ver con los derechos y responsabilidades de los inquilinos principales y de los subarrendadores;
  • Sección 6.15D - cuando el inquilino ha solicitado permiso para tener un ocupante adicional que es un miembro de la familia; y
  • Sección 6.15E - cuando el inquilino ha solicitado consentimiento para tener un ocupante adicional que no es miembro de la familia.

 

septiembre 2018