Número de Tema 201: Visión General de Desalojos por Causa Justa

Para poder desalojar a un inquilino de una unidad de alquiler sujeta a la Ordenanza del Control de Rentas, un inquilino debe tener una “causa justa” que es el motivo dominante para proceder con el desalojo. Tenga en cuenta que el mero vencimiento de un contrato de arrendamiento o un cambio de propiedad no constituye una “causa justa” para el desalojo.

A continuación se resumen las 16 causas justas para el desalojo de conformidad con la Sección 37.9(a) de la Ordenanza:

  1. No pagar la renta, el pago habitualmente atrasado de la renta, o cheques que frecuentemente rebotan;
  1. No remediar un incumplimiento sustancial de un contrato de alquiler o arrendamiento;
  1. Molestia o interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o goce del arrendador o de otros inquilinos en el edificio, la cual debe ser severa, continua o que se repite;
  1. Uso ilegal de una unidad de alquiler, lo que no incluye (a) la simple ocupación de una unidad de alquiler no autorizada o (b) una única infracción de la ley de alquiler a corto plazo de San Francisco (Capítulo 41A) que el inquilino remedia dentro de los 30 días del aviso escrito del arrendador;
  1. El inquilino se ha rehusado, después de la solicitud escrita del arrendador, de firmar una extensión o renovación de un contrato de arrendamiento vencido por otro periodo de igual duración y bajo condiciones que son esencialmente las mismas que las del acuerdo anterior;
  1. El inquilino se ha rehusado, después de un aviso escrito de cesar, a permitir el acceso del arrendador a la unidad de alquiler como lo exige la ley estatal o local;
  1. El único inquilino que reside en la unidad al final del periodo del contrato de arrendamiento es un subinquilino no aprobado por el arrendador. (Tenga en cuenta que la aprobación no tiene que ser por escrito y que puede ser inferida del comportamiento del arrendador);
  1. Ocupación por parte del propietario o en circunstancias limitadas, cuando un miembro de la familia inmediata del arrendador ocupa la unidad;
  1. El arrendador desea recuperar la posesión de buena fe con el fin de vender la unidad de conformidad con una conversión a condominio aprobada bajo la ordenanza de subdivisión de San Francisco;
  1. Para demoler o de alguna otra manera retirar permanentemente la unidad de alquiler de su uso como vivienda;
  1. Para realizar mejoras capitales u obras de rehabilitación que harán que la unidad sea inhabitable temporalmente mientras se realiza la obra – se debe permitir que el inquilino vuelva a ocupar la unidad inmediatamente después de que se termine la obra;
  1. Para realizar la rehabilitación sustancial de un edificio que tiene por lo menos 50 años y que es esencialmente inhabitable, dado que el costo de la obra propuesta es de por lo menos el 75% del costo de la construcción nueva;
  1. Para retirar todas las unidades de alquiler en un edificio del mercado de alquiler bajo la Ley Estatal Ellis;
  1. Para realizar obras de saneamiento/reducción de plomo exigidas por los artículos 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco;
  1. Para demoler o de alguna otra manera retirar permanentemente la unidad de alquiler de su uso como vivienda de conformidad con las condiciones de un acuerdo de desarrollo urbano con la Ciudad bajo el Capítulo 56 del Código Administrativo de San Francisco;
  1. Cuando el acuerdo de ocupación de “Buen Samaritano” del inquilino ha vencido y el arrendador presentó un aviso de desalojo dentro los 60 días posteriores al vencimiento del acuerdo. Un inquilinato de “Buen Samaritano” ocurre cuando un inquilino es desplazado de una unidad de alquiler debido a una emergencia o desastre y el arrendador acepta ofrecer al inquilino una unidad de reemplazo temporal con una renta reducida;

El arrendador también necesita una “causa justa” para impedir el acceso a ciertos servicios de vivienda, entre ellos, garajes, instalaciones de estacionamiento, caminos para autos, espacios de almacenamiento y lavanderías. Sin embargo, un arrendador que ha cumplido con los requisitos de la Sección 37.2(r) de la Ordenanza puede retirar temporalmente ciertos servicios de vivienda, incluso el estacionamiento y los espacios de almacenamiento, con el fin de realizar obras obligatorias de retroadaptación antisísmica de pisos blandos exigidos por el Código de Construcción.  

Algunos inquilinatos que están exonerados de las limitaciones de aumento de renta de la Ordenanza aún están sujetos a las disposiciones de desalojo de la Ordenanza y solo se puede desalojar a los inquilinos en esta categoría por una de las “causas justas” enumeradas en la Ordenanza. Esto incluye inquilinatos en unidades de alquiler construidas recientemente que obtuvieron por primera vez un Certificado de Ocupación después el 13 de junio de 1979, inquilinatos que pueden recibir un aumento de renta bajo la Ley Costa-Hawkins de Viviendas de Alquiler y algunos inquilinatos en los que otra agencia del gobierno reglamenta la renta.

Debido a que los desalojos son procesos complejos, los arrendadores deberían proceder con cautela y obtener la asesoría de un abogado antes de pedir a un inquilino que se mude o tratar de realizar un desalojo. Si un arrendador desaloja o trata de desalojar a un inquilino ilegalmente, el arrendador puede estar sujeto a una sustancial responsabilidad civil o penal. Aunque no podemos ofrecerle asesoría legal ni remitirlo a abogados individuales, el personal con gusto le informará sobre los recursos adecuados para buscar asesoría y asistencia. Puede encontrar una lista de recursos en la Lista de recursos o en nuestra oficina.

 

abril 2020