Número de Tema 204: Desalojos Con Base En Que El Propietario o un Familiar Se Muda A Una Unidad

Un arrendador podría recuperar la posesión de una unidad de arrendamiento para que el propietario o un familiar del propietario la ocupen y la usen como su residencia principal por un periodo de por lo menos 36 meses consecutivos. Solo se permite un desalojo para que se mude un familiar para ciertos familiares cercanos del propietario, lo cual incluye a un hijo/a, madre/padre, abuelo/a, nieto/a, hermano o hermana o el cónyuge del propietario o los cónyuges de esos familiares. El término “cónyuge” incluye a las parejas convivientes. Sin embargo, los propietarios que desalojan para esos familiares ya deben estar viviendo en el edificio       o mudándose al edificio al mismo tiempo que el familiar.

El propietario o familiar debe mudarse a la unidad dentro de los tres meses y tener la intención de ocupar la unidad como la residencia principal de esa persona por un mínimo de 36 meses  consecutivos. Si una unidad comparable en el edificio está vacante o se vuelve vacante durante el periodo del aviso de terminación del arriendo, entonces se debe rescindir el aviso. Se debe ofrecer una unidad vacante, no comparable que se tenga en San Francisco al inquilino que está siendo desalojado.

Un propietario que desea desalojar a un inquilino para que el propietario o familiar ocupe la unidad debe tener una participación de por lo menos el 25% en el edificio, si el interés de titularidad fue registrado después del 21 de febrero de 1991. Si la titularidad fue registrada a más tardar el 21 de febrero de 1991, entonces el propietario solo necesita tener una participación mínima de 10%. Las parejas convivientes pueden combinar sus participaciones para alcanzar el 10% o 25% necesarios para ocupar una unidad.

La Ordenanza generalmente permite el desalojo de inquilinos de una sola unidad por edificio para el uso y ocupación del propietario. Si se desaloja a un inquilino para que el propietario ocupe la unidad después del 18 de diciembre de 1998,  se designa a esa unidad como la unidad del propietario para fines de desalojos subsiguientes para que el propietario ocupe la unidad, a menos que la discapacidad del propietario u otra dificultad similar evite que pueda ocupar esa unidad.

Los inquilinos que tienen por lo menos 60 años de edad o que cumplen con las pautas de discapacidad para el Ingreso Suplementario de Seguridad (Supplemental Security Income) federal y que han vivido en la unidad por un mínimo de 10 años, o inquilinos que tienen una enfermedad catastrófica y que han vivido en la unidad por un mínimo de 5 años, tienen un estatus protegido y no pueden ser desalojados para que el propietario o el familiar del propietario se mude a un edificio que tiene 2 o más unidades. Sin embargo, los inquilinos que de otra manera tendrían un estatus protegido pueden ser desalojados si la unidad es la única unidad de arrendamiento que el propietario tiene en el edificio o si el familiar cualificado del arrendador que se va mudar tiene por lo menos 60 años de edad y cada unidad de arrendamiento que el propietario arrendador tiene en el mismo edificio (excepto la unidad ocupada por el arrendador) es ocupada por un inquilino con un estatus protegido. Es un delito menor rehusarse a alquilar a una persona de la tercera edad porque esa persona adquiriría derechos bajo la Ordenanza del Control de Rentas.

Además, cualquier inquilino que ha residido en una unidad por 12 meses o más no puede ser desalojado para que un propietario o familiar se mude a la unidad durante el año escolar del Distrito Escolar Unificado de San Francisco, si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco reside en la unidad, es un inquilino en la unidad o tiene una relación familiar o custodial con un inquilino en la unidad.

Todo inquilino que alega tener un estatus protegido debe notificar al propietario del estatus protegido del inquilino dentro de los 30 días de haber recibido ya sea un aviso de desocupar la unidad o un pedido por escrito del propietario de declarar el estatus protegido del inquilino. El inquilino también debe incluir constancia que respalde su estatus protegido. Si el inquilino no presenta una declaración dentro del periodo de 30 días, se considerará que está admitiendo que el inquilino no tiene un estatus protegido. Los propietarios que desean recuperar la posesión de una unidad de arrendamiento para que el propietario o familiar la ocupen pueden rebatir la afirmación del inquilino de tener estatus protegido ya sea presentando una petición a la Junta del Control de Rentas o mediante un proceso de desalojo en el tribunal.

Si se entregó un aviso de desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad antes del 1 de enero de 2018, y se ofrece la unidad de arrendamiento para su renta durante el periodo de tres años después de entregar el aviso de desocupar la unidad, el arrendador primero debe ofrecer la unidad al inquilino desplazado.

Si se entregó un aviso de desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad a partir del 1 de enero de 2018, y se ofrece la unidad de arrendamiento para su renta durante el periodo de cinco años después de entregar el aviso de desocupar la unidad, el arrendador primero debe ofrecer la unidad al inquilino desplazado y el arrendador debe presentar una copia de la oferta para volver a rentarle ante la Junta del Control de Rentas dentro de los 15 días de la oferta. El inquilino tiene 30 días desde la fecha en que recibió la oferta para notificar al arrendador si acepta o rechaza la oferta y, si la acepta, deberá reocupar la unidad dentro de los 45 días de haber recibido la oferta.

Si se entregó un aviso de desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad antes del 9 de noviembre de 2015 y el arrendador vuelve a rentar la unidad al inquilino desplazado o a un nuevo inquilino dentro de los tres años después de haber entregado el aviso, la renta inicial se limita a no más de lo que el inquilino desplazado hubiera pagado si el inquilino desplazado se hubiera quedado ocupando la unidad, más cualquier aumento permisible.

Si se entregó un aviso de desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad a partir del 9 de noviembre de 2015 y el arrendador vuelve a rentar la unidad al inquilino desplazado o a un nuevo inquilino dentro de los cinco años después de haber entregado el aviso, la renta inicial se limita a no más de lo que el inquilino desplazado hubiera pagado si el inquilino desplazado se hubiera quedado ocupando la unidad, más cualquier aumento permisible.

Para avisos de desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad entregados a partir del 1 de enero de 2018, hay nuevos requisitos de reporte que tienen que ver con el uso de una unidad de arrendamiento después de un aviso de desalojo de ese tipo. Se exigirá que los arrendadores presenten ante la Junta del Control de Rentas una Declaración de Ocupación con un mínimo de 2 formas de constancia por el periodo de cinco años después de haber recuperado la posesión de la unidad, a menos que la Declaración de Ocupación revele que el arrendador ya no está tratando de recuperar la posesión de la unidad y la Junta del Control de Rentas ha otorgado el pedido de rescisión del aviso de desocupar la unidad que el arrendador presentó por escrito, en cuyo caso ya no es necesario presentar una Declaración de Ocupación. Las sanciones administrativas por no presentar la Declaración de Ocupación necesaria y/o la documentación de constancia son obligatorias y las sumas son de $250 por la primera infracción, $500 por la segunda infracción y $1,000 por cada infracción subsiguiente.

La Junta del Control de Rentas enviará una copia de cada Declaración de Ocupación al inquilino desplazado a la dirección que exista en los archivos de la Junta del Control de Rentas, o un aviso de que el arrendador no presentó la Declaración de Ocupación exigida. La Junta del Control de Rentas también enviará un aviso anual a la unidad de la cual el inquilino fue desplazado, indicando la renta máxima para la unidad.

Un propietario que desea recuperar la posesión de una unidad para que un propietario o un familiar se mude a la unidad, debe hacerlo de buena fe, sin motivos ocultos y con intenciones honestas.

Entre otras, se considera evidencia de que el arrendador no ha actuado de buena fe en un desalojo para que un propietario o familiar se mude a una unidad si:

  • El arrendador programa la fecha de entrega del aviso en simultáneo con la presentación de una acción para recuperar la posesión, con el fin de evitar mudarse a una unidad comparable o para evitar ofrecer a un inquilino una unidad de reemplazo;
  • El arrendador no ha presentado el aviso de desocupar la unidad ante la Junta del Control de Rentas;
  • El arrendador o familiar por quien el inquilino fue desalojado no se mudó a la unidad dentro de los tres meses después de que el arrendador recuperó la posesión de la unidad y luego no ocupó la unidad como la residencia principal de la persona por un mínimo de 36 meses consecutivos;
  • El arrendador o familiar por quien el inquilino fue desalojado no tiene una razón legítima o genuina para no mudarse a la unidad u ocuparla dentro de los tres meses y no ocupar la unidad como la residencia principal de la persona por un mínimo de 36 meses consecutivos;
  • El arrendador no presentó una Declaración de Ocupación requerida a la Junta del Control de Rentas;
  • El arrendador rentó la unidad a un nuevo inquilino con una cantidad de renta más alta que la que el inquilino desplazado hubiera pagado si hubiera seguido ocupando la unidad en forma continua;
  • El arrendador entregó un aviso de desalojo separado para que el propietario se mude a otra unidad diferente y no ha pedido la rescisión o retiro de ese aviso;
  • El arrendador desalojó a inquilinos de varias unidades de alquiler en el mismo edificio dentro de los 180 días de entrega del aviso de desalojo para que el propietario se mude a la unidad; y
  • El arrendador completó negociaciones de pago por desocupar una unidad de conformidad con la Sección 37.9E(c) con otros inquilinos en el mismo edificio donde trata de obtener posesión.

Cada mes la Junta del Control de Rentas escogerá una muestra al azar del 10% de todas las Declaraciones de Ocupación presentadas ante la Junta del Control de Rentas y preparará una lista de todas las unidades para las que no se presentó la Declaración de Ocupación requerida y entregará esa lista al Fiscal de Distrito para que la investigue. Todo arrendador que cobre una renta excesiva por una unidad dentro de los cinco años después de entregar un aviso de desalojo de una unidad para que un propietario o familiar se mude a la unidad es culpable de un delito menor y deberá ser castigado con una multa obligatoria de $1,000 por cada mes o parte del mes que el arrendador cobre una renta excesiva. Aparte de la multa obligatoria, se puede castigar al arrendador con reclusión en la Cárcel del Condado por un periodo de no más de seis meses.

Además de las sanciones penales, en casos en los que un arrendador ha vuelto a rentar una unidad dentro de los cinco años después de entregar un aviso de desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad y cobra renta excesiva a un nuevo inquilino, el inquilino podría demandar al arrendador pidiendo desagravio o compensación de daños monetarios de no menos de tres veces la cantidad de renta excesiva que se cobró. Las organizaciones sin fines de lucro en defensa de los derechos de los inquilinos de San Francisco también tienen el derecho, bajo ciertas circunstancias, de entablar una acción civil pidiendo desagravio y/o  la compensación por daños contra un arrendador que ha cobrado renta excesiva a un nuevo inquilino después de un desalojo para que el propietario o un familiar se mude a una unidad.

Se exige que los arrendadores paguen los gastos de reubicación a los inquilinos que son desalojados para que el propietario o un familiar se mude a la unidad. Cada ocupante autorizado, sin importar su edad, que ha residido en la unidad por un mínimo de un año, tiene derecho a un pago de reubicación de $4,500.00, con un pago máximo de $13,500.00 por unidad. Además, cada inquilino de la tercera edad que tenga 60 años o más y cada inquilino discapacitado y cada hogar con uno o más niños menores, tiene el derecho a un pago adicional de 3,000.00. Cada año a partir del 1 de marzo de 2007, la suma de estos pagos de reubicación, incluyendo el pago máximo de reubicación por unidad, se ajusta por inflación. Se puede obtener información acerca de las cantidades actuales del pago de reubicación de la Junta del Control de Rentas llamando al 415-252-4602 o visitando nuestro sitio web en www.sfrb.org. También puede encontrar una lista de las cantidades del pago de reubicación en la oficina de la Junta del Control de Rentas.

Se exige que el arrendador dé a todos los ocupantes de la unidad un aviso escrito de los derechos de reubicación a más tardar en la fecha de entrega del aviso de desalojo y también debe proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Esa notificación debe incluir un enunciado que describa los gastos de reubicación que se cubre en forma adicional para inquilinos que reúnen los requisitos como personas de la tercera edad o discapacitadas y para hogares con niños. El arrendador debe presentar una copia de este aviso a la Junta del Control de Rentas dentro de los 10 días posteriores a la entrega del aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y constancia de entrega al inquilino. Dentro de los 30 días de haber recibido la solicitud del inquilino sobre el pago adicional debido a edad, discapacidad o por tener niños en el hogar, el arrendador debe informar por escrito a la Junta del Control de Rentas de la solicitud del inquilino y si el arrendador disputa o no esta solicitud. Sin embargo, la Junta del Control de Rentas no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la solicitud de un inquilino de que se le pague gastos de reubicación adicionales con base en la edad, discapacidad o por tener niños en el hogar. Ese tipo de disputas deben ser resueltas en otro foro.

 

octubre 2018