Número de Tema 205: Desalojos Conforme al Acta Ellis

El Acta de Ellis se encuentra en la Sección 7060, et seq. del Código del Gobierno de California. Fue promulgada por la legislatura de California en 1986 para disponer que las municipalidades les permitan a dueños de propiedad retirarse del negocio de arrendamientos de viviendas residenciales.

Conforme al Acta de Ellis, San Francisco ha promulgado un procedimiento en la Ordenanza del Control de Rentas que los dueños deben seguir si van a desalojar a los inquilinos para que ellos se puedan retirar del negocio de arrendamiento de vivienda. Se requieren los siguientes procedimientos:

Paso 1: El dueño debe entregar a los inquilinos los avisos de terminación de ocupación que requiere que los inquilinos desocupen el lugar para la fecha efectiva del retiro, la cual es 120 días después que el Aviso de Intención de Retirar Unidades de Alquiler, haya sido presentado a la Junta de Control de Rentas según se requiere en el paso 2.

Paso 2: El dueño debe presentar un Aviso de Intención de Retirar Unidades de Alquiler ("Aviso de Intento") a la Junta de Control de Rentas.

Paso 3: Dentro de quince días de haber presentado el Aviso de Intención, el dueño debe informar a los inquilinos que el Aviso de Intención fue presentado a la Junta del Control de Rentas, que los inquilinos tienen ciertos derechos de volver a rentar, que los inquilinos tienen el derecho de asistencia en su reubicación, y que los inquilinos ancianos o incapacitados que han vivido en la unidad por lo menos un año, tienen derecho de extender la fecha del retiro de 120 días a un año.

Paso 4: Dentro de los sesenta días de haber presentado el Aviso de Intento, las personas ancianas, o incapacitadas deben entregar al dueño por escrito sus derechos de obtener una extensión de la fecha de retiro desde 120 días hasta un año.

Paso 5: Dentro de treinta días de haber recibido el reclamo de los inquilinos de extensión de la fecha de retiro, el dueño debe dar aviso del reclamo a la Junta del Control de Rentas.

Paso 6: Dentro de noventa de haber presentado el Aviso de Intento, el dueño debe dar aviso por escrito a la Junta del Control de Rentas y a los inquilinos para dar a conocer si el dueño disputa el reclamo de extensión del inquilino. El aviso también debe declarar si el dueño está extendiendo la fecha del retiro para otras unidades en el edificio.

Paso 7: Antes de la fecha efectiva para el retiro, el dueño deberá presentar un Memorando resumiendo el Aviso de Intento con el Registrador del Condado. Un inquilino puede asumir que el incumplimiento del dueño de registrar un Memorando es una defensa para la acción de desalojo. La Junta del Control de Rentas registrará un Aviso de Restricción sin importar el incumplimiento del dueño de registrar el Memorando.

Paso 8: El retiro de las unidades de renta es efectivo 120 días después de haber presentado el Aviso de Intento o un año para los inquilinos ancianos, o incapacitados que califican y para otras unidades para las cuales el dueño voluntariamente ha extendido la fecha de retiro.

Paso 9: Dentro de los 30 días después de la fecha efectiva de retiro, la Junta del Control de Rentas registrará un Aviso de Restricción con el Registrador del Condado.

Según el Acta de Ellis, el Aviso de Restricción impone un control de 5 años de vacante a partir de la fecha efectiva del retiro. Si la clasificación de Ellis es rescindida, entonces el período de 5 años de control de vacante, corre a partir de la fecha en que se presentó el Aviso de Intento con la Junta del Control de Rentas. Con una petición por escrito al dueño, el inquilino desplazado tiene derecho de ser el primero en peticionar la unidad si esa fuera puesta en el mercado para rentarse dentro de los 10 años de la fecha efectiva de su retiro--el arrendador puede cobrar solamente la renta controlada de los primeros 5 años, pero puede cobrar la renta según sea el mercado en los siguientes 5 años.

La Junta del Control de Rentas mantendrá una lista de unidades de alquiler retiradas del alquiler o arrendamiento y los nombres de los inquilinos desplazados. Si los inquilinos quieren ser notificados en caso de que se vuelvan a ofrecer en alquiler las unidades retiradas dentro de los diez años de su retiro, los inquilinos deberán solicitar la notificación y dar direcciones actuales al arrendador y a la Junta del Control de Rentas. Los inquilinos pueden llenar un formulario de Aviso de Interés en Unidades Nuevamente Disponibles y devolvérselo al dueño y a la Junta del Control de Rentas. Puede encontrar el formulario de Aviso de Interés en Unidades Nuevamente Disponibles en el Paquete para el Inquilino bajo al Acta de Ellis en el Centro de formularios de nuestro sitio web.

Además, ciertos inquilinos que recibieron un aviso a partir del 1.º de enero de 2012 de que el dueño tiene planeado retirar la unidad de alquiler del inquilino del mercado de alquiler bajo el Acta de Ellis pueden tener derecho a preferencia para ocupar unidades o recibir asistencia bajo programas de vivienda administrados por la Ciudad. Para más información sobre esa asistencia, puede contactar a la Oficina de Vivienda del Alcalde. La Oficina de Vivienda del Alcalde y otros recursos están disponibles mediante la Lista de recursos en nuestro sitio web.

Se exige que los dueños paguen los gastos de reubicación a los inquilinos que están siendo desalojados bajo el Acta de Ellis. De conformidad con la Sección 37.9A de la Ordenanza, cada ocupante autorizado, sin importar la edad, tiene derecho a un pago de reubicación de $4,500.00 (al 20 de febrero de 2005), con un pago máximo de $13,500.00 por unidad. Además, cada inquilino de la tercera edad que tenga 62 años o más y cada inquilino discapacitado tiene el derecho a un pago adicional de $3,000.00. Cada año a partir del 1.º de marzo de 2007, se ajusta por inflación la cantidad de estos pagos de reubicación, incluso el pago máximo de reubicación por unidad. En el Centro de formularios de nuestro sitio web puede encontrar información sobre las cantidades actuales de pagos de reubicación. También puede encontrar una lista de cantidades de pagos de reubicación en nuestra oficina.

La violación de los decretos que gobiernan el retiro de unidades bajo el Acta de Ellis, pudiera obligar al dueño a la responsabilidad de daños actuales y punitivos. Para obtener más información por favor revise las Secciones 37.9(a)(13) y 37.9A de la Ordenanza.

 

mayo 2020