Número de Tema 205: Desalojos Conforme al Acta Ellis

El Acta de Ellis se encuentra en la Sección  7060,  et seq. del Código del Gobierno de California.   Fue promulgada por la legislatura de California en 1986 para disponer que las municipalidades les permitan a dueños de propiedad retirarse del negocio de arrendamientos de viviendas residenciales.

Conforme al Acta de Ellis, San Francisco ha promulgado un procedimiento en la Ordenanza de Arrendamiento que los dueños deben seguir si  van a desalojar a los inquilinos para que ellos se puedan retirar del negocio de arrendamiento de vivienda.   Se requieren los siguientes procedimientos:

Paso 1: El dueño debe entregar a los inquilinos los avisos de terminación de ocupación que requiere que los  inquilinos desocupen el lugar para la fecha efectiva del retiro, la cual es 120 días después que el Aviso de Intención de Retirar las Unidades Residenciales del Mercado de Arrendamiento,  haya sido presentado  a  la Junta de Control de Renta según se requiere en el paso 2.

Paso 2: El dueño debe presentar un  Aviso de Intención de Retirar  la Unidades Residenciales del Mercado  de Arrendamiento ("Aviso de Intento") a la Junta de Control de Renta.   

Paso 3: Dentro de quince días de haber presentado el Aviso de Intención, el dueño  debe informar a los inquilinos que el Aviso de Intención fue presentado a la Junta del Control de Renta,  que los inquilinos tienen ciertos derechos de volver a rentar, que los inquilinos tienen el derecho de asistencia en su reubicación,  y que los inquilinos  ancianos o incapacitados que han vivido en la unidad por lo menos un año, tienen derecho de extender la fecha del retiro de 120 días a un año. 

Paso 4: Dentro de los sesenta días de haber presentado el Aviso de Intento, las personas ancianas, o incapacitadas deben entregar al dueño por escrito sus derechos de obtener  una extensión de la fecha de retiro desde 120 días hasta un año.

Paso 5: Dentro de treinta días de haber recibido el  reclamo de los inquilinos de extensión de  la fecha de retiro, el dueño debe dar aviso del reclamo a la Junta del Control de Renta.

Paso 6: Dentro de noventa de haber presentado el Aviso de Intento,  el dueño debe dar aviso por escrito a la Junta del Control de Renta y a los inquilinos para dar a conocer si el dueño disputa el reclamo de extensión  del inquilino.  El aviso también debe declarar si el dueño está  extendiendo la fecha del retiro para otras unidades en el edificio.

Paso 7: Antes de la fecha efectiva para el retiro, el dueño deberá  presentar un Memorando resumiendo el Aviso de Intento con el Registrador del Condado.  Un inquilino puede asumir que el incumplimiento del dueño de registrar un Memorando es una defensa para la acción de desalojo.   La Junta del Control de Renta registrará un Aviso de Restricción sin importar el incumplimiento del dueño de registrar el Memorando.

Paso 8: El retiro de  las unidades de renta es efectivo 120 días después de haber presentado el Aviso de Intento o un año para los inquilinos  ancianos, o incapacitados  que califican y para otras  unidades para las cuales el dueño voluntariamente ha extendido la fecha de retiro.

Paso 9: Después de la fecha efectiva del retiro,  el dueño puede presentar una acción de desalojo por retención ilegal para recuperar la posesión de la unidad de renta si el inquilino no ha desocupado la unidad.

Paso 10: Dentro de los 30 días después de la fecha efectiva de retiro, la Junta del Control de Renta registrará un Aviso de Constreñimiento con el Registrador del Condado.

Según el Acta de Ellis, el Aviso de Restricción impone un control de 5 años de vacante a partir de la fecha efectiva del retiro.  Si la clasificación de Ellis es rescindida,  entonces el período de  5 años de control de  vacante, corre a partir de la fecha  en que se presentó el Aviso de Intento con la Junta del Control de Renta.   Con una petición por escrito al propietario, el inquilino  desplazado  tiene derecho de ser el primero en peticionar  la unidad si esa fuera puesta en el mercado para rentarse dentro de los 10 años de la fecha efectiva de su retiro--el  propietario puede cobrar solamente la renta controlada  de los primeros 5 años, pero puede cobrar la renta según sea el mercado en los siguientes 5 años.

Conforme a las enmiendas de ley estatal del Acta Ellis,  la Junta de Supervisores enmendaron la Ordenanza de Renta en febrero del 2005 para proveer los pagos de reubicación  de $4,500 por cada inquilino hasta un máximo de $13,500 por unidad, con un pago adicional de $3,000 por cada  inquilino anciano o incapacitado.  La enmienda también requiere que la cantidad del pago de reubicación sea modificada para la inflación el 1 de marzo del 2006  y cada marzo primero de cada año después.  La información relacionada a  la cantidad de los pagos vigentes de reubicación puede obtenerse de la Junta del Control de Renta llamando al 415-252-4602  o  visitando nuestro sitio de Internet en:  www.sfgov.org/rentboard.   Una lista de cantidades de pago también está disponible en nuestra oficina.

La violación de los decretos que gobiernan el retiro de unidades bajo el Acta de Ellis, pudiera obligar al dueño a la responsabilidad de daños actuales y  punitivos.  Para obtener más información por favor revise las Secciones 37.9(a)(13) y 37.9A  de la Ordenanza.

 

marzo 2006