Número de Tema 206: Desalojo Temporal por Mejoras de Capital

Las recientes enmiendas a la Ordenanza del Control de Rentas, efectivas el 9 de noviembre 2015, pueden haber cambiado la información proporcionada aquí. La Junta del Control de Rentas está considerando enmiendas a sus Reglas y Regulaciones que también pueden afectar la exactitud de la información proporcionada aquí. Esta información se actualizará pronto. Puede comunicarse con la Junta del Control de Rentas llamando al 415.252.4602 o visite a nuestra oficina localizada en la 25 Avenida Van Ness, No. 320 en San Francisco si tiene preguntas sobre este tema.

Un propietario puede recuperar la unidad rentada si el propietario busca en buena fe y sin motivos ocultos desalojar temporalmente la unidad  como vivienda para poder llevar a cabo una obra de mejoras de capital y rehabilitación.  Tal desalojo de la unidad es permitido si  la unidad será peligrosa, insalubre  y/o  inhabitable mientras la obra  se lleva a cabo.    Si hay alguna disputa  entre el propietario y el inquilino sobre si la obra propuesta crearía  un ambiente peligroso,  o insalubre,  el inquilino puede hacer un Reporte de Presunto Desalojo Ilícito a la Junta del Control de Rentas.

Para poder desalojar debido a una obra de mejoras de capital, el propietario debe obtener todos los permisos necesarios antes de entregar un aviso de desalojo.  Se le debe entregar al inquilino copias de todos los permisos necesarios, una descripción del trabajo que va a realizarse y una aproximación razonable de la fecha en la que el inquilino podrá volver a ocupar la unidad, antes de o en la fecha que se le entregue el aviso para desocupar la unidad. El propietario también debe informar al inquilino por escrito, que  los planes de las mejoras de capital o de renovación están archivados con la Oficina Central de Permisos del Departamento de Inspección de Edificios y que se pueden hacer arreglos para revisar tales planes.

Si el propietario sabe, o debería saber que  la obra necesitará el desalojo del inquilino por más de tres meses,  entonces el propietario deberá hacer una Petición de Extensión  de Tiempo a la Junta del Control de Rentas antes de entregar el aviso de desalojo. Si después que el aviso para desalojar ha sido entregado, o si después que la obra ha comenzado, es aparente que el trabajo se llevará más tiempo de los 3 meses, (o más tiempo del que fue aprobado por la Junta del Control de Rentas en una Petición anterior para Extensión de Tiempo),  el propietario debe inmediatamente hacer una Petición para Extensión de Tiempo junto con una explicación de porqué la obra se tomará más tiempo.    Se fijará una audiencia  rápidamente  para determinar si es razonable el estimado del tiempo según el propietario.

A cualquier propietario que busque tomar posesión temporal de una unidad para realizar mejoras de capital se le requiere que pague los gastos de traslado. Cada ocupante autorizado, sin importar la edad, que haya residido en la unidad por lo menos durante un año, tiene el derecho a un pago por el traslado de $4,500.00 hasta un pago máximo de $13,500.00 por unidad. Además, cada inquilino anciano que tenga 60 años o más, y cada inquilino discapacitado, y cada familia con uno o más niños menores, tiene derecho a recibir un pago adicional de $3,000.00. Cada año a partir del 1 de marzo del 2007, la cantidad de estos pagos por traslado se ajustará debido a la inflación. Se puede obtener la información relacionada a las cantidades de pago de traslado actual en la Junta del Control de Rentas llamando al 415-252-4602 o visitando nuestro sitio de Internet www.sfgov.org/rentboard. Una lista de las cantidades de pagos de traslados también está disponible en nuestra oficina.

Se le requiere al propietario que le dé a todos los ocupantes de la unidad un aviso por escrito sobre los derechos de traslado durante o antes de la fecha de servicio de entrega del aviso de desalojo y debe también proveer una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. El propietario debe enviar una copia de este aviso a la Junta del Control de Rentas dentro de 10 días después del servicio de notificación, junto con una copia del aviso de desalojo y prueba de servicio de entrega al inquilino. Dentro de 30 días de haber recibido una reclamación del inquilino por el pago de $3,000.00 adicionales debido a incapacidad, edad, o por tener hijos menores en el hogar, el propietario debe informar a la Junta del Control de Rentas por escrito sobre la reclamación del inquilino y si el propietario disputará o no esta reclamación.

Cualquier inquilino que desocupe una unidad para que se realicen obras de  mejoras de capital,  o  renovación, deberá tener el derecho de volver a ocupar la unidad por la misma cantidad de renta anterior,  además de cualquier incremento permitido.  El propietario también puede hacer una petición para  aumentar la renta a causa de los costos de las mejoras de capital que no son reembolsados por el seguro.

Inmediatamente después de completar las mejoras, el propietario deberá avisar por escrito a los inquilinos desplazados que la unidad está  lista para ser ocupada nuevamente.   Si el propietario no permite que un inquilino desplazado vuelva a ocupar el lugar dentro de tres meses,  o  dentro del período autorizado por el juez de derecho administrativo después de haber escuchado la Petición del propietario para una Extensión de Tiempo, el inquilino puede hacer una Petición de Inquilino para una arbitración basada en la reducción de servicios de vivienda a la Junta del Control de Rentas.  El inquilino podría tener derecho a una reducción de renta equivalente a la diferencia de renta entre la unidad de la cual fue desplazado y la unidad de su reemplazo.

Para recibir una copia de la Petición del Propietario para Extensión de Tiempo, la Petición para el Inquilino, o el  formulario del  Reporte del Presunto Desalojo Ilícito, usted puede enviárselo a si mismo por medio de nuestro sistema de Fax Back llamando al 252-4660 o visite nuestro sitio de Internet en  www.sfgov.org/rentboard.  Los formularios también están disponibles en nuestra oficina.

 

enero 2007