Número de Tema 206: Desalojo Temporal Para Realizar Mejoras Capitales

Información General

Un arrendador puede desalojar temporalmente a un inquilino de conformidad con la Sección 37.9(a)(11) de la Ordenanza si el arrendador quiere de buena fe y sin ningún motivo oculto de retirar temporalmente la unidad de su uso como vivienda con el fin de realizar mejoras capitales u obras de rehabilitación. Solo se permite ese tipo de desalojo si el lugar será peligroso, insalubre o inhabitable mientras dure la obra. Si hay una disputa entre el arrendador y el inquilino sobre si las obras propuestas crearán un ambiente peligroso o insalubre, el inquilino puede disputar el desalojo en la corte o presentar un Reporte de Alegación por Desalojo Erróneo a la Junta del Control de Rentas.

Desplazamientos que exceden los tres meses

Si el arrendador sabe o debería saber que la obra exigirá que el inquilino se retire por más de tres meses, el arrendador debe presentar una Petición de Extensión de Tiempo a la Junta del Control de Rentas antes de dar el aviso de desalojo el inquilino. Si, después de haber dado el aviso de desalojo o después de iniciada la obra, se hace evidente que la obra tomará más de tres meses (o más que el tiempo aprobado por la Junta del Control de Rentas en una anterior Petición de Extensión de Tiempo), el arrendador debe presentar inmediatamente una Petición de Extensión de Tiempo junto con un enunciado explicando porqué la obra tomará más tiempo. Se programará una audiencia ante la Junta del Control de Rentas para determinar si el cálculo de tiempo del arrendador es razonable.

La Petición de Extensión de Tiempo debe ir acompañada de copias de todos los  permisos de construcción necesarios aprobados; una descripción detallada por escrito de todo el trabajo a realizarse, la ubicación y el costo de la obra, y una declaración indicando si toda la obra es necesaria para cumplir con requisitos estatales o locales relacionados con la seguridad o habitabilidad del inmueble, en lugar de ser opcionales; un cálculo del tiempo necesario para completar la obra; el día y mes aproximado en el que cada inquilino puede volver a ocupar la unidad; y una descripción de cualquier mitigación ofrecida por el arrendador para ayudar con la dificultad impuesta al inquilino, aparte de los gastos de reubicación requeridos.

Para obtener una copia del formulario de Petición del Arrendador de Extensión de Tiempo, puede visitar el Centro de Formularios en nuestro sitio web. También puede obtener el formulario en nuestra oficina.

Requisitos del aviso

Además de los requisitos generales del aviso de desalojo, los siguientes son los requisitos específicos para avisos de desalojo temporal para mejoras capitales u obras de rehabilitación:

  • El arrendador debe obtener todos los permisos necesarios para la obra antes de dar el aviso de desalojo al inquilino. 
  • El aviso debe incluir copias de todos los permisos necesarios, una descripción del trabajo a realizarse y una fecha aproximada razonable (mes y año) cuando el inquilino puede volver a ocupar la unidad.
  • El aviso debe indicar al inquilino por escrito que la solicitud de permiso y cualquier plan de rehabilitación o mejora capital, si el Departamento de Inspección de Inmuebles los requiere, obran en los expedientes de la Oficina Central de Permisos del Departamento de Inspección de Inmuebles, y se pueden hacer arreglos para revisar dichas solicitudes o planes.
  • El aviso de desalojo debe indicar la renta actual legal de la unidad.
  • El aviso debe notificar al inquilino de su derecho de recibir pagos de reubicación y debe incluir un enunciado que describa los gastos de reubicación que se cubre en forma adicional para inquilinos que reúnen los requisitos, como personas de la tercera edad o discapacitadas, y para hogares con niños. También se debe adjuntar al aviso una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza.
  • El aviso debe incluir una advertencia de que el inquilino debe notificar por escrito y dentro de 30 días al arrendador si el inquilino dice tener condición de protegido, y si no lo hace se considerará que el inquilino está admitiendo que no tiene condición de protegido.
  • Se debe adjuntar al aviso de desalojo una copia de los formularios 1007 y 1009 de la Junta del Control de Rentas. Los formularios 1007 y 1009 están disponibles en el Centro de Formularios en el sitio web de la Junta del Control de Rentas.
  • Se debe presentar el aviso a la Junta del Control de Rentas, acompañado de una constancia de entrega al inquilino, dentro de los diez días a partir del momento de entregar el aviso al inquilino.

Pagos de reubicación

Se exige que los arrendadores paguen los gastos de reubicación a los inquilinos que son desalojados temporalmente para realizar mejoras capitales u obras de rehabilitación. De conformidad con la Sección 37.9C de la Ordenanza, cuando se prevé que la obra desplace al inquilino por veinte días o más, cada ocupante autorizado, sin importar la edad, que ha vivido en la unidad por lo menos durante un año tiene derecho a un pago de reubicación de $4,500.00 (al 1.º de marzo de 2007), con un pago máximo de $13,500.00 por unidad. Además, cada inquilino de la tercera edad que tenga 60 años o más, cada inquilino discapacitado y cada hogar con uno o más niños menores, tiene el derecho a un pago adicional de $3,000.00. Cada año a partir del 1.º de marzo de 2007, se ajusta por inflación la cantidad de estos pagos de reubicación, incluyendo el pago máximo de reubicación por unidad.

Sin embargo, si el arrendador está realizando mejoras capitales u obras de rehabilitación que desplazarán temporalmente al inquilino por menos de 20 días, la Sección 1947.9 del Código Civil de California y no la Sección 37.9C de la Ordenanza rige la cantidad de los costos de reubicación. Al 1.º de enero de 2013, la cantidad de costos de reubicación pagaderos al hogar del inquilino bajo la Sección 1947.9 del Código Civil es de $275.00 al día, además de cualquier gasto de mudanza si es necesario mudar las pertenencias del inquilino fuera del unidad. De forma alternativa, la Sección 1947.9 del Código Civil da al arrendador la opción de ofrecer al inquilino desplazado una unidad de alquiler comparable, más el pago de cualquier gasto de mudanza, en lugar de pagar la reubicación por desplazamientos temporales de menos de 20 días.

En el Centro de Formularios del sitio web de la Junta del Control de Rentas puede encontrar información sobre las cantidades actuales de pagos de reubicación. También puede encontrar una lista de las cantidades del pago de reubicación en la oficina de la Junta del Control de Rentas.

Se exige que el arrendador dé a todos los ocupantes de la unidad un aviso escrito de los derechos de reubicación a más tardar en la fecha de entrega del aviso de desalojo y también debe proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Esa notificación debe incluir un enunciado que describa los gastos de reubicación que se cubre en forma adicional para inquilinos que reúnen los requisitos, como personas de la tercera edad o discapacitados, y para hogares con niños. El arrendador debe presentar una copia de este aviso a la Junta del Control de Rentas dentro de los 10 días después de entregar el aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y constancia de entrega al inquilino. Dentro de los 30 días de haber recibido la solicitud del inquilino de pago adicional debido a edad, discapacidad o por tener niños en el hogar, el arrendador debe informar por escrito a la Junta del Control de Rentas de la solicitud del inquilino y si el arrendador disputa o no esta solicitud. Sin embargo, la Junta del Control de Rentas no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la solicitud de un inquilino de que se le pague gastos adicionales de reubicación con base en la edad, discapacidad o por tener niños en el hogar. Este tipo disputas deben ser resueltas en otro foro.

Se debe pagar la mitad del pago de reubicación requerido al momento de entregar el aviso de desocupar y se debe pagar la segunda mitad cuando se desocupe la unidad. Cualquier pago adicional que se requiera debido a la edad o discapacidad del inquilino, o debido a que el hogar tiene un niño menor, deberá pagarse dentro de los quince días calendarios desde el momento en que el arrendador recibe el aviso escrito del inquilino de que tiene derecho al pago adicional de reubicación junto con la evidencia de apoyo, y se debe pagar la segunda mitad cuando se desocupe la unidad.

Condición de protegido durante el año escolar para hogares con niños menores y empleados de escuelas

El arrendador no puede desalojar temporalmente a un inquilino de la unidad para realizar mejoras capitales u obras de rehabilitación durante el año escolar si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco (un “educador”) reside en la unidad de alquiler, es inquilino en la unidad o tiene una relación familiar o de custodia con un inquilino en la unidad y el inquilino ha vivido en unidad por 12 meses o más.

Todo inquilino que dice tener condición de protegido debe notificar al propietario de la condición de protegido del inquilino dentro de los 30 días de haber recibido ya sea un aviso de desalojo o un pedido por escrito del propietario de declarar la condición de protegido del inquilino. El inquilino también debe incluir constancia que respalde su condición de protegido. Si el inquilino no presenta una declaración dentro del periodo de 30 días, se considerará que está admitiendo que el inquilino no tiene condición de protegido. El arrendador puede disputar la afirmación del inquilino de tener condición de protegido ya sea presentando una petición a la Junta del Control de Rentas o mediante un proceso de desalojo en la corte.

Para fines de determinar si un inquilino tiene condición de protegido, se aplican las siguientes definiciones:

“Relación de custodia” significa, con respecto a un menor y a un inquilino, que el inquilino es un tutor legal del menor, o que tiene una declaración jurada que la corte reconoce y que lo autoriza a ser la persona que cuida al menor, o que ha cuidado a tiempo completo y con custodia al menor de conformidad con un acuerdo con el tutor legal del menor o con la persona que la corte reconoce que cuida al menor y ha estado cuidando a ese menor por lo menos durante un año o la mitad de la vida del menor, la menor de las dos duraciones.

“Educador” significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o de la entidad regidora que tiene jurisdicción sobre la escuela, entre ellos, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeros de escuela, patólogos del habla, conserjes, guardias de seguridad, trabajadores de cafetería, especialistas en relaciones con la comunidad, enlaces de bienestar de menores y asistencia escolar y consultores de apoyo al aprendizaje.

“Relación familiar” significa que la persona es el padre, abuelo, hermano, hermana, tía o tío del menor o educador, o el cónyuge o pareja de esas personas.

“Escuela” significa cualquier centro de cuidado de niños con licencia estatal, guardería familiar con licencia estatal o cualquier institución pública, particular o parroquial que ofrece instrucción educativa para estudiantes en cualquiera o en todos los grados desde kindergarten hasta el doceavo grado.

“Año escolar” significa desde el primer día de instrucción del semestre de otoño hasta el último día de instrucción del semestre de primavera, como está publicado en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.

Reocupación por parte del inquilino

Cualquier inquilino que desocupe la unidad por obras de mejoras capitales o de rehabilitación deberá tener el derecho de volver a ocupar la unidad con la renta anterior, más cualquier aumento anual permitido. El arrendador también puede presentar una petición para aumentar la renta debido a los costos de mejoras capitales que no son reembolsados por el seguro.

Inmediatamente después de terminada la obra de mejoras o rehabilitación, el arrendador debe notificar por escrito al inquilino desplazado de que la unidad está lista para ser ocupada nuevamente. El inquilino tiene 30 días desde la fecha en que recibió la oferta para notificar al arrendador si acepta o rechaza la oferta y, si la acepta, deberá ocupar la unidad dentro de los 45 días de haber recibido la oferta del arrendador. El arrendador debe presentar una copia de la oferta a la Junta del Control de Rentas dentro de los 15 días a partir de la oferta. Si el arrendador no permite que un inquilino desplazado vuelva a ocupar el lugar dentro de los tres meses o dentro del periodo de tiempo autorizado por un Juez de Derecho Administrativo después de una audiencia sobre una Petición de Extensión de Tiempo del arrendador, el inquilino puede presentar a la Junta del Control de Rentas una Petición del Inquilino pidiendo el arbitraje con base en una reducción de servicios de vivienda. Si la petición del arrendador es denegada, el inquilino puede tener derecho a una reducción de renta equivalente a la diferencia en renta entre la unidad de la que el inquilino fue desplazado y la unidad de reemplazo.

Además, si el arrendador no permite de forma oportuna que el inquilino vuelva a ocupar la unidad, y si después de terminar la obra el ocupante subsiguiente es otra persona y no el inquilino desplazado, hay una presunción refutable de que el inquilino desplazado no volvió a ocupar la unidad debido al retraso y que el arrendador dio fin al inquilinato anterior para los fines de la Sección 37 3(f)(1) de la Ordenanza. Esta sección dispone que si el arrendador da fin al inquilinato, por cinco años después del vencimiento del aviso de desalojo para realizar mejoras capitales u obras de rehabilitación, la renta base inicial para el inquilinato subsiguiente no puede exceder la renta legal vigente en el momento en que se dio fin al inquilinato anterior, más cualquier aumento anual de renta disponible bajo la Ordenanza del Control de Rentas.

 

abril 2020