Número de Tema 213: Desalojos Para Demoler O Remover Permanentemente La Unidad del Uso de Vivienda

Información General

Un arrendador puede desalojar a un inquilino de conformidad con la Sección 37.9(a)(10) de la Ordenanza si el arrendador busca de buena fe y sin motivos ulteriores demoler o eliminar de forma permanente la unidad de alquiler del uso de vivienda. Se requiere que el arrendador haya obtenido todos los permisos necesarios antes de entregar el aviso de desalojo, incluidos los permisos necesarios para eliminar una unidad de vivienda "ilegal". Además, el Código Civil de California 1940.6 exige que el arrendador notifique al inquilino antes de solicitar a cualquier agencia pública un permiso para demoler una unidad residencial.

Requisitos de Aviso

Además de los requisitos generales de aviso de desalojo, existen requisitos específicos para avisos de desalojo en los que el arrendador intenta demoler o eliminar permanentemente la unidad del uso de vivienda, incluidos:

  • El arrendador debe obtener todos los permisos necesarios para el trabajo antes de entregar el aviso de desalojo al inquilino.
  • El aviso de desalojo debe indicar el alquiler legal actual de la unidad.
  • El aviso debe informar al inquilino sobre su derecho a recibir pagos de reubicación, incluida una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para inquilinos elegibles que son personas mayores o discapacitadas y para hogares con niños. También se debe adjuntar al aviso una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza del Control de Rentas en relación con el derecho del inquilino a los pagos de reubicación.
  • El aviso debe incluir una advertencia de que el inquilino debe notificar al arrendador por escrito dentro de los 30 días si el inquilino reclama un estado de protección conforme a la Sección de Ordenanza de Renta 37.9(j), y si no lo hace se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido.
  • El aviso debe presentarse ante la Junta de Control de Renta, acompañado de una prueba de entrega al inquilino, dentro de los diez días posteriores a la entrega del aviso al inquilino.

Pagos de Reubicación

Los arrendadores deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que están siendo desalojados por el arrendador para demoler o eliminar permanentemente la unidad del uso de vivienda. De conformidad con la Sección 37.9C de la Ordenanza, cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya vivido en la unidad durante al menos un año tiene derecho a un pago de reubicación de $4,500.00, con un pago máximo de $13,500.00 por unidad. Además, cada inquilino mayor de 60 años, y cada inquilino discapacitado, y cada hogar con uno o más hijos menores de edad, tiene derecho a un pago adicional de $3,000.00. Cada año, comenzando el 1 de marzo de 2007, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta según la inflación.

Si el arrendador intenta demoler un edificio de mampostería no reforzado de conformidad con los Capítulos 16B y 16C del Código de Construcción, el monto de los costos de reubicación se rige por la Sección 37.9A(e) de la Ordenanza y no por la Sección 37.9C de la Ordenanza. Los costos de reubicación requeridos por la Sección 37.9A(e) de la Ordenanza son similares, pero no idénticos a los pagos de reubicación requeridos bajo la Sección 37.9C de la Ordenanza.

La información sobre los montos de pago de reubicación actuales está disponible en el Centro de formularios del sitio web de la Junta de Control de Rentas. También se encuentra disponible una lista de los montos de pago de reubicación en la oficina de la Junta de Control de Rentas.

Se requiere que el arrendador dé a todos los ocupantes de la unidad un aviso por escrito de los derechos de reubicación en o antes de la fecha de notificación del desalojo y también deberá proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Dicha notificación incluirá una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para inquilinos elegibles que son personas de la tercera edad o discapacitadas y para hogares con niños. El arrendador debe presentar una copia de esta notificación a la Junta de Control de Rentas dentro de los 10 días posteriores a la entrega del aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y la prueba de entrega del inquilino. Dentro de los 30 días de recibir una reclamación del inquilino por el pago adicional debido a la edad, la discapacidad o tener hijos menores en el hogar, el arrendador debe informar a la Junta de Control de Rentas sobre la reclamación del inquilino y si el arrendador impugna o refuta la reclamación. Sin embargo, la Junta de Control de Rentas no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la reclamación de un inquilino por gastos de reubicación adicionales basados ​​en la edad, la discapacidad o tener hijos menores en el hogar. Tales disputas deben ser resueltas en otro foro.

La mitad del pago de reubicación requerido debe pagarse en el momento en que se entrega el aviso de desalojo, y la segunda mitad debe pagarse cuando la unidad ha sido desocupada. Cualquier pago adicional requerido debido a la edad o discapacidad del inquilino, o debido a una familia con un hijo menor de edad, debe pagarse dentro de los quince días calendarios posteriores a la recepción por parte del arrendador de un aviso por escrito del inquilino con derecho al pago de reubicación adicional junto con la evidencia de respaldo, y la segunda mitad debe pagarse cuando la unidad ha sido desocupada.

Estado protegido durante el año escolar para hogares con hijos menores y empleados de escuelas

El arrendador no puede desalojar a un inquilino de la unidad para que el arrendador demuela o remueva permanentemente la unidad del uso de vivienda durante el año escolar si en ella reside un niño menor de 18 años o si una persona que trabaja en una escuela en San Francisco (un "educador") reside en la unidad de alquiler, es un inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, y el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más.

Cualquier inquilino que reclame tener un estado de protección debe notificar al arrendador del estado de protección del inquilino dentro de los 30 días de haber recibido un aviso de desalojo o una solicitud por escrito del arrendador para declarar el estado de protección del inquilino. El inquilino también debe incluir evidencia que respalde la reclamación del estado protegido. El hecho de que el inquilino no presente una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no tiene un estado protegido. El arrendador puede impugnar o refutar el reclamo de un estado protegido del inquilino, ya sea presentando una petición ante la Junta de Control de Rentas o mediante un procedimiento de desalojo en un tribunal.

Con el fin de determinar si un inquilino tiene un estado protegido, se aplican las siguientes definiciones:

Relación de custodia” significa, con respecto a un niño y un inquilino, que el inquilino es un tutor legal del niño, o tiene una declaración jurada de autorización de cuidador reconocida por el tribunal para el niño, o ha brindado cuidado de custodia a tiempo completo del niño conforme a un acuerdo con el tutor legal del niño o un cuidador reconocido por el tribunal y ha estado brindando ese cuidado por lo menos durante un año o la mitad de la vida del niño, lo que sea menor.

"Educador" significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o del cuerpo directivo que tiene jurisdicción sobre la escuela, incluidos, entre otros, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeras escolares, patólogos del habla, custodios, guardias de seguridad, trabajadores de la cafetería, especialistas en relaciones comunitarias, enlaces de bienestar y asistencia infantil, y consultores de apoyo al aprendizaje.

Relación familiar” significa que la persona es madre o padre, abuelo o abuela, el hermano, la hermana, la tía o el tío del niño o educador, o el cónyuge o pareja doméstica de dichas relaciones.

"Escuela" significa cualquier centro de cuidado infantil con licencia estatal, guardería familiar con licencia estatal y/o cualquier institución pública, privada o parroquial que ofrezca instrucción educativa para los estudiantes en cualquiera o en todos los niveles de instrucción, desde el jardín de infantes (kindergarten) hasta el duodécimo grado.

Año escolar” significa el primer día de instrucción para el semestre de otoño hasta el último día de instrucción para el semestre de primavera, como se publica en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.

Limitaciones de alquiler por cinco años

De conformidad con la Sección 37.3(f) de la Ordenanza, vigente desde el 9 de noviembre de 2015, durante los cinco años posteriores a la expiración del aviso de desalojo para demoler o eliminar permanentemente una unidad de alquiler del uso de vivienda, la renta base inicial para el arrendamiento posterior no puede exceder la renta legal vigente en el momento en que se terminó el arrendamiento anterior, más los aumentos anuales de alquiler disponibles en virtud de la Ordenanza del Control de Rentas.

 

noviembre 2018