Número de Tema 322: Peticiones de Operaciones y Gastos de Mantenimiento

Cuando el aumento anual de renta permitido no cubre completamente el incremento de gastos que el propietario tiene anualmente en sus operaciones y mantenimiento de la propiedad, un propietario puede pedir un aumento adicional de renta básica de hasta el 7%. Este incremento es conocido como aumento de Operación y Mantenimiento o aumento de O&M. Para determinar si un incremento O&M es justificado, todos los gastos de operación deben ser considerados, incluyendo: impuestos de propiedad, servicio de deuda o hipoteca, reparaciones, mantenimiento, seguros, control de pestes, basura, agua, etc. Los gastos de gas y electricidad no están incluidos en la calculación porque el incremento en esos servicios públicos puede ser pasado al inquilino por medio de una petición separada.

Para poder calificar para un aumento de O&M, el propietario debe comprobar que el total de incrementos de gastos de O&M de un período de doce meses al siguiente período, es más alto de lo que se permite en el aumento anual. Dos años de calendario consecutivos, o un período de 24 meses, debe usarse para hacer la comparación antes de presentar la petición de gastos de O&M. Por ejemplo, si se hace la petición en el 2006, el propietario podría comparar el total de gastos de O&M del 2005, con el total del 2004. Alternativamente, el propietario podría usar un período reciente de 24 meses, como julio del 2003 hasta junio del 2004, comparando julio del 2004 hasta junio del 2005. Por favor recuerde que no debe seleccionar un período particular de 24 meses para poder crear resultados exagerados. Bajo una reciente enmienda de la Ordenanza de Renta, el mismo propietario está limitado a un total del 7% en aumentos de O&M en cualquier período de cinco años por cualquier unidad en una propiedad con seis o más unidades residenciales.

Para determinar el aumento de O&M por unidad, el costo total del incremento es calculado y luego dividido por 12 meses. Esa cantidad es después dividida por el número de unidades en el edificio. Los costos son distribuidos en el total de unidades en el edificio, incluyendo las unidades comerciales, no solamente las unidades residenciales.

Si el aumento por unidad no es más de lo permitido en un aumento anual al tiempo que se presentó la petición, entonces el aumento peticionado basado en gastos de O&M no será concedido. Si el aumento es más de lo permitido en incrementos anuales, entonces un aumento adicional hasta el 7% puede ser concedido.

Si un aumento de O&M es justificado, se convierte en parte de la renta básica del inquilino. El aumento de O&M sólo puede ser impuesto en la fecha del aniversario del inquilino, y solamente después de haberle notificado por escrito sobre el aumento de la renta. El propietario tiene que presentar la petición de O&M antes de entregar la noticia del aumento. La noticia puede ser entregado en cualquier día después de que se ha presentado la petición, aún después que la Junta del Control de Rentas expida su decisión. Si la noticia es entregado antes de presentar la petición, el aviso es entonces inválido y no puede ser la base para un aumento legal de O&M.

Solamente a los inquilinos que han residido en el edificio durante cualquier parte del Año 1, el primer año de comparación, se les puede agregar el aumento de O&M. Los inquilinos que se mudaron al edificio durante el Año 2, el segundo año de comparación, no son sujetos a un aumento de O&M a menos que se cambie de dueño durante el Año 2 después que el inquilino se mudó. Solamente se permite un aumento de O&M basado en los incrementos de gastos que resultan por un cambio de propietario, como hipoteca y impuestos. Los inquilinos pueden oponerse a la imposición de aumento de O&M si el propietario ha fallado en hacer las reparaciones requeridas y el mantenimiento que requiere la ley.

Si el pago del aumento de la renta por operaciones y mantenimiento (O&M) causara una dificultad económica a un inquilino, él o ella pueden pedir que los exoneren del pago del incremento presentando una Solicitud por Dificultades Económicas del Inquilino a la Junta del Control de Rentas. Se debe presentar una Solicitud por Dificultades Económicas del Inquilino dentro del plazo de un año a partir de la entrada en vigencia del aumento de renta por O&M. Antes de presentar una Solicitud por Dificultades Económicas del Inquilino, un inquilino debe esperar hasta recibir un aviso de aumento de la renta del arrendador o una decisión escrita de la Junta del Control de Rentas. Una vez que el inquilino haya presentado la Solicitud por Dificultades Económicas, el inquilino no tiene que pagar el aumento de la renta por O&M a menos que la Junta del Control de Rentas emita una decisión final denegando la Solicitud por Dificultades Económicas. Si se deniega la Solicitud por Dificultades Económicas, el inquilino tendrá que pagar el aumento de la renta por O&M en forma retroactiva a partir de la fecha de entrada en vigencia indicada en el aviso de aumento de la renta. Si se concede la Solicitud por Dificultades Económicas, la exoneración del pago del aumento de la renta por O&M puede ser por un período indefinido o por un período limitado de tiempo, dependiendo de cuál sea la dificultad económica del inquilino.

Para recibir consejos sobre cómo preparar una petición por O&M, por favor, vea la Hoja de Información 5: “Peticiones al Arrendador y Gastos Traspasados”. Para obtener una copia del formulario de Petición por Operaciones y Mantenimiento, la Hoja de Información 5 y/o la Solicitud por Dificultades Económicas del Inquilino puede visitar el Centro de Formularios en nuestro sitio web en www.sfrb.org. También puede encontrar estos formularios en la oficina de la Junta del Control de Rentas.

 

noviembre 2016