Número de Tema 323: Peticiones de Circunstancias Especiales Basadas en Rentas para Unidades Comparables.

Un aumento de renta que excede lo permitido anual y  cantidades acumuladas,  puede ser justificado, aún en la ausencia de un incremento de costos de operaciones y mantenimiento,  si es que se ha establecido que la renta por una unidad es significativamente más baja  que las unidades comparables en la misma área general dado a extraordinarias circunstancias. Un aumento de renta por Circunstancias Especiales será aprobado  si el propietario comprueba que, debido a una relación especial entre el propietario y el inquilino, dado a fraude, incompetencia  mental,  o  alguna otra circunstancia no relacionada  con las condiciones del mercado,  la renta inicial de la unidad fue muy baja cuando se fijó,  o  la renta no fue  aumentada, o fue aumentada sólo en cantidades insignificantes  durante la ocupación de la unidad. El simple hecho de que un inquilino a largo plazo está pagando significativamente menos renta de lo existente en el mercado,  no se considera  una circunstancia extraordinaria.

La Petición de Circunstancias Especiales  requiere evidencia  de las rentas de unidades razonablemente comparables.  No se requiere comparar perfectamente a las unidades. La duración de ocupación del inquilino vigente, el tamaño y la condición física de la unidad y del edificio y los servicios pagados por el inquilino  son importantes,  aunque no exclusivos,  son  hechos  para determinar  si la unidad es  "comparable" con alguna otra.   Es muy buena  idea hablar con un consultor de la Junta del Control de Renta antes de presentar este tipo de petición.

Los inquilinos pueden oponerse a la imposición del aumento de renta por razón de Circunstancias Especiales  basándose en que el propietario no ha cumplido con las reparaciones peticionadas y el mantenimiento que es requerido por la ley  aplicable del estado y la ley local. Los inquilinos también pueden defender la petición comprobando que la renta básica inicial  no fue fijada baja y/o  que no fue fijada  baja  dado a circunstancias especiales,  según  reclama el propietario.   Si el inquilino no está de acuerdo con la cantidad propuesta  por el propietario en  el aumento de renta; el inquilino/a  puede  proveer su propia evidencia  de rentas de unidades razonablemente comparables.

Si  una petición es otorgada basada en circunstancias especiales,  la renta básica  será fijada de nuevo por la cantidad determinada  por el Juez de Ley Administrativa.    Este aumento de renta puede ser  otorgado solamente una vez durante la ocupación e impide la imposición de todos los aumentos anuales,  aumentos acumulados y aumentos de operación y mantenimiento  que el propietario pudiera haber impuesto antes  de presentar la Petición de Circunstancias Especiales.

Para más información, obtenga  la Petición de Circunstancias Especiales  y lea las instrucciones de cómo llenarlas.   Para recibir una copia del formulario  de Peticiones de Circunstancias Especiales usted puede enviárselo a si mimo por medio de nuestro sistema de Fax Back  llamando al 252-4660 o  visite nuestro sitio del Internet  www.sfgov.org/rentboard. El formulario  también está  disponible en nuestra oficina.

 

noviembre 2005