Número de Tema 325: Traspasos De Servicios Públicos

Cuando un propietario paga por el gas, la electricidad y/o calefacción que se proporciona a la unidad del inquilino y/o a las áreas comunes de la propiedad, el propietario puede recuperar de los inquilinos los aumentos del costo de estos servicios en la forma de traspaso de servicios públicos. El traspaso de servicios públicos es un traspaso de dólar por dólar a los inquilinos de cualquier aumento en los costos del propietario de los servicios públicos basados en la comparación de los costos de servicios públicos de un año calendario, conocido como “el año base”, comparado con el más reciente año calendario, conocido como “el año de comparación”.

Antes de calcular un traspaso de servicios públicos, el propietario debe determinar el año base del inquilino. Los diferentes inquilinos en una misma propiedad pueden tener diferentes años base, según el momento en que se mudaron a la propiedad. En general, el año base de un inquilino es el año anterior a que comenzara el alquiler. Sin embargo, los años base se vuelven a establecer cada cinco años, por lo tanto, el año base de un inquilino cambiará con el tiempo.

Desde el 1 de noviembre de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2008, se le exigía al propietario presentar una petición a la Junta del Control de Rentas para que se apruebe cada traspaso de servicios públicos. A partir del 1 de enero de 2009, el propietario debe presentar una petición sólo en caso de que compare los costos de los servicios públicos para los dos últimos años calendario. Para todos los demás años base, el propietario sólo debe presentar a la Junta una Hoja de Cálculo de Traspaso de Servicios Públicos.

Existe un método específico para calcular un traspaso de servicios públicos que debe seguirse para que el traspaso sea válido. El método para calcular el traspaso de servicios públicos se detalla en el formulario de la petición del traspaso de servicios públicos y en el de la hoja de cálculo de la Junta del Control de Rentas. La metodología de cálculo es la misma ya sea que el propietario utilice la petición o la hoja para calcular el traspaso.

Cuando se solicite una petición, la Junta del Control de Rentas enviará una copia de la petición al inquilino y se le dará la oportunidad de presentar por escrito cualquier objeción que el inquilino tuviera respecto a la petición. La petición será entonces revisada por un Juez de Derecho Administrativo y se decidirá sin realizar una audiencia, al menos que el Juez de Derecho Administrativo determine que una audiencia es necesaria. Si se aprueba la petición sin tener una audiencia, el propietario y el inquilino recibirán una decisión por escrito por correo en la que se apruebe el traspaso de los servicios públicos. Si se requiere una audiencia, ambas partes recibirán un aviso por escrito con la fecha y la hora de la audiencia y se emitirá una decisión por escrito después de la audiencia.

En caso de que se requiera una hoja de cálculo en lugar de una petición, la Junta del Control de Rentas no le enviará una copia de la hoja por correo al inquilino. Sin embargo, después de presentar la hoja de cálculo a la Junta, el propietario debe proporcionar una copia de la hoja al inquilino con el aviso del aumento de renta. La Junta del Control de Rentas revisará el 10% de todas las hojas de cálculo presentadas a la Junta para determinar si el traspaso está calculado correctamente. Si la Junta determina que es necesaria una audiencia, las partes recibirán un aviso por escrito con la fecha y la hora de la audiencia.

Cada petición y hoja de cálculo se debe presentar ante la Junta del Control de Rentas antes de dar un aviso legal del aumento de la renta para el traspaso de servicios públicos al inquilino. Cuando se solicite una petición, el inquilino no tendrá que pagar el traspaso de servicios públicos hasta que el Juez de Derecho Administrativo de la Junta del Control de Rentas emita su decisión por escrito en la que ordene al inquilino a pagarlo. Sin embargo, cualquier traspaso de servicios públicos que se conceda, será retroactivo a la fecha de vigencia de un aviso válido sobre el aumento, o bien, el inquilino puede decidir pagar el traspaso de servicios públicos antes de recibir la decisión del Juez de Derecho Administrativo. Si el inquilino paga más de la cantidad aprobada, el Juez le ordenará al propietario a que reembolse los sobrecargos al inquilino. En caso de que se requiera una hoja de cálculo, el traspaso de servicios públicos debe pagarse a partir de la fecha especificada en el aviso del aumento de renta.

El traspaso de servicios públicos no se incluye en la renta base del inquilino y no se debe incluir en la renta cuando se calcule un aumento de la renta anual o acumulada. El traspaso de servicios públicos se puede aplicar solamente al mismo tiempo que el aumento anual lo permita y se aplica solamente al período de 12 meses después de que se haya impuesto. Después de 12 meses, se debe suspender el traspaso de servicios públicos. Si el traspaso de servicios públicos no se suspende después de 12 meses, el inquilino puede presentar una petición ante la Junta del Control de Rentas alegando que hubo un traspaso de servicios públicos incorrecto y exigiendo el reembolso de los sobrecargos.

Si el pago del gasto traspasado basado en los servicios públicos causara una dificultad económica a un inquilino, él o ella pueden pedir que los exoneren del pago del gasto traspasado presentando una Solicitud por Dificultades Económicas del Inquilino a la Junta del Control de Rentas. Se debe presentar una Solicitud por Dificultades Económicas del Inquilino dentro del plazo de un año a partir de la entrada en vigencia del gasto traspasado basado en los servicios públicos. Antes de presentar una Solicitud por Dificultades Económicas, el inquilino debe esperar hasta recibir un aviso de aumento de renta, una Hoja de Cálculo de Gasto Traspasado Basado en los Servicios Públicos o una decisión de la Junta del Control de Rentas. Una vez que el inquilino haya presentado la Solicitud por Dificultades Económicas, el inquilino no tiene que pagar el gasto traspasado basado en los servicios públicos a menos que la Junta del Control de Rentas emita una decisión final denegando la Solicitud por Dificultades Económicas. Si se deniega la Solicitud por Dificultades Económicas, el inquilino tendrá que pagar el gasto traspasado basado en los servicios públicos en forma retroactiva a partir de la fecha indicada en el aviso de aumento de la renta. Si se concede la Solicitud por Dificultades Económicas, la exoneración del pago del gasto traspasado basado en los servicios públicos puede ser por un período indefinido o por un período limitado de tiempo, dependiendo de cuál sea la dificultad económica del inquilino.

Para más información, también puede leer la Hoja de Información 9: “Gastos Traspasados Basados en los Servicios Públicos”. Para obtener una copia de la Petición de Aprobación de Gasto Traspasado Basado en los Servicios Públicos, la Hoja de Cálculo de Gasto Traspasado Basado en los Servicios Públicos, la Solicitud por Dificultades Económicas del Inquilino y/o la Hoja de Información 9, puede visitar el Centro de Formularios en nuestro sitio web en www.sfrb.org. También puede encontrar estos formularios en la oficina de la Junta del Control de Rentas.

 

noviembre 2016