Número de Tema 326: Petición de Rehabilitación Sustancial

Debido a la rehabilitación sustancial del edificio el propietario puede hacer una petición de exención a la Ordenanza de Renta. “Rehabilitación Sustancial”, significa renovación, alteración o remodelación de un edificio que contiene esencialmente unidades residenciales de renta que son inhabitables y que son de 50 años, o más de antigüedad que requieren rehabilitación sustancial para estar conforme a las normas contemporáneas de viviendas seguras y sanitarias. La Rehabilitación Sustancial puede variar en grados de reconstrucción desde canales para el agua y extensivas mejoras que alivien el mantenimiento sustancial a largo plazo. Mejoramientos cosméticos en sí, como pintar, decorar, o hacer pequeñas reparaciones o alguna otra obra que se puede llevar a cabo con seguridad sin tener que evacuar las unidades, lo cual no califica como rehabilitación sustancial.

Los mejoramientos no se considerarán sustanciales a menos que el costo de la obra por la cual el propietario no ha sido compensado por el proceso del seguro exceden, o son iguales al 75% del costo de una nueva construcción de un edificio similar con el mismo número de unidades residenciales y tipo de construcción, excluyendo el costo del terreno y los honorarios de ingenieros y arquitectos. La determinación del costo de construcción de un nuevo edificio residencial será basado en la información de construcción reportada por Marshall & Swift, Ingenieros de Valuación, según es adaptada para San Francisco y anunciados por el Departamento de Inspección de Edificios para el propósito de determinar las cuotas de permisos. El Inspector de Edificios fijará el plazo de tiempo en su aprobación final para terminar la obra de mejoramientos y esa fecha será aplicada.

El propietario deberá presentar evidencia específica con la Petición de Rehabilitación Sustancial, incluyendo: el historial de los inquilinos, y copias de notificaciones de desalojos de inquilinos previos; una descripción detallada de la obra que se propone y también una lista de los costos de materiales; comprobantes de que el edificio tiene más de 50 años; una determinación de condena, y/o la determinación del Departamento de Inspección de Edificios que el edificio está inelegible para recibir un permiso de vivienda y, o, alguna otra evidencia de que el edificio estaba esencialmente inhabitable; un extracto del decreto de propiedad; un reporte completo expedido por el Departamento de Inspección de Edificios hecho antes de que se iniciara la obra de renovación; su comprobante del precio de la compra; el aviso final de la fecha para completarse de parte del Departamento de Inspección de Edificios, o cualquier otra evidencia de la fecha fijada de aprobación por el Inspector de Edificios para que se completaran las obras de mejoras; copias de facturas, ofertas y cheques canjeados que puedan establecer los costos por los cuales el propietario no ha sido compensado por los beneficios del seguro; una copia del actual asesoramiento; y una lista de los trabajos ejecutados que se reclaman sin compensación.

En general, una petición para exención basada en una renovación sustancial puede ser presentada en cualquier momento después que la obra haya sido terminada. Sin embargo, un propietario que recupera la posesión de una unidad de renta bajo la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza para llevar a cabo la rehabilitación sustancial debe de presentar la petición dentro de la primera parte de dos años después de recuperar la posesión de la unidad de renta, o un año después que se haya terminado la obra. Un propietario que no cumple en presentar la petición dentro del determinado tiempo y más tarde obtiene la determinación de estatus de exención de parte de la Junta del Control de Renta, se supondrá refutablemente que ha adquirido posesión de la unidad de renta del inquilino en violación de la Ordenanza.

Los inquilinos pueden presentar objeciones a la Petición de Rehabilitación Sustancial basándose en lo siguiente: que el trabajo no fue hecho; que el trabajo era necesario como resultado de la deferencia actual del mantenimiento por el propietario resultando en violación del código; que los costos son irrazonables; y/o que el trabajo no fue dirigido principalmente de acuerdo con el cumplimiento del código.

 

Noviembre 2005