Número de Tema 328: 1.21 Peticiones de los Inquilinos Ocupantes
Se le permite a un propietario imponer un sin límite de aumentos de renta de acuerdo a las Reglas y Reglamentos de la Sección 1.21, cuando no existe ningún inquilino ocupando la unidad de renta. El propietario primero debe presentar una petición a la Junta del Control de Renta pidiendo una determinación de que no existe ningún inquilino ocupando la unidad antes de expedir el aviso del aumento de renta bajo tales circunstancias. El aviso puede ser entregado solamente después de haber presentado la petición, o el propietario puede esperar hasta que la Junta del Control de Renta haga su decisión. Si el aviso es entregado antes de que se presente la petición, entonces el aviso es inválido y no consta con la base para legalmente aumentar la renta. Si el aviso es debidamente entregado después que la petición es presentada, el aumento de renta no será operativo hasta que la Junta del Control de Renta expida su decisión determinando que no existe ningún inquilino ocupando la unidad. Sin embargo, si la petición es otorgada, cualquier cantidad que se deba será retroactiva a la fecha válida del aviso del aumento.
Un inquilino en residencia es una persona que actualmente vive en la unidad rentada como su "lugar de residencia principal" y quien tiene derecho a un acuerdo por escrito u oral, subarriendo con la aprobación del propietario, o por consentimiento, para ocupar la unidad a la exclusión de otros. La tenencia no requiere que la persona esté físicamente presente en la unidad todo el tiempo, o continuamente, pero la unidad debe ser el lugar a donde usualmente regresa. Cuando se tiene que considerar si el inquilino/a ocupa la unidad rentada como su "lugar de residencia principal", la Junta del Control de Renta considera la totalidad de las circunstancias, incluyendo, pero no limitado a los siguientes elementos:
(1) si la persona ha puesto el domicilio del lugar en cuestión, como su lugar de residencia en cualquier registro de vehículo motorizado, en sus licencias de conducir, en su registro de votante, o con cualquier otra agencia pública, incluyendo con las autoridades de impuestos Federales, Estatales y locales
(2) si las facturas de los servicios públicos están dirigidas y son pagadas a nombre de la persona en el lugar en cuestión;
(3) si todas las pertenencias personales de la persona han sido instaladas en el lugar en cuestión;
(4) si se ha hecho una exención de impuestos sobre propiedad que la persona haya presentado para diferente propiedad;
(5) si el lugar en cuestión es a donde la persona normalmente regresa como a su casa, exclusivo del servicio militar, hospitalización,,vacaciones, emergencia de familia, viajes necesarios por su empleo o por su educación, o algún otro motivo por períodos temporales de ausencia; y/o
(6) si existe testimonio verídico de algunas otras personas con conocimientos personales, o alguna otra evidencia verídica, que el inquilino/a en verdad ocupa la unidad rentada como su lugar principal de residencia.
Una compilación de estos elementos da mayor credibilidad al descubrimiento de que es "el lugar principal de residencia" mientras que la presencia de un solo elemento tal vez no daría igual apoyo al descubrimiento.
Un inquilino puede ocupar dos, o más unidades de renta que estén razonablemente aproximadas en el mismo edificio como su lugar principal de residencia.
La Sección 1.21 no es aplicable si algún co-inqulino, o subinquilino aprobado cumple con la definición de "inquilino" en la Ordenanza de Renta y reside en la unidad como su lugar principal de residencia. En tales situaciones un sin límite de aumento de renta no será aprobado aún cuando la unidad no sea el lugar de residencia principal del inquilino original. En tales casos el propietario podría aumentar la renta bajo el Acta de Viviendas de Renta de Costa-Hawkins, y, o, bajo las Reglas y Reglamentos de la Sección 6.14.
Una Petición bajo la Sección 1.21 debe ser presentada en el formulario suministrado por la Junta del Control de Renta y debe estar acompañado de una declaración acertando que no hay otro inquilino ocupando la unidad y una explicación de porqué el propietario cree que la unidad en cuestión no es la residencia principal del inquilino. Para recibir una copia del formulario de la Sección 1.21, usted puede enviársela a si mismo por medio de nuestro sistema de Fax Back llamando al: 252-4660 o visitando nuestro sitio de internet www.sfgov.org/rentboard. El formulario también está disponible en nuestra oficina.
noviembre 2005