Número de Tema 328: 1.21 Peticiones de los Inquilinos Ocupantes

Se le permite a un propietario imponer un sin límite de aumentos de renta  de acuerdo a las Reglas y Reglamentos de la Sección  1.21, cuando  no existe ningún  inquilino ocupando la unidad de renta.     El propietario primero debe presentar una petición  a  la Junta del Control de Renta  pidiendo una determinación  de que no existe ningún inquilino ocupando la unidad antes de expedir el aviso del aumento de renta bajo tales  circunstancias.   El aviso puede ser entregado solamente después de haber presentado la petición,  o  el propietario puede esperar hasta que la Junta del Control de Renta haga su decisión.   Si el aviso es entregado antes de que se presente la petición,  entonces el aviso es inválido y no consta  con la base para legalmente aumentar la renta.   Si el aviso es  debidamente  entregado después que la petición es presentada,  el aumento de renta no será  operativo  hasta que la Junta del Control de Renta expida su decisión  determinando que no existe ningún inquilino ocupando la unidad.   Sin embargo,  si la petición es otorgada,  cualquier cantidad que se deba será retroactiva  a la fecha válida del aviso del aumento. 

Un inquilino en residencia es una persona que actualmente vive en la unidad rentada como su "lugar de  residencia principal"  y quien tiene derecho a un acuerdo por escrito u oral, subarriendo con la aprobación del propietario, o por consentimiento,  para ocupar la unidad  a la exclusión de otros.  La tenencia  no requiere que la persona esté  físicamente presente en la unidad todo el tiempo, o continuamente, pero la unidad debe ser el lugar a donde usualmente regresa.   Cuando se tiene que  considerar  si el inquilino/a  ocupa la unidad rentada como su "lugar de residencia principal",  la Junta del Control de Renta considera  la totalidad de las circunstancias,  incluyendo,  pero no limitado a los siguientes elementos:

(1)   si  la persona ha puesto el domicilio del lugar en cuestión, como su lugar de residencia en cualquier registro de vehículo motorizado,  en sus licencias de conducir, en su registro de votante, o con cualquier otra agencia pública,  incluyendo con las autoridades de impuestos Federales, Estatales  y  locales

(2)   si las facturas de los servicios públicos  están dirigidas y son pagadas a nombre de la persona en el lugar en cuestión;

(3)   si todas las pertenencias  personales de la persona  han sido instaladas en el lugar en cuestión;

(4)   si se ha hecho una exención  de impuestos sobre propiedad que  la persona  haya presentado para diferente propiedad;

(5)   si el lugar en cuestión  es  a donde la persona normalmente regresa como a su casa, exclusivo del servicio militar,  hospitalización,,vacaciones, emergencia de familia,   viajes necesarios  por su empleo  o  por su educación,  o algún otro motivo por períodos  temporales de  ausencia;   y/o

(6)   si existe testimonio verídico de algunas otras personas  con conocimientos personales,  o alguna otra evidencia verídica, que el inquilino/a  en verdad ocupa la unidad rentada como  su lugar principal de residencia.

Una  compilación de estos elementos da mayor credibilidad al descubrimiento de que es "el lugar principal de residencia"  mientras que la presencia de un solo elemento tal vez no daría igual apoyo  al descubrimiento.

Un inquilino puede ocupar dos, o  más  unidades de renta que estén razonablemente aproximadas en el mismo edificio como su lugar principal de residencia.

La Sección  1.21 no es aplicable si algún co-inqulino, o  subinquilino aprobado  cumple con la definición de "inquilino" en la Ordenanza de Renta  y reside en la unidad como  su lugar principal de residencia.   En tales situaciones  un sin límite de aumento de renta no será aprobado aún cuando la unidad no sea el lugar de  residencia principal del inquilino original.   En tales  casos el propietario podría aumentar la renta bajo el  Acta de Viviendas de Renta de Costa-Hawkins,  y,  o, bajo las Reglas y Reglamentos de la Sección  6.14.

Una Petición bajo la Sección  1.21  debe ser presentada  en  el formulario suministrado por la Junta del Control de Renta y debe estar acompañado  de una declaración acertando que no hay otro inquilino ocupando la unidad  y una explicación  de porqué el propietario cree  que la unidad en cuestión  no es la residencia principal del inquilino.   Para recibir una copia del  formulario de la Sección  1.21,  usted puede enviársela a si mismo  por medio de nuestro sistema de Fax Back  llamando al:  252-4660 o visitando nuestro  sitio de internet www.sfgov.org/rentboard.  El formulario también está disponible en nuestra oficina.   

 

noviembre 2005