Número de Tema 329: Petición Para la Determinación Conforme a la Sección 6.14 y/o el Acta de Vivienda Para Arriendo Costa-Hawkins.

 La Ordenanza de Renta de San Francisco no regula la renta inicial para las nuevas tenencias, por lo tanto se les permite a los propietarios el designar las rentas para las nuevas tenencias con tarifas del mercado. El propietario también puede estar autorizado a aumentar la renta a las tarifas del mercado en ciertas situaciones de compañeros de vivienda cuando el inquilino original ya no vivía en la unidad. La Sección 6.14 de las Reglas y Reglamentos de la Sección 1954.53(d) del Código Civil del Acta de Vivienda de Renta de Costa-Hawkins son las condiciones que pueden aplicara a la situación.

La Sección 6.14 y Costa Hawkins puede ser muy complicado. Por esa razón, se alienta de sobremanera a los propietarios y los inquilinos que busquen consejería legal  ya sea para un incremento de renta de 6.14 y/o "un incremento de renta por Costa Hawkins" está disponible en situaciones particulares. La siguiente descripción da solamente una idea general del alcance de las dos provisiones.

Las Reglas y Reglamentos en la Sección 6.14 proveen un ilimitado aumento en la renta de los ocupantes restantes cuando el último ocupante original desocupa la unidad, siempre y cuando el propietario entregue a tiempo un "aviso 6.14" al resto de ocupantes. Un aviso 6.14 apropiado debe informar a cada ocupante subsiguiente que el propietario puede imponer un incremento de renta sin límite cuando el último inquilino principal desocupe la unidad. El aviso 6.14 debe ser entregado a cada ocupante subsiguiente en un período de tiempo razonable después que el propietario sepa o deba haber sabido de la ocupación. Generalmente, 60 días se considera razonable. Un aviso 6.14 puede ser entregado a cualquier ocupante subsiguiente, ya sea que el siguiente ocupante es un subinquilino o un co-inquilino.

El Acta de Costa-Hawkins provee que cuando el último inquilino original  desocupa la unidad y ya no vive permanentemente en ella,  el propietario  puede aumentar la renta por cualquier cantidad a un subinquilino legal o asignado que no vivía ahí en la unidad antes del 1 de enero de 1996.  Así,  el subinquilino que residía en la unidad antes del primero de enero de 1996,  no está sujeto a tal aumento de renta. Además,  cualquier  co- inquilino que se mudó ahí después  del inquilino original,  no está sujeto a tal aumento de renta, no importa cuándo el co-inquilino se mudó ahí.   Un co-inquilino es alguien que tiene un acuerdo ya sea por escrito, o verbal con el propietario, o a quien el propietario lo ha tratado como inquilino al aceptar la renta o por alguna otra conducta.

Hay varias distinciones claras entre la Sección 6.14  y  Costa-Hawkins.  Por  ejemplo,  la Sección  6.14  provee que  se puede imponer un aumento de renta ilimitado a los subsiguientes ocupantes  que son co-inquilinos,  subinquilinos, o asignados  sin importar cuándo se mudaron ahí. El aumento de renta permitido en Costa-Hawkins está limitado a los subinquilinos o asignados que se mudaron ahí después del 1 de enero de 1996.   Además,  la Sección  6.14   requiere que  se le entregue  primero al subsiguiente inquilino/a  un aviso por escrito cuando él o ella se mudan para ocupar la unidad.  Tales avisos no son requeridos  en el Acta de Costa-Hawkins para aumentar la renta.  Finalmente,  la  Sección  6.14  requiere que el último inquilino original desocupe la unidad,  mientras que  el Acta de Costa-Hawkins  solamente requiere que el último inquilino original  ya no "resida permanentemente" en la unidad.

No se requiere que un propietario presente una petición a la Junta del Control de Renta  para obtener una aprobación de un aumento de renta  según la Sección  6.14 o Costa-Hawkins Sección  1954(d).  Sin embargo,  si el propietario no está seguro que el aumento de renta es justificado,  entonces el propietario puede presentar una petición a la Junta del Control de Renta  para  saber si una o ambas secciones  autorizan el aumento de renta.  Un inquilino también puede presentar una petición  alegando que es un aumento ilegal de renta, si él o ella cree que según a la Sección 6.14 o la Sección 1954(d) Costa-Hawkins el aumento de renta no es justificado.

La petición  presentada por el propietario para  una determinación de acuerdo con la Sección  6.14   y,  o,  Costa-Hawkins, debe ser hecha en el formulario suministrado por la Junta del Control de Renta,  y  debe ser acompañada  con una declaración del porqué  el propietario cree que el aumento de renta está  justificado.  Igualmente,  la petición  hecha por el inquilino debe  ser  presentada  en el formulario suministrado por la  Junta del Control de Renta.    Para recibir  una copia del formulario de cualquier petición,  usted puede enviársela a si mismo por medio de nuestro sistema de Fax Back llamando al  252-4660 o visitando nuestro sitio de Internet  www.sfgov.org/rentboard.  Los formularios también están disponibles en nuestra oficina.

 

noviembre 2005