Número de Tema 353: Peticiones por Incumplimiento de Reparaciones y Mantenimiento

Un inquilino puede presentar una petición para diferir de cualquier aumento de renta  (excepto una aprobación de mejoras de capital,  aumentos de utilidades,  o medidas de aprobación de bonos)  si el propietario no ha cumplido en hacer las reparaciones necesarias, reemplazos o  mantenimiento como lo requiere la ley estatal y/o local.  Si la petición es otorgada,  el aumento propuesto de renta será diferido o pospuesto  hasta que las reparaciones necesarias sean  hechas. El aniversario del inquilino no es afectado por la deferencia de aumento. La petición debe ser presentada  a  no más tardar de 60 días luego de haber recibido el aviso del aumento de renta.

Por favor recuerde que la Junta del Control de Renta no tiene la autoridad para ordenar al propietario a que haga las reparaciones; sólo el inspector puede hacer eso.

Para poder tener el aumento de renta  aplazado  por razón de no cumplir con las reparaciones,  el inquilino debe comprobar que el propietario sabía que el trabajo tenía que hacerse y que era requerido por la ley.   Los inquilinos deben notificar a los propietarios de las reparaciones necesarias por escrito,  si es posible,  o  seguido de un aviso verbal con una carta  confirmando la petición.    Además, el inquilino debería  ponerse en contacto con el Departamento de Inspección de Viviendas o alguna otra agencia apropiada de la ciudad  para pedir que se haga una inspección por posibles violaciones  del código.   El "Aviso de Violación ", si se expide una,  provee pruebas de que existe una violación de la ley.

Los inquilinos deben pagar el aumento de renta en cuestión  hasta que el Juez de Ley Administrativa haya  emitido su decisión.    Si el Juez de Ley Administrativa decide que el propietario  no tiene derecho al aumento de renta por los problemas de reparación,  al  propietario se le ordenará que devuelva la cantidad del aumento de renta  que fue pagada desde la fecha en efecto.   La decisión del Juez de Ley Administrativa pondrá en una lista todas las reparaciones que el propietario debe completar para poder  reinstalar el aumento de renta.   La petición no será concedida si las reparaciones fueron terminadas  antes de la fecha  efectiva del aumento de renta.

Aunque existen remedios adicionales bajo la ley estatal para los propietarios  que no cumplen con las reparaciones (como el retener la renta, o  "reparar y deducir"),  los inquilinos deben de estar alertas a estos remedios que llevan riesgos  y que les pueden causar una acción de desalojo. El inquilino debería obtener consejos legales antes de retener la renta bajo  estas disposiciones de la ley estatal.

Dependiendo en la naturaleza de la violación  del código,  el inquilino podría combinar el  reclamo de  Incumplimiento de Reparar  y  Mantener con un reclamo  basado en la Disminución de Servicios de Vivienda,  que podría resultar en una reducción de renta básica  al mismo tiempo que el aplazamiento de  la propuesta de un aumento de renta. El inquilino también podría exponer la falta de reparaciones y mantenimiento de parte del propietario  como defensa a la propuesta del aumento de renta que el propietario pide basándose  en los altos costos de operaciones y mantenimiento o rentas  comparables.

Para recibir instrucciones en cómo preparar una Petición del Inquilino,  por favor revise la Página de Datos 6 o "Consejos para Preparar una Petición del Inquilino". Para más información  sobre asuntos de reparación,  revise la Página de Datos 2,

"Reparar Problemas".   Para recibir una copia del formulario de Petición del Inquilino  y/ o la Página de Datos 2 y 6,,usted puede obtenerlos por medio de nuestro sistema de  Fax Back  llamando al:  252-4660,  o  visitando nuestro sitio de Internet   www.sfgov.org/rentboard.  Los formularios  y Páginas de Datos también se encuentran en nuestra oficina.

 

noviembre 2005