Paksa Blg. 201: Pangkalahatang Impormasyon Tungkol sa mga Pagpapaalis na may Makatuwirang Dahilan (Just Cause)

Upang mapaalis ang tenant (umuupa) sa inuupahang unit na sakop ng Ordinansa ukol sa Pagpapaupa (Rent Ordinance), kailangang magkaroon ng batayan na “makatwirang dahilan (just cause)” ang landlord (nagpapaupa), na siyang pinakamakapangyarihang dahilan para sa paghingi ng pagpapaalis. Tandaan na hindi “makatwirang dahilan” para sa pagpapaalis ang pagtatapos lamang ng kasunduan sa pagpapaupa (rental agreement) o pagpapalit ng pagmamay-ari.

Nagawan na ng buod sa ibaba ang 16 batayan na mga makatwirang dahilan sa ilalim ng Ordinansa Seksiyon 37.9(a):

  1. Hindi pagbabayad ng upa, palagiang pagkahuli ng pagbabayad ng upa, o madalas na pagtalbog ng tseke;
  1. Kabiguan na maremedyuhan ang malaking paglabag sa kasunduan sa pag-upa o kontrata sa pagpapaupa (lease);
  1. Pagdudulot ng gulo (nuisance) o pagiging malaking sagabal sa maginhawang pagtira, kaligtasan, o kaalwanang tinatamasa ng landlord at iba pang tenant sa gusali, kung saan dapat may katangian ito na pagiging malala, nagpapatuloy, o paulit-ulit.
  1. Ilegal na paggamit ng inuupahang unit, kung saan hindi kasama ang (a) pagtira lamang sa hindi pinahihintulutan (unwarranted) na pinauupahang unit o (b) minsanang paglabag sa batas sa pangmaiksing panahon na pagpapaupa (Tsapter 41A) na mareremedyuhan ng umuupa sa loob ng 30 araw ng nakasulat na abiso ng landlord;
  1. Tumanggi ang tenant, matapos ang nakasulat na kahilingan ng landlord, na magsagawa ng nakasulat na pagpapahaba o pagpapanibago (renewal) ng nawalan na ng bisa na kasunduan sa pag-upa para sa dagdag na panahon na katulad ang haba, at sa ilalim ng mga kasunduan na halos katulad ng dati nang kasunduan;
  1. Tumanggi ang tenant, matapos ang nakasulat na abiso, na pahintulutan ang pagpapasok sa nagpapaupa sa inuupahang unit (landlord access to the rental unit), ayon sa itinatakda ng batas ng estado o ng lokal na gobyerno.
  1. Ang tanging tenant na nakatira sa unit sa pagtatapos ng takdang panahon ng kasunduan sa pag-upa ay subtenant (nangungupahan sa umuupa) na hindi aprubado ng landlord. Tandaan na hindi kailangang nakasulat ang pag-apruba at puwedeng ipinahihiwatig lamang ng kilos at gawi ng landlord);
  1. Pagtira ng may-ari (Owner-occupancy) o, sa mga limitadong sitwasyon, pagtira ng miyembro ng malapit na pamilya ng landlord;
  1. Hinihiling ng landlord na makuhang muli ang pag-aari nang malinis ang hangarin (in good faith) upang ibenta ang unit nang naaayon sa condominium conversion (pagpapalit ng pagmamay-ari ng condominium mula sa pagmamay-ari ng iisang entidad/indibidwal tungo sa pagmamay-ari nang indi-indibidwal sa mga unit ) na aprubado sa ilalim ng ordnansa ukol sa subdibisyon ng San Francisco
  1. Paggiba o kung hindi man, ay permanenteng pagtatanggal sa inuupahang unit  mula sa paggamit bilang pabahay;
  1. Para magsagawa ng mga pagbabago sa gusali o trabaho para sa rehabilitasyon, kung saan, pansamantala na magiging hindi natitirhan ang unit habang isinasagawa ang trabaho -- kailangang pahintulutan ang tenant na agad na muling tirhan ang unit matapos makompleto ang trabaho;
  1. Para magsagawa ng malaking rehabilitasyon ng gusali na hindi bababa sa 50 taon na ang edad at talaga namang hindi na natitirahan, basta’t ang gastos sa mungkahing trabaho ay hindi bababa sa 75% ng gastos sa bagong konstruksiyon;
  1. Upang tanggalin ang lahat ng pinauupahang unit sa gusali mula sa merkado ng pagpapaupa sa ilalim ng batas ng estado na Batas Ellis;
  1. Upang magsagawa ng lead remediation/abatement work (pagbabawas ng antas ng tingga) ayon sa itinatakda ng Kodigo sa Kalusugan (Health Code) ng San Francisco, mga Artikulo 11 o 26;
  1. Upang gibain, o kung hindi man, permanente nang tanggalin ang paupahang unit mula sa paggamt bilang pabahay nang naaayon sa mga kasunduan na pinasok sa development agreement ng Lungsod sa ilalim ng Tsapter 56 ng Kodigong Administratibo (Administative Code) ng San Francisco;
  1. Kung nawalan na ng bisa ang kasunduan ng tenant na “Good Samaritan” na pagtira (pag-upa batay sa pagkakaroon ng sitwasyong emergency kagaya ng sunog, lindol o landslide) at opisyal nang nagkaloob ang landlord ng abiso ukol sa pagpapaalis sa loob ng 60 araw matapos mawalan ng bisa ang kasunduan.  Nagaganap ang pangungupahang “Good Samaritan” kapag nawala sa tenant ang inuupahang unit dahil sa emergency o sakuna, at pumayag ang landlod na bigyan ang tenant ng pansamantalang kapalit na unit nang mas mababa ang upa;

Kailangan din ng landlord ng batayan na “makatwirang dahilan” upang kunin o tanggalin ang pamamaraang makakuha o makagamit ng ilang serbisyo sa pabahay, kasama na ang mga pasilidad para sa garahe, pasilidad paa sa pagparada, driveway o pasukan ng sasakyan, espasyong imbakan, at laundry room, ngunit hindi nalilimitahan sa mga ito.  Gayon pa man, ang landlord na nakasunod sa mga itinatakda ng Ordinansa Seksiyon 37.2(r) ay puwedeng pansamantalang pagtatanggal ng ilang serbisyo sa pabahay, kasama na ang mga espasyo para sa pagparada at pag-iimbak, at nang makapagsagawa ng ipinag-uutos na soft-story seismic retrofit work (pagpapatibay sa unang palapag laban sa lindol) na itinatakda ng Kodigo para sa mga Gusali (Building Code).

May ilang pangungupahan na hindi kasama sa mga limitasyon sa pagtataas ng upa ng Ordinansa pero sakop pa rin ng mga probisyon sa pagpapaalis ng Ordinansa, at puwede lamang mapaalis ang mga tenant na nasa mga kategoryang ito batay sa isa sa mga “makatwirang dahilan” na nakalista sa Ordinansa. Kasama na rito ang mga pangungupahan sa bagong tayo na pinauupang unit na unang nakakuha ng Sertipiko ng Paninirahan (Certifcate of Occupancy) matapos ang Hunyo 13,1979, mga pangungupahan na kuwalipikado para sa pagtataas ng upa sa ilalim ng Batas na Costa-Hawkins para sa Pagpapaupa ng Bahay (Costa-Hawkins Rental Housing Act), at ilang pangungupahan kung saan pinamamahalaan ang upa ng ibang ahensiya ng gobyerno.

Dahil komplikadong mga kaso ang pagpapaalis, kailangang maingat na magpatuloy ang landlord at humingi ng payo ng abugado bago niya hilingin sa tenant na lumipat o bago niya subukan ang pagpapaalis. Kapag pinaalis o sinubukang paalisin ng landlord ang tenant nang labag sa batas, posibleng magkaroon ang landlord ng malaking sibil at/o kriminal na pananagutan. Bagamat hindi kami makapagbibigay ng payo ukol sa mga usaping legal, at hindi namin kayo maireremenda sa indibidwal na mga abugado, ikalulugod ng mga kawani na ituro sa inyo ang naaangkop na mapagkukunan ng resources o tulong at impomasyon para sa pagpapayo at pagtangkilik. May makukuhang listahan ng resources sa pamamagitan ng Listahan ng mga Maisasangguni (Referral Listing) o sa aming opisina.

 

Abril 2020