Paksa Blg. 202: Mga Pangkalahatang Kinakailangan Sa Abiso Ukol Sa Pagpapaalis Sa Tirahan (General Eviction Notice Requirements)

Ang abiso ukol sa pagpapaalis sa tirahan (eviction notice) ay legal na dokumento na nagwawakas sa pagpapaupa, at sinasabi nito sa tenant (umuupa) na gawing bakante ang unit sa loob ng espesipikong panahon, na madalas ay nasa loob ng 3, 10, 30, o 60 aaw. Puwedeng magkaroon ng iba’t ibang pangalan ang abiso ukol sa pagpapaalis, kasama na ang Abiso ng Pagwawakas ng Pagpapaupa (Notice to Terminate Tenancy), Abiso na Gawing Bakante ang Unit (Notice to Vacate), Abiso para Umalis (Notice to Quit), Abiso para Gumawa ng Remedyo o Umalis (Notice to Cure or Quit), o Abiso para Magbayad ng Upa o Umalis (Notice to Pay Rent or Quit). Para legal na maging epektibo, kailangang opisyal na ibigay ang abiso ukol sa pagpapaalis sa tirahan nang naaayon sa batas ng estado.

Kailangang nakasulat ang lahat ng abiso sa pagpapaalis at magtaglay ng mga sumusunod, ayon sa naaangkop:

  • Kailangang nakasaad sa abiso ang “makatwirang dahilan (just cause), na siyang batayan ng pagpapaalis, at ito ang kailangang pangunahing motibo ng landlord (nagpapaupa) para sa pagpapaalis. Naglalaman ang Seksiyon 37.9(a) ng Ordinansa sa Pagpapaupa (Rent Ordinance) ng listahan ng mga “makatwirang dahilan (just cause) na batayan para sa pagpapaalis.
  • Kailangang ma-file ang kopya ng abiso ukol sa pagpapaalis, kasama na ang anumang karagdagang dokumentong nakalakip sa abiso, sa Rent Board sa loob ng sampung araw matapos opisyal na maibigay ang abiso sa tenant. Gayon pa man, tandaan na hindi na kailangang i-file sa Rent Board ang 3-araw na abiso ukol sa pagpapaalis na batay sa hindi pagbabayad ng upa.
  • Kailangang nakasaad sa abiso ukol sa pagpaaalis ang alinsunod sa batas na upa sa unit sa panahon ng pagbibigay ng abiso, kung ang batayan para sa pagpapaaalis ay isa sa mga sumusunod na “makatwirang dahilan (just cause)” na mga batayang nasa ilalim ng Ordinansa sa Pagpapaupa.  §37.9(a)(8) – paglipat sa tirahan ng may-ari/kamag-anak; §37.9(a)(9) – pagbebenta ng condominium; §37.9(a)(10) – paggiba/ permanenteng pagkakatanggal sa unit sa paggamit bilang pabahay; §37.9(a)(11) – pansamantalang pagpapaalis upang magsagawa ng mga pagbabago sa gusali (capital improvement) o mga trabaho para sa rehabilitasyon; o, §37.9(a)(14) – pansamantalang pagpapaalis para magsagawa ng lead remediation/abatement work  (gawain para mapababa ang antas ng tingga) na itinatakda ng Kodigo sa Kalusugan (Health Code) ng San Francisco, Mga Artikulo 11 o 26.
  • Kung nakabatay ang abiso ukol sa pagpapaalis sa tirahan sa isa sa mga sumusunod na mga katwiran na “makatwirang dahilan (just cause),” itinatakda sa landlord na bigyan ang lahat ng naninirahan sa unit ng nakasulat na abiso ukol sa karapatan na tumanggap ng bayad para sa relokasyon, alinsunod sa Ordinansa sa Pagpapaupa Seksiyon 37.9C: §37.9(a)(8) – pagtira ng may-ari/kamag-anak; §37.9(a)(10) –paggiba/permanentang pagkakatanggal ng unit sa paggamit bilang pabahay; §37.9(a)(11) – pansamantalang pagpapaalis sa tirahan upang magsagawa ng mga pagbabago sa gusali (capital improvement) o trabaho para sa rehabilitasyon; o §37.9(a)(12) – malakihang rehabilitasyon. Kailangan ding maglakip sa abiso ng kopya ng Seksiyon 37.9C ukol sa pagbabayad para sa relokasyon.
  • Kung pinaaalis sa tirahan ang tenant sa ilalim ng §37.9(a)(13) – Batas Ellis, kailangang kasama sa abiso ukol sa pagpapaalis ang nakasulat na abiso ukol sa karapatan na tumanggap ng bayad para sa relokasyon, alinsunod sa Ordinansa sa Pagpapaupa Seksiyon 37.9A:

Ipinatutupad lamang ang mga bayad para sa relokasyon na itinatakda ng Ordinansa sa Pagpapaupa sa mga “makatwirang dahilan” na batayan na natukoy sa itaas. Makukuha ang impormasyon ukol sa kasalukuyang mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa Forms Center (Sentro para sa mga Sinasagutang Papel na nasa website n Rent Board. May makukuha ring listahan ng mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa opisina ng Rent Board.

Pakitandaan na walang intensiyon na maging kompletong listahan ito para sa mga kinakailangan upang magbigay ng abiso ukol sa pagpapaalis sa tirahan, at posibleng may iba pang itinatakda ang lokal at/o pang-estadong batas na sumasakop sa pag-aabiso ukol sa pagpapaalis na hindi natalakay dito.   Halimbawa, mayroong mga karagdagang kailangan para sa mga abiso ukol sa pagtira ng may-ari/kamag-anak, abiso na nakabatay sa paggiba o permanenteng pagtatanggal na unit sa paggamit bilang pabahay, at pati na rin para sa mga abiso na umalis upang makapagsagawa ang landlord ng trabaho para sa mga pagbabago ng gusali, o malakihang rehabilitasyon. Pinagpapayuhan ang mga landlord na magpatuloy nang may pag-iingat at humingi ng legal na payo ukol sa paghahanda at opisyal na pagkakaloob ng abiso para sa pagpapaalis sa tirahan.

 

Mayo 2020