Paksa Blg. 204 Mga Pagpapaalis Batay Sa Pagtira Ng May-ari o Kamag-anak (Owner or Relative Move-in)

Puwedeng makuhang muli ang ng landlord (nagpapaupa) ang pinauupahang unit upang matirhan ito ng may-ari o ng kamag-anak ng may-ari, at nang magamit ito bilang pangunahing tirahan para sa panahon na hindi bababa sa 36 buwan nang tuloy-tuloy.  Pinahihintulutan lamang ang pagpapalis dahil sa pagtira ng kamag-anak (relative move-in eviction) para sa ilang malalapit na kamag-anak ng may-ari, kasama na ang anak, magulang, lolo o lola, apo, kapatid o asawa ng may-ari o mga asawa ng gayong mga kamag-anak. Kasama sa katawagang “spouse (asawa)” ang mga domestic partner (katuwang sa buhay). Gayon pa man, ang mga may-ari na nagpapaalis ng umuupa para makalipat ang mga kamag-anak na ito ay kailangang nakatira na sa gusali o lilipat sa gusali sa panahon din ng paglipat ng kamag-anak.

Kailangang lumipat ang may-ari o ang kamag-anak sa unit sa loob ng tatlong buwan at magkaroon ng intensiyon na okupahan ang unit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon, nang hindi bababa sa 36 buwan nang tuloy-tuloy. Kung may bakanteng kahambing-hambing na unit sa gusali, o kung may gayong unit na mabakante sa panahon ng pag-aabiso na nagwawakas sa pangungupahan, kailangang bawiin ang abiso. Kailangang i-alok ang pagmamay-aring bakante at hindi kahambing-hambing na unit sa San Francisco sa tenant (nangungupahan) na pinaaalis. 

Ang may-ari na gustong paalisin ang tenant para sa pagtira ng may-ari o kamag-anak ay kailangang may 25% na porsiyento ng pagmamay-ari o interes sa gusali, kung nairekord ang pagmamay-aring ito matapos ang Pebrero 21, 1991. Kung nairekord ang pagmamay-ari sa petsang Pebrero 21, 1991 o bago ang petsang ito, 10% ang itinatakdang minimum na porsiyento ng interes sa pagmamay-ari. Puwedeng ipagsama ng mga domestic partner ang porsiyento ng kanilang mga pagmamay-ari o interes upang magkaroon ng itinatakdang 10% o 25% ng interes, at nang maokupahan ang unit. 

Sa pangkalahatan, pinahihintulutan ng Ordinansa ang pagpapaalis sa mga tenant na mula sa iisang unit lamang kada gusali para sa paggamit at pagtira ng may-ari. Kapag pinaalis ang tenant para sa pagtira ng may-ari matapos ang Disyembre 18, 1998, itatalaga ang unit na ito bilang unit ng may-ari para sa layunin ng susunod pang mga pagpapaalis batay sa pagtira ng may-ari, maliban na lamang kung hinahadlangan ng kapansanan ng may-ari o ng kung anumang katulad na hirap ang pag-okupa sa unit na iyon.

May protektadong katayuan ang mga tenant na 60 taong gulang o mas matanda pa, o natutugunan ang mga gabay sa may kapansanan para sa Supplemental Security Income (tulong sa kita mula sa pederal na gobyerno) at tumira na sa unit nang hindi bababa sa 10 taon, o mga tenant na may malubhang karamdaman at tumira na sa unit nang hindi bababa sa 5 taon, at hindi sila puwedeng mapaalis upang lumipat ang may-ari o ang kamag-anak ng may-ari sa gusali na mayroong 2 o higit pang unit.  Gayon pa man, puwedeng mapaalis ang mga tenant na may protektado na sanang katayuan kung ang unit ang kaisa-isang pinauupahang unit ng landlord sa gusali, o kung ang kuwalipikadong kamag-anak ng landlord ay 60 taong gulang na o mas matanda pa, at okupado na ang bawat pinauupahang unit  na pag-aari ng landlord sa gusali ring iyon (maliban na lamang sa unit na inookupa ng landlord) ng tenant na may protektadong katayuan. Misdemeanor (magaang paglabag sa batas) ang pagtangging magpaupa sa senior o matatanda  dahil mayroong mga karapatan ang mga ito sa ilalim ng Rent Ordinance (Ordinansa sa Pagpapaupa).

Bukod rito, hindi puwedeng paalisin ang sinumang tenant na tumira na sa unit sa loob ng 12 buwan o higit pa, para sa pagtira ng may-ari o kamag-anak nito, sa panahon ng akademikong taon ng San Francisco Unified School District, kung may batang mas mababa sa 18 taong gulang ang edad o may taong taong nagtatrabaho sa San Francisco na nakatira sa inuupahang unit, o tenant siya ng unit, o nasa kustodiya o kapamilya siya ng tenant sa unit. 

Kailangang abisuhan ng sinumang tenant na nagpapahayag na mayroon siyang protektadong katayuan ang may-ari ng ganitong protektadong katayuan ng tenant sa loob ng 30 araw matapos makatanggap ng abisong umalis o ng nakasulat na kahilingan mula sa may-ari na ideklara ang protektadong katayuan ng tenant. Kailangan ding magsama ang tenant ng ebidensiya na nagbibigay-suporta sa pahayag ng pagkakaroon ng protektadong katayuan. Ang kabiguan ng tenant na magsumite ng pahayag sa loob ng panahon na 30 araw ay ituturing na pag-amin na walang gayong protektadong katayuan ang tenant. Puwedeng salungatin ng mga may-ari na gustong makuhang muli ang pinauupahang unit para matirhan ng may-ari o ng kamag-anak ang pahayag ng tenant ng pagkakaroon ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng paghahain ng petisyon sa Rent Board o sa pamamagitan ng mga paghahabla para sa pagpapaalis sa hukuman.

Kung ibinigay ang abiso para sa pagpapaalis upang tumira ang may-ari o kamag-anak bago ang Enero 1, 2018, at inalok ang unit para sa pagpapaupa sa loob ng takdang panahon na tatlong taon matapos maibigay ang abiso para umalis, kailangang sa pinaalis na tenant muna unang ialok ng landlord ang unit. 

Kung ibinigay ang abiso para sa pagpapaalis upang tumira ang may-ari o kamag-anak nang Enero 1, 2018, o pagkatapos ng petsang ito, at inalok ang unit para sa pagpapaupa sa loob ng takdang panahon na limang taon matapos maibigay ang abiso para umalis, kailangang sa pinaalis na tenant muna unang ialok ng landlord ang unit, at kailangang maghain ang landlord ng kopya ng alok para sa muling pag-upa (re-rental offer) sa Rent Board sa loob ng 15 araw ng pag-alok. Mayroong 30 araw ang tenant mula sa pagkakatanggap ng alok upang abisuhan ang landlord ng pagtanggap o pagtanggi sa alok, at kung tatanggapin ito, muli niyang ookupahan ang unit sa loob ng 45 araw matapos matanggap ang alok.

Kung ibinigay ang abiso ukol sa pagpapaalis dahil sa pagtira ng may-ari o ng kamag-anak nito bago ang Nobyembre 9, 2015 at muling pinaupahan ng landlord ang unit sa nawalan ng tahanang tenant o sa bagong tenant sa loob ng tatlong taon matapos maibigay ang abiso, lilimitahan ang pinaka-unang upa at nang hindi ito hihigit pa sa babayaran sana ng nawalan ng tahanang tenant kung nanatiling okupado ito ng nawalan ng tahanang tenant, at maisasama rin ang anumang pinahihintulutang pagtaas.

Kung ibinigay ang abiso ukol sa pagpapaalis dahil sa pagtira ng may-ari o ng kamag-anak nito noong Nobyembre 9, 2015, o pagkatapos ng petsang ito at muling pinaupahan ng landlord ang unit sa nawalan ng tahanang tenant o sa bagong tenant sa loob ng limang taon matapos maibigay ang abiso, lilimitahan ang pinaka-unang upa at nang hindi ito hihigit pa sa babayaran sana ng nawalan ng tahanang tenant kung nanatiling okupado ito ng nawalan ng tahanang tenant, at maisasama rin ang anumang pinahihintulutang pagtaas.

Para sa mga abiso ukol sa pagpapaalis dahil sa pagtira ng may-ari o ng kamag-anak nito na ibinigay noong Enero 1, 2018, o matapos ang petsang ito, mayroon nang mga bagong itinatanda para sa pag-uulat ukol sa paggamit ng pinauupahang unit matapos ang gayong abiso para sa pagpapaalis. Itatakda sa mga landlord na maghain sa Rent Board ng Statement of Occupancy (Pahayag ukol sa Pagtira sa Unit) na may kasamang hindi bababa sa 2 uri ng nagbibigay ng suportang dokumentasyon para sa limang taong panahon na kasunod ng muling pagkuha ng unit, maliban na lamang kung nakasaad sa Statement of Occupancy na hindi na kumikilos ang landlord para muling makuha ang unit at pinahintulutan na ng Rent Bpard ang nakasulat na kahilingan ng landlord na bawiin ang abiso para sa pag-alis, at sa kasong ito, wala nang iba pang Statement of Occupancy na kailangang ihain. Kailangang magbayad ng multang administratibo para sa kabiguang maghain ng itinatakdang Statement of Occupacy at/o pansuportang dokumentasyon, na nasa halagang $250 para sa unang paglabag, $500 para sa susunod na paglabag, at $1000 para sa bawat susunod pang paglabag. 

Magpapadala ang Rent Board ng kopya ng bawat Statement of Occupancy sa nawalan ng tirahan na tenant sa address na naka-file sa Rent Board, o ng abiso na hindi naghain ang landlord ng itinatakdang Statement of Occupancy. Magpapadala rin ang Rent Board ng taunang abiso sa unit kung saan napaalis ang tenant, at nakasaad rito ang pinakamalaki nang puwedeng halaga ng pagpapaupa para sa unit. 

Ang may-ari na gustong mapasakanya muli ang unit para tirhan niya o ng kamag-anak ay kailangang gawin ito nang may sinseridad at walang ulteryor na motibo at may tapat na intensiyon.

Posibleng kasama sa ebidensiya na hindi kumilos nang may sinseridad ang landlord sa pagpapaalis para tumira ang may-ari o kamag-anak ang alinman sa mga sumusunod, pero hindi nalilimitahan sa mga ito: 

  • Itinataon ng landlord ang pagbibigay ng abiso, o ang paghahain ng aksiyon upang muling makuha ang pagmamay-ari, upang maiwasan ang pagtira sa kahambing-hambing na unit, o upang iwasan ang pag-aalok sa tenant ng kapalit na unit.
  • Nabigo ang landlord na maghain ng notice to vacate (abiso para umalis sa unit) sa Rent Board;
  • Hindi lumipat sa unit ang landlord o kamag-anak na siyang dahilan ng pagpapaalis sa tenant sa loob ng tatlong buwan matapos makuhang muli ng landlord ang unit, at pagkatapos, hindi rin tumira sa unit na ito bilang pangunahing tirahan ng taong iyon nang hindi bababa sa 36 magkakasunod na buwan;
  • Walang lehitimo at katanggap-tanggap na dahilan ang landlord o ang kamag-anak na siyang sanhi ng pagpapaalis sa tenant para sa hindi nito paglipat sa unit sa loob ng tatlong buwan at/o pag-okupa sa unit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon nang hindi bababa sa 36 magkakasunod na buwan;
  • Hindi naghain ang landlord ng itinatakdang Statement of Occupancy sa Rent Board;
  • Pinaupahan ng landlord ang unit sa bagong tent nang mas mataas ang upa kaysa sa dapat sanang ibinabayad ng nawalan ng tahanan na tenant kung patuloy nitong tinirhan ang unit;
  • Naghain ang landlord ng hiwalay na abiso para sa pagpapaalis dahil sa pagtira ng may-ari para sa ibang unit, at hindi nito hiniling na bawiin o iurong ang abisong iyon;
  • Pinaalis ng landlord ang mga tenant mula sa mahigit sa isang paupahang unit sa iisang gusali sa loob ng 180 araw ng pagbibigay ng abiso para sa pagpapaalis batay sa pagtira ng may-ari; at
  • Kinumpleto ng landlord ang mga negosasyon para sa buyout (pagbabayad sa tenant para matapos na agad ang kontrata sa upa) alinsunod sa Seksiyon 37.9E (c) sa sinumang iba pang tenant na nasa parehong gusali kung saan gustong isagawa ang pagkuha. 

Buwan-buwan, pipili ang Rent Board ng ala-suwerteng halimbawa na 10% ng mga Statement of Occupancy na inihain sa Rent Board, at ipagsasama-sama ang listahan ng lahat ng unit kung saan hindi inihain ang itinatakdang Statement of Occupancy, at ipadadala ang mga ito sa District Attorney (tagapag-usig na abogado ng estado) upang maimbestigahan. May sala ng kasong misdemeanor (magaang paglabag sa batas) ang sinumang landlord na sisingil ng labis-labis na upa para sa unit sa loob ng limang taon matapos ng pagbibigay ng abiso para umalis sa unit dahil sa pagtira ng may-ari o kamag-anak nito, at parurusahan sa pamamagitan ng kailangang bayarang multa na $1,000 para sa bawat buwan o bahagi nito kung saan sumingil ng labis-labis na upa ang landlord. Bukod sa kailangang bayarang multa, posible ring parusahan ang landlord sa pamamagitan ng pagkakakulong sa County Jail (bilangguan ng county) sa loob ng panahon na hindi hihigit sa anim na buwan.  

Bukod sa mga parusa para sa kasong kriminal, sa mga kaso kung saan muling pinaupahan ng landlord ang unit sa loob ng limang taon matapos ang pagbibigay ng abiso para sa pagpapaalis dahil sa pagtira ng may-ari o ng kamag-anak nito, at ng paniningil sa bagong tenant ng labis-labis na upa, puwedeng ihabla ng tenant ang landlord para sa injunctive relief (kautusan ng hukuman upang hindi maipatupad ang hinihiling) at/o damyos-pinsala na hindi bababa sa triple ng halaga ng nakolektang labis-labis na upa. Sa ilang pagkakataon, mayroon ding karapatan ang mga non-profit na organisasyon sa San Francisco na nagtataguyod ng karapatan ng mga tenant upang magharap ng aksiyong sibil para sa injunctive relief at/o bayad-pinsala laban sa landlord na nangolekta ng labis-labis na upa sa bagong tenant kasunod ng pagpapaalis dahil sa pagtira ng may-ari o kamag-anak nito.

Itinatakda sa mga landlord na magbayad ng gastusin para sa relokasyon sa tenant na pinaaalis dahil sa pagtira ng may-ari o kamag-anak nito. May karapatan ang bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad, na nanirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon, sa pagbabayad ng halaga para sa relokasyon na $4,500, kung saan pinakamataas nang bayad ang $13,500 kada unit. Bukod rito, may karapatan ang bawat nakatatandang tenant na 60 taong gulang o mas matanda pa, at bawat tenant na may kapansanan, at bawat kabahayan na may isa o higit pang menor de edad na bata, sa karagdagang bayad na $3,000.00. Bawat taon simula sa Marso 1, 2007, inaaayon ang halaga ng mga bayad na ito para sa relokasyon, kasama na ang pinakamataas nang halaga para sa gastos sa relokasyon kada yunit, para sa inflation o karaniwan nang pagtaas ng bilihin. Makukuha ang impormasyon ukol sa kasalukuyang mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa Rent Board, sa pamamagitan ng pagtawag sa 415-252-4602 o sa pagbisita sa aming website na nasa www.sfrb.org. Makukuha rin ang listahan ng mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa opisina ng Rent Board.

Itinatakda sa landlord na bigyan ang lahat ng nakatira sa unit ng nakasulat na abiso ukol sa mga karapatan nila para sa relokasyon sa petsa ng pagbibigay ng abiso para sa pagpapaalis o bago ito, at dapat ding magbigay ng kopya ng Seksiyon 37.9C ng Ordinansa. Kailangang kasama ng gayong notipikasyon ang pahayag na naglalarawan ng makukuhang karagdagang gastos para sa relokasyon ng mga kuwalipikadong tenant na senior o may kapansanan, at para sa mga kabayahang may mga bata. Kailangang maghain ang landlord ng kopya ng notipikasyong ito sa Rent Board sa loob ng 10 araw matapos ang pagbibigay ng abiso, kasama ng kopya ng abiso para sa pagpapaalis, at patunay ng pagbibigay sa tenant. Sa loob ng 30 araw matapos matanggap ang paghahabol ng tenant para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga bata sa kabahayan, kailangang nakasulat na ipagbigay-alam ng landlord sa Rent Board ang paghahabol ng tenant at kung sinasalungat ng landlord ang paghahabol. Gayon pa man, walang awtoridad ang Rent Board na tanggapin o pagdesisyunan ang mga petisyon ukol sa paghahabol ng tenant para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga bata sa kabahayan. Kailangang magawan ng resolusyon ang gayong mga hindi pagkakasundo sa iba pang talakayan.

 

Oktubre 2018