Paksa Blg. 205: Mga Pagpapaalis Sa Tirahan Alinsunod Sa Batas Ellis

Matatagpuan ang Batas Ellis sa Kodigo ng Gobyerno ng California (California Government Code) Seksiyon 7060, at sa mga sumusunod pa (et seq). Isinabatas ito ng lehislatura ng California noong 1986 upang itakda sa mga munisipalidad na pahintulutan ang may mga ari-arian na umalis na sa negosyo ng residensiyal na pagpapaupa ng pabahay.

Alinsunod sa Batas Ellis, isinabatas ng San Francisco ang mga patakaran sa Ordinansa sa Pagpapaupa (Rent Ordinance) na kailangang sundin ng mga may-ari kung paaalisin nila ang mga tenant (umuupa), at nang makaalis sa negosyo ng pagpapaupa ng pabahay. Itinatakda ang mga sumusunod na patakaran:

Hakbang 1:     Kailangang opisyal na bigyan ng may-ari ang mga tenant ng abiso ng pagtatapos ng pangungupahan (notice of termination of tenancy) upang makaalis sila sa lugar sa petsa kung kailan magkakabisa ang pagbawi (withdrawal), na 120 araw matapos mai-file ang Abiso ukol sa Intensiyong Bawiin ang mga Residensiyal na Unit mula sa Merkado ng Pagpapaupa (Notice of Intent To Withdraw Residential Units from the Rental Market) sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa), ayon sa itinatakda sa Hakbang 2. Kailangang ipagbigay-alam ng abiso ukol sa pagtatapos ng pangungupahan (notice of termination) sa mga tenant ang karapatan nila sa tulong para sa relokasyon, at kailangang bayaran ang kalahati nito sa panahon ng opisyal na pagbibigay ng abiso ukol sa pagtatapos ng pangungupahan.

Hakbang 2:     Kailangang mag-file ang may-ari ng Abiso ukol sa Intensiyong Bawiin ang mga Residensiyal na Unit mula sa Merkado ng Pagpapaupa (“Abiso ukol sa Intensiyon o Notice of Intent”) sa Rent Board.

Hakbang 3:     Sa loob ng labinlimang araw ng pagfa-file ng Abiso ukol sa Intensiyon, kailangang ipagbigay-alam ng may-ari sa mga tenant na nai-file na ang Abiso ukol sa Intensiyon sa Rent Board, na may ilang karapatan sa muling pagtira (re-occupancy) ang mga tenant, na may karapatan ang mga tenant sa tulong para sa relokasyon, at na may karapatan ang mga tenant na matatanda o may kapansanan, na tumira na sa unit nang hindi bababa sa isang taon, na pahabain pa ang petsa ng pagbawi mula sa 120 araw tungo sa isang taon.

Hakbang 4:     Sa loob ng animnapung araw ng pagfa-file ng Abiso ukol sa Intensiyon, kailangang magbigay ang mga tenant na matatanda o may kapansanan ng nakasulat na abiso sa may-ari ng kanilang karapatan para sa ekstensiyon ng petsa ng pagbawi mula sa 120 araw tungo sa isang taon.

Hakbang 5:     Sa loob ng tatlumpung araw ng pagkakatanggap ng paghahabol (claim) ng tenant para sa ekstensiyon ng petsa ng pagbawi, kailangang magbigay ang may-ari ng nakasulat na abiso ng paghahabol sa Rent Board.

Hakbang 6:     Sa loob ng siyamnapung araw ng pagfa-file ng Abiso ukol sa Intensiyon, kailangang magbigay ang may-ari ng nakasulat na abiso sa Rent Board at sa mga tenant kung tinututulan o hindi ng may-ari ang paghahabol ng tenant sa ekstensiyon, at ang pagbabago ng petsa ng pagbawi ng ari-arian, kung hindi tinututulan ng may-ari ang paghahabol ng tenant para sa ekstensiyon. Kailangan ding isaad ng abiso kung bibigyan ng may-ari ng ekstensiyon ang mga nangungupahan sa ibang unit sa gusali.

Hakbang 7:     Bago ang petsa ng pagkakaroon ng bisa ng pagbawi, magrerekord ang may-ari ng Memorandum na nagbibigay ng buod ng Abiso ukol sa Intensiyon sa Recorder (Tagatala) ng County. Puwede ring ipahayag ng tenant ang kabiguan ng may-ari na irekord ang Memorandum bilang depensa sa aksiyon para sa pagpapaalis. Irerekord ng Rent Board ang Abiso ukol sa mga Restriksiyon (Notice of Constraints) sa kabila ng kabiguan ng may-ari na irekord ang Memorandum.

Hakbang 8:      Magkakaroon ng bisa ang pagbawi sa ari-arian 120 araw matapos ang pagfa-file ng Abiso ukol sa Intensiyon, o isang taon kung binigyan ng may-ari ng ekstensiyon ang petsa ng pagbawi sa ari-arian. Babayaran ang natitirang kalahati ng itinatakdang tulong sa relokasyon kapag nakaalis na sa unit ang tenant.

Hakbang 9:     Sa loob ng tatlumpung araw matapos ang petsa ng pagiging epektibo ng pagbawi, irerekord ng Rent Board ang Abiso ukol sa mga Restriksiyon sa Recorder ng County.

Alinsunod sa Batas Ellis, nagpapataw ang Abiso ukol sa mga Restriksiyon ng 5-taon na panahon ng pagkontrol sa pagiging bakante (vacancy contol) ng unit magmula sa petsa ng pagpapatupad ng pagbawi.  Kapag iniurong ang pagfa-file ng Ellis, tatakbo ang 5-taong panahon ng pagiging bakante ng unit magmula sa petsa ng pagfa-file ng Abiso ukol sa Intensiyon sa Rent Board. Matapos ang nakasulat na paghiling ng may-ari, may karapatan ang tenant na nawalan ng tirahan sa unang pagtanggi (right of first refusal) kapag ibinalik ang unit sa merkado para sa pagpapaupa sa loob ng 10 taon ng petsa ng pagkakaroon ng bisa ng pagbawi -- ang kontroladong upa (rent-controlled rent) lamang ang puwedeng singilin ng may-ari sa loob ng unang limang taon, pero puwede na siyang maningil ng upa na nakabatay sa merkado (market rent) sa susunod na limang taon.

Magtatago ang Rent Board ng listahan ng mga paupahang unit na nabawi na mula sa pagpapaupa o kontrata sa pagpapaupa (lease) at mga pangalan ng mga tenant na nawalan ng tinitirhang lugar. Kung gusto ng tenant na maabisuhan siya kapag inalok uli ang mga binawing unit para sa pagpapaupa sa loob ng sampung taon matapos mabawi, kailangang hilingin ng tenant ang pag-aabiso at magkaloob ng kasalukuyang address sa may-ari at sa Rent Board. Puwedeng magkompleto ang mga tenant ng form para sa Abiso ukol sa Interes sa Pagkakaroon muli ng mga Akomodasyon (Notice of Interest in Renewed Accommodations) at isaul ito sa may-ari at sa Rent Board. Matatagpuan ang form para sa Abiso ukol sa Interes sa Pagkakaroon mula ng mga Akomodasyon sa Pakete para sa Umuupang Sakop ng Batas Ellis (Ellis Tenant Packet) sa Forms Center (Sento para sa mga Sinasagutang Papel) na nasa aming website.

Bukod rito, ang ilang tenant na nakatanggap ng abiso noong Enero 1, 2012, o matapos ang petsang ito, na nagpaplano ang may-ari na bawiin ang inuupahang unit ng tenant mula sa merkado ng mga paupahan sa ilalim ng Batas Ellis, ay posibleng kuwalipikado sa pagkakaroon ng preperensiya para sa pag-okupa ng mga unit, o sa pagtanggap ng tulong sa ilalim ng mga programa sa pabahay na pinamamahalaan ng Lungsod. Para sa impormasyon tungkol sa gayong tulong, puwede ninyong kontakin ang Opisina ng Mayor para sa Pabahay (Mayor’s Office of Housing). Mapupuntahan ang Opisina ng Mayor para sa Pabahay at iba pang mapagkukunan ng tulong at impormasyon sa pamamagitan ng Listahan ng mga Masasangguni (Referral Listing) na nasa aming website.

Itinatakda sa mga may-ari na magbayad ng gastos para sa relokasyon sa mga tenant na pinapaalis sa tirahan sa ilalim ng Batas Ellis. Alinsunod sa Seksiyon 37.9A ng Ordinansa, may karapatan ang bawat awtorisadang nakatira sa unit, anuman ang edad, sa bayad para sa relokasyon na $4,500 (na may bisa noong Pebrero 20, 2005), kung saan pinakamataas nang bayad ang $13,500.00 kada unit. Bukod rito, may karapatan ang bawat senior o matandang tenant, na 62 taong gulang o mas matanda pa, at bawat tenant na may kapansanan, sa karagdagang bayad na $3,000.00. Para sa bawat taon simula Marso 1, 2005, iniaaayon na batay sa inflation (pangkalahatang pagtataas ng bilihin) ang halaga ng mga bayad na ito para sa relokasyon, kasama na ang pinakamataas nang posibleng gastos para sa relokasyon kada unit. Makukuha ang impomasyon ukol sa kasalukuyang mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa Sentro para sa mga Form ng aming website. May makukuha ring listahan ng mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa aming opisina.

Posibleng magkaroon ang may-ari ng pananagutan para sa aktuwal at mapagparusa (punitive) na danyos dahil sa paglabag sa mga probisyong ipinatutupad ukol sa pagbawi ng mga unit sa ilalim ng Batas Ellis. Pakitingnan ang mga Seksiyong 37.9(a)(13) at 37.9A ng Ordinansa para sa iba pang impomasyon.

 

Mayo 2020