Paksa Blg. 206: Mga Pansamantalang Pagpapaalis para sa mga Pagbabago sa Gisa o (Capital Improvements)

Pangkalahatang Impormasyon

Puwedeng pansamantalang paalisin ng landlord (nagpapaupa) ang tenant (umuupa) alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9(a)(11) kung hinihingi ng landlord, nang malinis ang hangarin (in good faith) at nang walang iba pang motibo, na pansamantalang tanggalin ang unit mula sa paggamit bilang pabahay at nang makapagsagawa ng mga pagbabago sa gusali (capital improvements) o trabaho sa rehabilitasyon.   Pahihintulutan lamang ang gayong pagpapaalis kung ang lugar ay magiging mapanganib, hindi mabuti sa kalusugan, at/o hindi matitirhan habang isinasagawa ang trabaho. Kung may hindi pagkakasunduan sa pagitan ng landlord at ng tenant kung lilikha o hindi ang iminumungkahing trabaho ng mapanganib o hindi mabuti sa kalusugan na kapaligiran, puwedeng tutulan ng tenant ang pagpapaalis sa hukuman o mag-file ng Ulat ng Ibinibintang na Pagpapaalis sa Inuupahan na Labag sa Batas (Report of Alleged Wrongful Eviction) sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa).

Pagkawala ng Tinitirhang Lugar (Displacement) na Lampas sa Tatlong Buwan

Kung alam na ng landlord o dapat na alam na niya na mangangailangan ang trabaho ng pag-alis ng tenant nang mahigit sa tatlong buwan, kailangang mag-file ang landlord ng Petisyon para sa Pagpapahaba ng Panahon (Petition for Extension of Time) sa Rent Board bago ibigay ang abiso ukol sa pagpapaalis sa tenant. Kung matapos maibigay ang abiso ukol sa pagpapaalis, o kung matapos magsimula ang pagtratabaho ay maging malinaw na tatagal pa ang pagtatrabaho nang mahigt sa tatlong buwan (o mas mahaba kaysa sa aprubadong panahon ng Rent Board sa nauna nang Petisyon para sa Pagpapahaba ng Panahon), kailangang agad na mag-file ang landlord ng Petisyon para sa Pagpapahaba ng Panahon, nang may kasamang pahayag na nagpapaliwanag kung bakit kailangan ng trabaho ng mas mahabang panahon.  Mag-iiskedyul ng pandinig sa Rent Board upang mapagpasyahan ang pagiging makatwiran ng pagtantiya ng landlord ng panahon.

Kailangang may kasama ang Petisyon para sa Pagpapahaba ng Panahon na mga kopya ng lahat ng kinakailangan na aprubadong permit sa pagtatayo ng gusali; nakasulat na pagiisa-isa sa trabaho na isasagawa, lugar at gastos ng trabaho, at pahayag tungkol sa pagiging kinakailangan ng trabaho upang matugunan ang mga itinatakda ng estado o lokal na gobyerno ukol sa kaligtasan at pagiging natitirhan ng gusali, sa halip na may katangian na pinipili o elective; pagtantiya ng panahon na kailangan upang makompleto ang trabaho; humigit-kumulang na araw at buwan kung kailan puwede nang muling tumira ang tenant; at deskripsiyon ng anumang pampalubag na iniaalok ng landlord upang matugunan ang hirap na idinudulot sa tenant, bukod pa sa itinatakdang gastos para sa relokasyon.

Upang makatanggap ng kopya ng form na Petisyon ng Landlord para sa Pagpapahaba ng Panahon (Landlord Petition for Extension of Time form), puwede ninyong bisitahin ang Forms Center (Sentro para sa mga Form o Sinasagutang Papel) sa aming website. Makukuha rin ang form sa aming opisina.

Mga Kinakailangan para sa Pag-aabiso (Notice Requirements)

Bukod sa mga pangkalahatang kinakailangan para sa pag-aabiso ukol sa pagpapaalis, may mga espesipikong kinakailangan sa pag-aabiso para sa pansamantalang pagpapaalis na para sa mga pagbabago sa gusali o trabaho para sa rehabilitasyon, kasama na ang:

  • Dapat kumuha ang landlord ng anumang kinakailangang permit para sa trabaho bago bigyan ng abiso para sa pagpapaalis ang tenant.
  • Dapat kasama sa abiso ang mga kopya ng lahat ng kinakailangang permit, deskripsiyon ng gagawing trabaho, at makatwiran na humigit-kumulang na petsa (buwan at taon) kung kailan puwede nang muling manirahan ang tenant sa unit.
  • Dapat nakasulat na ipabatid ng abiso sa tenant na naka-file na ang aplikasyon para sa permit at anumang plano para sa rehabilitasyon o mga pagbabago sa gusali, kung kinakailangan ng Departamento para sa Pag-iinspeksiyon ng mga Gusali (Bulding Inspection Department), sa Sentral na Kawanihan para sa mga Permiso (Central Permit Bureau) ng Departamento para sa Pag-iinspeksiyon ng mga Gusali, at puwedeng gumawa ng paraan upang marepaso ang gayong mga aplikasyon at plano.
  • Dapat nakasaad sa abiso ukol sa pagpaaalis ang kasalukuyang upa na nakabatay sa batas para sa unit.
  • Dapat ipabatid ng abiso sa tenant ang kanyang karapatan na makatanggap ng bayad para sa relokasyon, kasama na ang pahayag na naglalarawan sa karagdagang gastos sa relokasyon na puwedeng makuha ng mga kuwalipikadong tenant na senior o matanda, o may kapansanan, at para sa mga kabahayan na may mga anak. Kailangan ding maglakip ng kopya ng Ordinansa ukol sa Pagpapaupa (Rent Ordinance) Seksiyon 37.9C sa abiso.
  • Dapat may kasamang babala ang abiso na kailangang sabihan ng tenant ang landlord sa loob ng 30 araw kung magpapahayag ng protektadong katayuan (protected) status ang tenant, at ang kabiguang magawa ito ay ituturing na pag-amin na hindi protektado ang tenant.
  • Dapat i-file ang abiso sa Rent Board, nang may kasamang patunay ng opisyal na pagkakaloob ng abiso sa tenant, sa loob ng sampung araw magmula nang opisyal na ipagkaloob ang abiso sa tenant.

Mga Bayad para sa Relokasyon

Itinatakda sa mga landlord na magbayad ng gastos para sa relokasyon sa mga tenant na pansamantalang pinaaalis sa tirahan para sa mga pagbabago sa gusali o trabaho para sa rehabilitasyon. Alinsunod sa Ordinansa Seksiyon 37.9C, kung saan inaasahang mawawalan ng tinitirhang lugar ang tenant sa loob ng dalawampung araw o higit pa, may karapatan ang bawat awtorisadong naninirahan, anuman ang edad, na nakatira na sa unit nang hindi bababa sa isang taon, na makatanggap ng bayad para sa relokasyon na $4,500.00 (na may bisa simula Marso 1, 2007), kung saan pinakamalaki na ang bayad na $13,500.00 kada unit. Bukod rito, may karapatan ang bawat senior o matandang tenant, na 60 taong gulang o mas matanda pa, at bawat tenant na may kapansanan, at bawat kabahayan na may isa o higit pang menor de edad na anak, sa karagdagang bayad na $3,000.00. Para sa bawat taon simula Huwebes, Marso 1, 2007, iniaayon batay sa inflation (pangkalahatang pagtataas ng bilihin), ang halaga ng mga bayad na ito para sa relokasyon, kasama na ang pinakamataas nang posibleng gastos para sa relokasyon kada unit.

Gayon pa man, kung magsasagawa ang landlord ng mga pagbabago sa gusali o rehabilitasyon na pansamantalang magdudulot ng pagkawala ng tinitirhang lugar sa tenant nang mas maiksi kaysa sa 20 araw, sakop ang halaga ng gastos para sa relokasyon ng Kodigo Sibil (Civil Code) ng California Seksyon 1947.9, at hindi ng Ordinansa Seksiyon 37.9C. Magmula noong Enero 1, 2013 ang halaga na ng gastos para sa relokasyon na kailangang ibigay sa bawat kabahayan ng umuupa (tenant household) sa ilalim ng Kodigo Sibil Seksiyon 1947.9 ay $275.00 kada araw, bukod pa sa aktuwal na gastos sa paglilipat, kung kinakailangang tanggalin ang mga pag-aari ng tenant mula sa unit. Kapalit nito, nagbibigay ang Kodigo Sibil Seksiyon 1947.9 sa landlord ng opsiyon na pagkalooban ang tenant na nawalan ng tinitirhang lugar ng kahambing-hambing na pinauupahang unit, pati na rin ng bayad sa anumang gastos sa paglilipat, sa halip na magbayad ng relokasyon para sa mga pansamantalang pagkawala ng tinitirhang lugar sa loob ng mas maiksi sa 20 araw.

Makukuha ang impormasyon ukol sa kasalukuyang mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa Forms Center na nasa website n Rent Board. May makukuha ring listahan ng mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa opisina ng rent board.

Kinakailangang bigyan ng landlord ang lahat ng naninirahan sa unit ng nakasulatna abiso ukol sa mga karapatan sa relokasyon sa petsa ng opisyal na pagkakaloob ng abiso ukol sa pagpapaalis, at kailangan ding magbigay ng kopya ng Ordinansa Seksiyon 37.9C. Kasama sa gayong pag-aabiso ang pahayag na naglalarawan sa karagdagang gastos sa relokasyon na puwedeng makuha ng mga kuwalipikadong tenant na senior o matanda, o may kapansanan, at para sa mga kabahayan na may mga anak. Dapat mag-file ang landlord ng kopya ng pag-aabisong ito sa Rent Board sa loob ng 10 araw matapos ang opisyal na pagkakaloob ng abiso, nang kasama ang kopya ng abiso ukol sa pagpapaalis at patunay ng ospisyal na pagkakaloob sa tenant. Sa loob ng 30 ng pagkakatanggap ng paghahabol (claim) ng tenant para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga anak sa kabahayan, kailangang nakasulat na ipagbigay-alam ng landlord sa Rent Board ang tungkol sa paghahabol ng tenant at kung tinututulan o hindi ng landlord ang paghahabol. Gayon pa man, walang awtoridad ang Rent Board na tumanggap o magpasya para sa mga petisyon ukol sa paghahabol ng tenant na mabayaran para sa karagdagang gastos sa relokasyon batay sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga anak sa kabahayan. Dapat magawan ng resolusyon ang gayong hindi pagkakasundo sa ibang pamamaraan.

Kailangang bayaran ang itinatakdang bayad para sa relokasyon sa panahon ng opisyal na pagkakaloob ng abiso na gawing bakante ang unit (notice to vacate), at kailangang bayaran ang natitirang kalahati kapag nabakante na ang unit. Kailangang bayaran ang anumang itinatakda na karagdagang bayad dahil sa edad o kapansanan ng tenant, o dahil sa pagkakaroo ng kabahayan ng menor de edad na anak, sa loob ng labinlimang araw sa kalendaryo matapos matanggap ng landlord ang nakasulat na abiso mula sa tenant ukol sa karapatan nito sa karagdagang bayad para sa relokasyon, kasama ng nagbibigay ng suportang ebidensiya, at kailangang bayaran ang natitirang kalahati kapag nabakante na ang unit.

Protektadong Katayuan sa Loob ng Akademikong Taon Para sa mga Kabahayan na may mga Anak na Menor de Edad at Empleyado ng Paaralan

Hindi puwedeng pansamantalang paalisin ng landlord ang tenant mula sa unit para sa pagpapagawa ng malalaking pagbabago o trabaho para sa rehabilitasyon sa loob ng akademikong taon, kung may bata na may edad na mas mababa sa 18 taong gulang, o may tao na nagtatrabaho sa paaralang nasa San Francisco (“edukador”) na nakatira sa inuupahang unit, tenant ng unit, o may kustodiya o relasyon bilang kapamilya sa tenant na nasa unit, at nakatira na ang tenant sa unit nang 12 buwan o higit pa.

Kailangang ipagbigay-alam ng sinumang tenant, na nagpapahayag ng pagkakaroon ng protektadong katayuan, sa may-ari ang tungkol sa protektadong katayuan ng tenant sa loob ng 30 araw matapos matanggap ang abiso ukol sa pagpapaalis o nakasulat na kahilingan mula sa may-ari na magdeklara ng protektadong katayuan ang tenant. Kailangan ding magsama ang tenant ng ebidensiya na nagbibigay-suporta sa pahayag (claim) na pagkakaroon ng protektadong katayuan. Ang kabiguan ng tenant na magsumite ng pahayag sa loob ng takdang panahon na 30 araw ay ituturing na pagtanggap na walang protektadong katayuan ang tenant.  Puwedeng tutulan ng landlord ang pahayag ng tenant ng pagkakaoon ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng pagfa-file ng petisyon sa Rent Board o sa pamamagitan ng pagkakaso ukol sa pagpapaalis sa hukuman. Para sa layunin ng pagpapasya kung mayroon ngang protektadong katayuan ang tenant, gagamitin ang mga sumusunod na depinisyon:

“Relasyon bilang tagapangalaga (custodial relationship)” na ang ibg sabihin, kung tungkol sa anak at sa tenant, ay ang tenant ang legal na tagapatnubay ng bata, o mayroong sinumpaang salaysay o affidavit na kinikilala siya ng hukuman na may awtorisasyon bilang tagapangalaga o caregiver, alinsunod sa kasunduan sa legal na tagapatnubay o kinikilala ng batas na tagapangalaga, at hindi bababa sa isang taon o kalahati ng buhay na ng bata siyang nagkakaloob ng pangangalaga, alinman ang mas maiksi.

Nangangahulugan ang “edukador” ng indibidwal na nagtatrabaho sa paaralan sa San Francisco bilang empleyado o independiyenteng kontratista sa paaralan o sa tagapamahalang lupon na may hurisdiksiyon sa paaralan, kasama na ang lahat ng guro, aide o katuwang sa klasrum, administador, kawaning administratibo, counselor o tagapayo, social worker, psychologist sikologo, nars ng paaralan, speech pathologist o espesyalista sa wika, custodian o tagalinis, security guard, kawani ng cafeteria, espesyalista sa community relations o pakikipag-ugnay sa komuidad, child welfare and attendance liason o tagapag-ugnay para sa kapakanan ng bata at pagpasok sa klase, at konsultant para sa pagbibigay ng suporta sa pag-aaral.

Nangangahulugan ang “relasyon bilang kapamilya” na ang indibidwal ay magulang, lolo o lola, kapatid na babae o lalaki, tiyahin, o tiyuhin ng bata o ng edukador, o asawa o domestikong partner ng gayong kamag-anak.

Nangangahulugan ang “paaralan o school” ng anumang lisensiyado ng estado na sentro para sa pangangalaga ng bata, lisensiyado ng estado na day care na pampamilya, at/o anumang pampubliko, pribado, o pamparokyang institusyon na nagkakaloob ng edukasyonal na instruksiyon para sa mga estudyanteng nasa anumang grado o lahat ng grado mula kindergaten hanggang ika-labindalawang grado.

Nangangahulugan ang “akademikong taon (school year) ng unang araw ng pagtuturo sa Fall (Taglagas) na Semestre hanggang sa huling araw ng pagtuturo sa Spring (Tagsibol) na Semestre, ayon sa pagkakapaskil sa website ng San Francisco Unified School District para sa bawat taon.

Muling Paninirahan (Reoccupancy) ng Tenant

Sinumang tenant na gagawing bakante ang unit para sa malalaking pagbabago o trabaho para sa rehabilitasyon ay magkakaroon ng karapatan na muling manirahan sa unit sa dati nang upa, at kasama nito ang anumang pinahihintulutan na taunang pagtataas ng upa. Puwede ring mag-file ang landlord ng petisyon na taasan ang upa para sa anumang ginastos sa malalaking pagbabago na hindi ni-reimburse o isinauli ng seguro ang gastos.

Pagkatapos na pagkatapos ng mga pagpapahusay o trabaho sa rehabilitasyon, kailangang abisuhan ng landlord ang tenant na nawalan ng tinitirhang lugar na handa na para sa muling paninirahan ang unit.  Mayroong 30 araw ang tenant mula sa pagkakatanggap ng alok ng landlord para sa muling paninirahan upang abisuhan ang landlord ng pagtanggap o pagtanggi sa alok, at kapag tinanggap ito, kailangang manirahan sa unit sa loob ng 45 araw matapos matanggap ang alok ng landlord. Kailangang mag-file ang landlord ng kopya ng alok sa Rent Board sa loob ng 15 araw matapos ang pag-alok. Kapag nabigo ang landlord sa pagpapahintulot sa tenant na nawalan ng tinitirhang lugar na muling manirahan sa lugar sa loob ng tatlong buwan o sa loob ng takdang panahon na awtorisado ng Hukom para sa Administratibong Batas (Administrative Law Judge) matapos ang pagdinig ukol sa Petisyon para sa Pagpapahaba ng Panahon (Petition for Extension of Time), puwedeng mag-file ang tenant ng Petisyon ng Umuupa (Tenant Petition) para sa arbitration o pamamagitan ng ikatlong partido, batay sa nabawasang mga serbisyo sa pabahay ng Rent Board. Kapag tinanggihan ang Petisyon ng landlord, posibleng may karapatan ang tenant sa pagpapababa ng upa na katumbas ng pagkakaiba ng upa sa pagitan ng unit na nawala sa tenant at sa kapalit na unit.

Bukod rito, kapag hindi pinahintulutan ng landlord ang tenant na muling manirahan sa unit sa nararapat na panahon, at kung matapos ang trabaho ibang tao, at hindi ang tenant na nawalan ng lugar ang muling manInaraan sa unit, mayroong puwedeng pabulaaanan a pagpapalagay na hindi muling tinirhan ng tenant ang unit dahil sa pagkaanta, at na tinapos ng landlord ang dating pangungupahan para sa layunin ng Ordinansa Seksiyon 37.3(f)(1). Itinatakda ng seksiyon na tio na kapag tinapos ng landlord ang pangungupahan, limang taon matapos mawalan ng bisa ang abiso para sa pagpapaalis dahil sa malakihang mga pagbabago o sa trabaho para sa rehabilitasyon, hindi puwedeng higitan ng pinakaunang batayang upa (initial base rent) para sa susunod na pangungupahan, ang naaayon sa batas na upa na ipinatutupad noong panahon na tinapos ang dating pangungupahan, pati na ang anumang puwedeng makuha na taunang pagtataas ng upa, sa ilalim ng Ordinansa sa Pagpapaupa.

 

Pebrero 2020