Paksa Blg. 213: Mga Pagpapaalis Para Ipa-demolish O Permanenteng Tanggalin Ang Unit Mula Sa Housing Paggamit

Pangkalahatang Impormasyon

Puwedeng paalisin ng landlord (nagpapaupa) ang tenant (umuupa) alinsunod sa Ordinansa Seksiyon 37.9(a) (10) kung tapat at walang ulteryor na motibo na hinahangad ng landlord na ipa-demolish, o kung hindi man, permanenteng tanggalin ang pinauupahang unit mula sa paggamit bilang pabahay. Itinatakda sa landlord na kunin ang lahat ng kinakailangang permit bago magbigay ng eviction notice (abiso ukol sa pagpapaalis, kasama na ang anumang kinakailangang permit para sa pagtatanggal ng “hindi legal” na tirahang unit. Bukod rito, itinatatakda ng Kodigo Sibil (Civil Code) ng California 1940.6 sa landlord na bigyan ng abiso ang tenant bago ang pag-aaplay sa anumang pampublikong ahensiya para sa permit na ipa-demolish ang residensiyal na unit.

Mga Itinatakda para sa Abiso

Bukod sa pangkalahatang mga itinatakda para sa abiso ukol sa pagpapaalis (general eviction notice requirements), may mga espesipikong itinatakda para sa mga eviction notice, kung gusto ng landlord na ipa-demolish o permanenteng tanggalin ang unit mula sa pabahay na paggamit, kasama na ang:

  • Dapat makakuha ang landlord ng lahat ng kinakailangang permit para sa trabaho bago ibigay ang eviction notice sa tenant. 
  • Kailangang nakasaad sa eviction notice ang kasalukuyang upa sa unit na naaayon sa batas.
  • Kailangang pagpayuhan ng abiso ang tenant ng kanyang karapatan na makatanggap ng bayad para sa relokasyon, at dapat kasama nito ang pahayag na naglalarawan ng makukuhang karagdagang gastos para sa relokasyon na puwedeng makuha ng mga kuwalipikadong tenant na senior o may kapansanan, at para sa mga kabahayang may mga bata. Dapat nakalakip din sa abiso ang kopya ng Rent Ordinance (Ordinansa sa Pagpapaupa) Seksiyon 37.9C ukol sa karapatan ng tenant sa mga bayad para sa relokasyon. 
  • Kailangang kasama sa abiso ang babala na dapat nakasulat na sabihan ng tenant ang landlord sa loob ng 30 araw kung ipinahahayag ng tenant na mayroon siyang protektadong katayuan, alinsunod sa Rent Ordinance Seksiyon 37.9(j) dahil nangangahulugan ang kabiguang gawin ito na inaamin ng tenant na hindi siya protektado.
  • Kailangang ihain ang abiso sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa), nang may kasamang patunay ng pagbibigay nito sa tenant, sa loob ng sampung araw ng pagbibigay ng abiso sa tenant.

Mga Bayad para sa Relokasyon

Itinatakda sa mga landlord na magbayad ng gastos sa relokasyon sa mga tenant na pinaaalis upang maipa-demolish ng nagpapaaupa ang unit,  o permanente itong matanggal sa paggamit bilang pabahay. Alinsunod sa Ordinansa Seksiyon 37.9C, may karapatan ang bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad, na nanirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon, sa pagbabayad sa kanya ng halaga para sa relokasyon na $4,500, kung saan pinakamataas nang bayad ang $13,500 kada unit. Bukod rito, may karapatan ang bawat nakatatandang tenant na 60 taong gulang o mas matanda pa, at bawat tenant na may kapansanan, at bawat kabahayan na may isa o higit pang menor de edad na bata, sa karagdagang bayad na $3,000.00. Bawat taon simula sa Marso 1, 2007, iniaayon ang halaga ng mga bayad na ito para sa relokasyon, kasama na ang pinakamataas nang halaga para sa gastos sa relokasyon kada yunit, para sa inflation o karaniwan nang pagtaas ng bilihin.

Kung gusto ng landlord na ipa-demolish ang isang unreinforced masonry building (mga gusaling walang suhay ang mga istruktura) alinsunod sa Building Code (Kodigo para sa mga Gusali) Mga Tsapter 16B at 16C, nasasakop ang mga gastos sa relokasyon ng Ordinansa Seksiyon 37.9A(e) at hindi ng Ordinansa Seksiyon 37.9C. Magkatulad pero hindi magkaparehong-magkapareho ang mga gastos sa relokasyon na itinatakda ng Ordinansa Seksiyon 37.9A(e) sa mga bayad sa relokasyon na itinatakda sa ilalim ng Ordinansa Seksiyon 37.9C.

Makukuha ang impormasyon tungkol sa mga halaga ng kasalukuyang bayad para sa relokasyon sa Forms Center (Sentro para sa mga Form o Sinasagutang Papel) na nasa website ng Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa). Makukuha rin ang listahan ng mga halaga ng bayad para sa relokasyon sa opisina ng Rent Board.

Itinatakda sa landlord na bigyan ang lahat ng nakatira sa unit ng nakasulat na abiso ukol sa mga karapatan nila para sa relokasyon sa petsa ng pagbibigay ng eviction notice, o bago ito, at dapat ding magbigay ng kopya ng Seksiyon 37.9C ng Ordinansa. Kailangang kasama ng gayong notipikasyon ang pahayag na naglalarawan ng makukuhang karagdagang gastos para sa relokasyon ng mga kuwalipikadong tenant na senior o may kapansanan, at para sa mga kabayahang may mga bata. Kailangang mag-file ang landlord ng kopya ng notipikasyong ito sa Rent Board sa loob ng 10 araw matapos ang pagbibigay ng abiso, kasama ng kopya ng eviction notice, at ng patunay ng pagbibigay nito sa tenant. Sa loob ng 30 araw matapos matanggap ang claim o paghahabol ng tenant para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga bata sa kabahayan, kailangang nakasulat na ipagbigay-alam ng landlord sa Rent Board ang claim ng tenant at kung sinasalungat ng landlord ang claim. Gayon pa man, walang awtoridad ang Rent Board na tanggapin o pagdesisyunan ang mga petisyon ukol sa claim ng tenant para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga bata sa kabahayan. Kailangang magawan ng resolusyon ang gayong mga hindi pagkakasundo sa iba pang talakayan.

Kailangang mabayaran ang itinatakdang bayad para sa relokasyon sa panahon na ibigay ang notice to vacate (abiso para umalis sa unit), at kailangang mabayaran ang natitirang kalahati kapag nakaalis na sa unit. Kailangang mabayaran ang anumang itinatakdang dagdag na bayad dahil sa edad o kapansanan ng tenant, o dahil sa pagkakaroon ng menor de edad na bata ng kabahayan, sa loob ng labinlimang araw sa kalendaryo ng pagkakatanggap ng landlord ng nakasulat na abiso mula sa tenant na nagsaaad ng karapatan nito na magkaroon ng dagdag na bayad sa relokasyon, pati na rin ng nagbibigay-suportang ebidensiya, at kailangang mabayaran ang natitirang kalahati kapag nakaalis na ang tenant sa unit.

Protektadong Estado sa Panahon ng Akademikong Taon Para sa mga Kabahayang may mga Batang Menor de Edad at Empleyado ng Paaralan

Hindi puwedeng paalisin ng landlord ang tenant mula sa unit para maipa-demolish ito o permanenteng tanggalin ang unit mula sa paggamit bilang pabahay sa panahon ng akademikong taon, kung nakatira sa unit ang batang may edad na mababa sa 18 taong gulang, o ang nagtatrabaho sa paaralan na nasa San Francisco (isang “edukador”), o kung tenant ang mga ito sa unit, o may relasyon bilang tagapangalaga o kapamilya sa tenant sa unit, at nakatira na ang tenant sa unit nang 12 buwan o higit pa. 

Kailangang abisuhan ang may-ari ng sinumang tenant na nagpapahayag na mayroon siyang protektadong katayuan ng tungkol sa ganitong protektadong katayuan ng tenant, sa loob ng 30 araw matapos makatanggap ng eviction notice, o ng nakasulat na kahilingan mula sa may-ari na ideklara ang protektadong katayuan ng tenant.  Kailangan ding magsama ang tenant ng ebidensiya na nagbibigay-suporta sa pahayag ng pagkakaroon ng protektadong katayuan. Ang kabiguan ng tenant na magsumite ng pahayag sa loob ng panahon na 30 araw ay ituturing na pag-amin na walang gayong protektadong katayuan ang tenant. Puwedeng salungatin ng mga may-ari na gustong makuhang muli ang pinauupahang unit para matirhan ng may-ari o ng kamag-anak, ang pahayag ng tenant ng pagkakaroon ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng pagfa-file ng petisyon sa Rent Board o sa pamamagitan ng mga paghahabla para sa pagpapaalis sa hukuman. Para sa layunin ng pagpapasya kung may protektadong estado ang tenant, naipatutupad ang mga sumusunod na depinisyon:

"Nangangahulugan ang “relasyon ng pagiging tagapangalaga  o custodial relationship” na, kung patungkol sa isang bata at sa tenant, ang tenant ang legal na tagapatnubay o guardian ng bata, o mayroon siyang sinumpaang salaysay o affidavit ng awtorisayon na kinikilala siyang tagapangalaga ng korte, o nakapagbigay na siya ng full-time na pangangalaga sa bata batay sa kasunduan sa legal na tagapatnubay ng bata o ng kinikilala ng korte na tagapangalaga, at nakapagkaloob na siya ng pangangalaga nang hindi bababa sa isang taon o ng kalahati sa kabuuang buhay ng bata, alin man ang mas maiksi.

"Nangangahulugan ang terminong “edukador” na sinumang taong nagtatrabaho sa paaralan sa San Francisco bilang empleyado o independiyenteng kontratista ng paaralan o ng tagapamahalang pangkat na may hurisdiksiyon sa paaralan, kasama na ang lahat ng guro, katulong sa klasrum, administrador, administratibong kawani, tagapayo o counselor, social worker, sikologo o psychologist, nars ng paaralan patolohista sa pananalita o speech pathologist, katiwala o custodian,guwardiyang panseguridad o security guard, nagtatrabaho sa cafeteria, espesyalista sa pakikipag-ugnay sa komunidad, tagapag-ugnay para sa kapakanan ng bata at pagpasok sa klase o child welfare and attendance liaison, at konsultant para sa pagbibigay suporta sa pag-aaral, nang walang mga limitasyon. 

"Nangangahulugan ang “relasyon bilang kapamilya na ang taong ito ay magulang, lolo o lola, kapatid, tiyahin o tiyuhin ng bata o ng edukador, o ng asawa o domestikong partner ng gayon ang relasyon sa bata.

"Nangangahulungan ang “paaralan  ng anumang lisensiyado ng estado na sentro para sa pangangalaga ng bata o child care center, lisensiyado ng estado na pampamilyang pangangalaga o family day care, at/o anumang pampubliko, pribado o pamparokyang institusyon na nagkakaloob ng edukasyonal na instruksiyon para sa mga estudyante sa anuman o lahat ng grado, mula kindergarten hanggang sa ika-labindalawang grado.

"Nangangahulugan ang “akademikong taon”  ng unang araw ng pagtuturo para sa Semestreng Fall o Taglagas hanggang sa huling araw ng pagtuturo para sa Semestreng Spring o Tagsibol, ayon sa pagkakapaskil sa website ng San Francisco Unified School District kada taon.

Mga Limitasyon sa Upa sa Loob ng Limang Taon

Alinsunod sa Ordinansa Seksiyon 37.3(f), na nagkabisa noong Nobyembre 9, 2015, sa loob ng limang taon matapos ang pagkawala ng bisa ng abiso para sa eviction notice  upang ipa-demolish o permanenteng tanggalin ang pinauupahang unit mula sa paggamit bilang pabahay, hindi puwedeng lumampas ang pinaka-unang base rent (batayang upa) para sa susunod na pagkakaupa, sa renta na batay sa batas at ipinatutupad sa panahon na winakasan na ang dating pangungupahan, pati na rin ang anumang magagamit na pagtataas ng taunang upa sa ilalam ng Rent Ordinance.

 

Pebrero 2019