Paksa Blg. 256: Mga Paradahan at Espasyo Para Sa Pag-Iimbak (Storage Space) Bilang Mga Serbisyo Sa Pabahay

Itinatakda sa mga landlord (nagpapaupa) na magkaroon ng “makatwirang dahilan o just cause” upang tanggalin o tapusin na ang mga espesipikong serbisyo sa pabahay mula sa pangungupahan, kasama na ang paradahan at imbakan (storage). Kapag tinanggal ang paradahan o imbakan ng landlord, may karapatan ang tenant (umuupa) sa katumbas na bawas sa upa. Puwedeng mag-file ang tenant o ang landlord ng petisyon sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa) upang mapagpasyahan ang halaga ng bawas sa upa.

Kapag tinanggal ang paradahan o espasyo para sa pag-iimbak at napagkasunduan na dati ng mga partido ang halaga para sa serbisyo, sa pangkalahatan ay may karapatan ang tenant sa napagkasunduan nang halaga, pati na rin sa pinahihintulutang taunang pagtataas magmula nang naitakda ang halagang ito. Kung walang napagkasunduang halaga para sa serbisyong ito, nakabatay ang bawas sa upa sa mga katunayan o facts ng bawat kaso. Puwedeng magharap ang mga partido ng ebidensiya ng halaga ng paradahan o imbakan sa komunidad ring iyon sa panahon na unang inupahan ng tenant ang paradahan o espasyo para sa pag-iimbak, at kung magkano ang sinisingil ng landlord sa iba pang tenant para sa gayon ding serbisyo.

Kung ipinagkaloob ang paradahan o espasyo para sa pag-iimbak sa tenant matapos masimulan ang pangungupahan, at hindi nagbabayad ang tenant ng karagdagang upa para sa serbisyo, walang ibibigay na bawas sa upa kapag tinanggal ang serbisyo.  Bukod rito, kung umuupa ang tenant ng paradahan o espasyo para sa pag-iimbak sa gusali pero hindi siya nakatira roon, at hindi inuupahan ang paradahan o espasyo para sa pag-iimbak kaugnay ng paggamit o pagtira sa inuupahang unit ng tenant, komersiyal na transaksiyon ang gayong pagpapaupa at hindi ito sakop ng Ordinansa sa Pagpapaupa (Rent Ordinance).

Ituturing ang karagdagang halaga na binabayaran para sa paradahan o espasyo para sa pag-iimbak bilang bahagi ng batayang upa (base rent) ng tenant. Totoo ito binabayaran man o hindi ang pag-upa sa paradahan o espasyo para sa pag-iimbak nang hiwalay sa upa para sa unit. Kahit na inupahan ang paradahan o espasyo para sa pag-iimbak matapos ang pagsisimula ng pangungupahan, ipapatong ang karagdagang halagang binabayaran para sa serbisyo sa batayang upa ng tenant. Mananatili ring pareho ang petsa ng anibersaryo ng taunang pagtataas ng upa, kahit na hindi nagkaroon ang tenant ng karagdagang serbisyo sa loob ng buong taon.

Kung ang pansamantalang paghinto ng pagkakaroon ng paradahan, imbakan, o iba pang uri ng serbisyo sa pabahay ay dahil sa pagganap ng ipinag-uutos na seismic retrofit work (pag-aayos ng gusali upang maging mas matibay sa lindol) sa mga gusaling soft-story (hindi kasintibay ng unang palapag ang iba pang palapag) na itinatakda ng Tsapter 34B ng Building Code (Kodigo para sa mga Gusali), pinahihintulutan ang landlord na pansamantalang ihinto ang serbisyo sa pabahay nang walang “makatwirang dahilan o just cause.” Sa gayong kaso, walang karapatan ang tenant sa bawas sa upa para sa pansamantalang pagkawala ng serbisyo sa pabahay, pero may karapatan siya sa bayad sa inihintong serbisyo sa pabahay o kapalit na serbisyo sa pabahay ayon sa ipinagkakaloob ng Kodigong Administratibo Tsapter 65A. Sa ilalim ng 65A, kung may kontrata sa pagpapaupa o nakasulat na kasunduan kung saan nakasaad ang halaga para sa mahihintong serbisyo sa pabahay, gagamitin ang halagang ito upang makalkula ang halaga ng dapat maibayad batay sa nakaayon (pro-rated) na kada araw na halaga (daily basis). Kapag walang nakasaad na halaga sa kontrata sa pagpapaupa o nakasulat na kasunduan, ang halaga ng babayaran para sa inihintong serbisyo sa pabahay ay magiging katumbas ng kasalukuyang kapalit na halaga (replacement value) ng serbisyo, pero hindi ito puwedeng lumampas sa 15% ng buwanang batayang upa para sa bawat inihintong serbisyo sa pabahay, na nakabatay sa kada araw na halaga. Nakabatay ang kapalit na halaga ng inihintong serbisyo sa pabahay sa mga katunayan o facts ng bawat kaso. Bukod rito, itinatakda sa landlord na magkaloob sa apektadong mga tenant ng 30-araw na nakasulat na abiso para pansamantalang ihinto ang espesipikong serbisyo sa pabahay at isaad rito ang tagal ng panahon na mahihinto ang serbisyo sa pabahay. Bago ang pagbibigay ng abiso, kailangang makakuha ang landlord ng kinakailangang mga permit para sa ipinag-uutos na trabaho para sa seismic retrofit.

Puwedeng mag-file ang landlord o ang tenant ng petisyon sa Rent Board upang mapagpasyahan ang halaga ng bayad o ang pagiging sapat ng kapalit na serbisyo sa pabahay.

Para makakuha ng kopya ng form para sa Landlord Petition (Petisyon ng Nagpapaupa) o Tenant Petition (Petisyon ng Umuupa), puwede ninyong bisitahin ang Forms Center (Sentro para sa mga Form o Sinasagutang Papel) na nasa aming website. Puwede rin ninyong tingnan at/o i-download ang Kodigong Administratibo Tsapter 65A mula sa tab na Ordinansa at mga Regulasyon na nasa aming website. Makukuha rin ang listahang ito sa aming opisina.

 

Hunyo 2019