Paksa Blg. 263: Mga Kasunduan Ukol Sa Pagbabayad Sa Tenant O Umuupa Para Matapos Na Agad Ang Kontrata (buyout agreements)

Ang Rent Ordinance (Ordinansa sa Pagpapaupa) Seksiyon 37.9E, na nagkabisa noong Marso 7, 2015, ang nagtatakda sa pagpapatupad ng mga kasunduan sa pagba-buyout sa pagitan ng mga landlord (landlord) at tenant (umuupa) ng mga residensiyal na paupahang unit na sakop ng Rent Ordinance. Ang “kasunduan sa pagba-buyout o buyout agreement” ang kasunduan kung saan binabayaran ng pera ang tenant o binibigyan siya ng iba pang konsiderasyon (halimbawa, hindi na pagbabayad ng renta) upang alisan niya ang pinauupahang unit. Gayon pa man, hindi bumubuo ng “kasunduan sa pagba-buyout” ang kasunduan na ayusin na ang hindi pa natatapos na kaso sa korte na unlawful detainer (pagpapaalis batay sa paglabag ng tenant sa kasunduan sa pagpapaupa) para sa mga layunin ng Seksiyon 37.9E, at hindi ito saklaw ng mga katulad na itinatakdang pangangailangan na nakalarawan sa ibaba.

Itinatakda sa landlord na sundin ang mga sumusunod na patakaran bago lumahok sa anumang diskusyon o pakikipag-ayos sa tenant tungkol sa posibilidad ng pagpasok sa kasunduang buyout (maging nakasulat man o pag-uusap lang ang diskusyon): 

  • Hakbang 1: Pagsisiwalat sa Tenant Bago pa ang Buyout (Buyout Disclosure to Tenant) – Bago magsimula ang mga diskusyon ukol sa buyout, kailangan munang bigyan ng landlord ang bawat tenant ng pinauupahang unit ng nakompleto nang Pre-Buyout Negotiations Disclosure Form (Form para sa Pagsisiwalat ng Impormasyon sa Panahon ng mga Negosasyon Bago ang Buyout). Kailangang magtago ang landlord ng kopya ng bawat pirmadong disclosure form sa loob ng limang taon, na may kasamang rekord ng petsang ipinagkaloob ng landlord ang disclosure sa bawat tenant.
  • Hakbang 2: Abiso sa Lupon para sa Pagpapaupa bago pa ang Pagbabayad sa Tenant para Umalis (Pre-Buyout Notice to Rent Board) – Matapos bigyan ang bawat tenant ng Disclosure Form na nasa itaas, pero bago ang pagsisimula ng mga diskusyon sa tenant tungkol sa buyout, kailangang mag-file ang landlord sa Rent Board ng nakompleto nang Declaration of Landlord Regarding Service of Pre-Buyout Negotiations Disclosure Form (Form para sa Deklarasyon ng Landlord ukol sa Pagbibigay ng Form para sa Pagsisiwalat ng Impormasyon sa Panahon ng Negosasyon Bago ang Buyout). 

Makukuha ang mga form ukol sa Pre-Buyout sa Forms Center (Sentro para sa mga Form o Sinasagutang Papel) na nasa website ng Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa).

Para magkabisa, kailangang sumunod ang kasunduan sa pagba-buyout sa mga itinatakda ng Rent Ordinance Seksiyon 37.9E(f), na, kasama ang iba pang bagay, ay nagtatakda na dapat nakasulat ang kasunduan, at naglalaman ito ng pahayag na puwedeng kanselahin ng tenant ang kasunduan sa anumang panahon bago ang ika-45 araw matapos mapirmahan ng lahat ng partido ang kasunduan. Walang bisa ang kasunduan sa pagba-buyout na mabibigong matugunan ang mga itinatakda ng Seksiyon 37.9E(f), at puwedeng umurong mula sa kasunduang ito ang tenant sa anumang panahon. 

Puwedeng kanselahin ng tenant ang kasunduan sa pagba-buyout sa loob ng 45 araw matapos itong mapirmahan ng lahat ng partido, at magagawa ito sa pamamagitan ng nakasulat na pagbibigay-alam sa landlord na kinakansela na ng tenant ang kasunduan (o mga salita na gayon din ang sinasabi). Puwedeng ihatid ng tenant ang abiso ng pagkakansela (notice of cancellation) sa landlord sa pamamagitan ng personal na pag-aabot nito, koreo, o email. 

Kailangang mag-file ang landlord ng kopya ng pirmado ng lahat na kasunduan sa pagba-buyout sa Rent Board sa loob ng 14 araw matapos ang deadline (huling araw) ng tenant na kanselahin ang kasunduan (kung baga, dahil may 45 araw ang tenant para kanselahin, kailangang i-file ang kasunduan sa pagba-buyout sa pagitan ng 46 at 59 araw matapos mapirmahan ang kasunduan ng lahat ng partido). Hindi itinatakda sa landlord na mag-file ng kasunduan sa pagba-buyout na kinansela na ng tenant.

Ipinapaskil ang lahat ng kasunduan sa pagba-buyout na naka-file sa Rent Board sa nahahanap na database, at puwede itong makita ng publiko aming opisina ng Rent Board. Gayon pa man, binubura o tinatanggal ang lahat ng impormasyon tungkol sa identidad ng mga tenant, bago ito ipaskil sa database.

Nakasaad sa Seksiyon 37.9E ang mga espesipikong remedyo at parusa laban sa landlord kapag lumabag sa mga itatakda sa itaas, at puwedeng ipatupad ang mga ito sa pamamagitan ng aksiyong sibil sa korte ng estado. Bukod rito, alinsunod sa Kodigo ukol sa mga Subdibisyon (Subdivision Code), posibleng maapektuhan ng Kasunduan sa Pagba-buyout ang kakayahan ng landlord na gawing mga condominium ang gusali.

Puwede kayong makakuha ng karagdagang datos tungkol sa mga kasunduan sa pagba-buyout na naka-file sa Rent Board, kasama na ang mga halaga at bilang ng mga tenant, sa pamamagitan ng website ng Rent Board.

 

Oktubre 2020