Paksa Blg. 311: Kung Paano Dapat Abisuhan Ang Mga Tenant (Umuupa) Tungkol Sa Pagtataas Ng Upa Batay Sa Mga Pagbabago Sa Gusali (Capital Improvement)

Upang makapagpatupad ng pagpapasa ng gastos para sa mga pagbabago sa gusali (capital improvement passthrough), kailangan munang mag-file ang landlord (nagpapaupa) ng Capital Improvement Petition (Petisyon para sa mga Pagbabago sa Gusali) sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa), at pagkatapos nito, kailangang magbigay ng nakasulat na abiso ukol sa pagtataas ng upa sa mga apektadong tenant. Puwede lamang ibigay ang abiso matapos mai-file, o puwede ring maghintay ang landlord hanggang sa  maglabas ng desisyon ng Rent Board. Kapag ibinigay ang abiso bago ang paghahain ng petisyon, walang bisa ang abisong ito, at hindi puwedeng maging batayan para sa pagtaas batay sa pagpapasa ng mga gastos sa capital improvement na naaayon sa batas. Puwedeng ipatupad ang pagtataas ng upa batay sa capital improvement sa anumang panahon at hindi kailangang sa petsa ng anibersaryo ng tenant lamang ipatupad ito. Bago ang pagdinig, o sa panahon nito, kailangang magsumite ang landlord ng kopya ng bawat abiso ukol sa pagtataas ng upa na naibigay sa (mga) tenant, matapos na mai-file ang petisyon.

Itinatakda rin ng batas ng estado ang pagbibigay ng abiso nang 30 araw bago ang pagpapatupad, kung hindi mas malaki sa 10%. ang ipinapasang halaga, maging ito lamang, o may kasama nang iba pang pagtataas ng upa sa loob ng isang taon bago ang petsa ng pagiging epektibo nito. Kinakailangang maibigay ang abiso nang 90 araw bago ang pagpapatupad, kung mas malaki sa 10% ang pagtataas ng upa, maging ito lamang, o may kasama nang iba pang pagtaas ng upa sa loob ng isang taon bago ang petsa ng pagiging epektibo nito. Kung ipadadala ang abiso para sa pagtataas ng upa sa pamamagitan ng koreo, kailangang pahabain pa ang itinatakdang panahon para sa pag-aabiso ng karagdagang 5 araw.

Hindi itinatakda sa mga tenant na bayaran ang ipinapasang halaga hanggang sa may ibigay ang Administrative Law Judge (Hukom para sa Administratibong Batas) na desisyon o kautusan, matapos ang pagdinig. Gayon pa man, kapag naaprubahan ang ipinapasang halaga, magiging retroactive ito o magsisimula sa petsa kung kailan ipinatupad ang may bisang abiso ng pagtataas ng upa.

Hindi magiging bahagi ang ipinapasang gastos para sa mga pagbabago sa gusali na ito ng batayang upa (base rent) ng tenant, at dahil dito, hindi dapat isama ang ipinapasang gastos kapag kinalkula ang taunan o naiipon (banked) na pagtataas ng upa. Kailangang hiwalay na nakalista ang ipinapasang gastos para sa capital improvement sa batayang upa sa bawat abiso para sa pagtataas ng upa. Kapag buo nang nabayaran (fully amortized) na ang ipinapasang gastos, o naibalik na ang bayad sa landlord, dapat nang ihinto ito. Kapag nabigo ang landlord na itigil ang ipinapasang gastos sa tamang panahon, may pananagutan ang landlord sa tenant para sa pagtanggap ng labis na bayad.

 

Enero 2020