Paksa Blg. 322: Mga Petisyon para sa Pagpapatakbo at Pananatili sa Gusali sa Maayos na Kondisyon

Kapag hindi lubusang nasasakop ng taunang pinahihintulutang pagtaas ng upa ang taunang pagtaas ng operating and maintenance expenses (gastos para sa pagpapatakbo at pagpapanatili sa maayos sa kondisyon) sa pag-aari ng landlord (nagpapaupa), puwedeng magpetisyon ang landlord ng karagdagang pagtaas ng base rent (batayang upa) nang hanggang sa 7%. Kilala ito bilang pagtaas na Operating and Maintenance o O&M. Sa pagpapasya kung may katwiran ang O&M na pagtaas, kailangang isaalang-alang ang lahat ng gastos sa pagpapatakbo sa negosyo, kasama na ang: mga buwis sa ari-arian, pagbabayad sa utang o mortgage (pagkakasanla), pagkukumpuni, pagpapanatili sa maayos na kondisyon, seguro, pagkontrol sa peste, basura, tubig at iba pa. Hindi kasama sa kalkulasyon ang mga gastos sa koryente at gas dahil puwedeng ipasa ang pagtaas ng singil sa utility sa tenant (umuupa) sa pamamagitan ng hiwalay na petisyon. 

Para maging kuwalipikado para sa pagtaas na O&M, kailangang maipakita ng landlord na tumaas ang kabuuang gastos sa O&M mula sa panahong may labindalawang buwan tungo sa susunod na labindalawang buwan nang mahigit sa halaga ng pinahihintulutang taunang pagtaas. Kailangang  gamitin ang dalawang magkakasunod na taon ayon sa kalendaryo o panahong may 24 buwan bago ang paghahain ng petisyon para sa paghahambing ng mga gastos sa O&M.  Halimbawa, kung maghahain ng petitsyon sa taong 2006, puwedeng ipaghambing ng landlord ang kabuuang gastos sa O&M para sa 2005 sa kabuuan para sa 2004.  Kapalit nito, puwede ring gamitin ng landlord ang panahon na may 24 buwan kamakailan, halimbawa, mula Hulyo 2003 hanggang Hunyo 2004 na inihahambing sa panahon na mula Huyo 2004 hanggang Hunyo 2005. Pakitandaan na hindi nagugustuhan ng Board (Lupon) ang pagpili ng partikular na panahon na may 24 buwan upang makagawa ng eksaheradong mga resulta. Batay sa pag-amyenda kamakailan sa Rent Ordinance (Ordinansa sa Pagpapaupa), limitado ang landlord ding iyon sa kabuuang pagtaas ng O&M nang 7% sa anumang panahon na may limang taon, para sa anumang unit sa gusali na may anim o higit pang residensiyal na unit. 

Para matukoy ang pagtaas ng upa kada unit batay sa O&M, kinakalkula ang pagtaas ng kabuuang gastos, at pagkatapos, hinahati ito sa 12 buwan. Kasunod nito, dinidivide ang numerong iyon sa bilang ng mga unit na nasa gusali. Ipinapataw ang mga gastos sa kabuuang bilang ng mga unit na nasa gusali, kasama na ang mga komersiyal na unit, at hindi lamang sa mga residensiyal na unit. 

Kung hindi mas malaki ang pagtaas kada unit kaysa sa taunang pinahihintulutang pagtaas sa panahon na inihain ang petisyon, walang papayagang anumang karagdagang pagtaas batay sa mga gastos sa O&M. Kung mas malaki ang pagtaas kaysa sa pinahihintulutang taunang pagtaas, posibleng payagan ang karagdagang pagtaas na hanggang 7%.

Kung may katwiran ang pagtaas batay sa O&M, magiging bahagi ito ng batayang upa ng tenant.  Maipapataw lamang ang pagtaas batay sa O&M sa petsa ng anibersaryo ng tenant, at magagawa lamang matapos mabigyan ang tenant na tamang nakasulat na abiso ng pagtaas ng upa. Kailangang maghain ang landlord ng petisyon para sa O&M bago ibigay ang abiso ng pagtaas ng upa. Puwedeng ibigay ang abso sa anumang panahon matapos maihain ang petisyon, kahit bago pa man maglabas ng desisyon ng Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa). Kapag ibinigay ang abiso bago ang paghahain ng petisyon, walang bisa ang abisong ito, at hindi puwedeng maging batayan para sa pagtaas batay sa O&M na naaayon sa batas.

Ang mga tenant na tumira sa gusali, sa anumang panahon na bahagi ng Taon 1, ang unang taon para sa  paghahambing, ay puwedeng patawan ng pagtaas na O&M. Hindi puwedeng patawan ng pagtaas na O&M ang tenant na lumipat sa gusali sa Taon 2, ang ikalawang taon para sa paghahambing, maliban na lamang kung nagbago ang pagmamay-ari sa panahon ng Taon 2, matapos lumipat ang tenant. Iisang O&M na pagtaas lamang batay sa gastos kaugnay ng paglilipat ng pagmamay-ari ng gusali ang pinahihintulutan. Puwedeng tutulan ng tenant ang pagpapataw ng O&M na pagtaas kung nabigo ang landlord na gawin ang hinihiling na pagkukumpuni at maintenance na itinatakda ng batas.

Kung magdudulot ang pagbabayad ng pagtaas ng upa, batay sa O&M, ng pinansiyal na hirap sa tenant, puwede niyang hilingin na huwag nang magbayad ng ipinapasang singil sa pamamagitan ng paghahain ng Tenant Financial Hardship Application (Aplikasyong Nagsasaad ng Pinansiyal na Kagipitan ng Umuupa) sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa). Kailangang maihain ang Tenant Financial Hardship Application sa loob ng isang taon ng petsa ng pagiging epektibo ng pagtaas ng upa batay sa O&M. Bago ihain ng tenant ang Hardship Application, kailangang maghintay ang tenant hanggang sa makatanggap siya ng abiso para sa pagtaas ng upa mula sa landlord o ng nakasulat na desisyon mula sa Rent Board. Kapag nakahain na ang tenant ng Hardship Application (Aplikasyong Nagsasaad ng Pinansiyal na Kagipitan), hindi na kailangang magbayad ng tenant ng pagtaas ng upa batay sa O&M, maliban na lamang kung maglalabas ang Rent Board ng pinal na desisyon na tinatanggihan ang Hardship Application. Kapag tinanggihan ang Hardship Application, kailangang magbayad ang tenant ng pagtaas ng upa batay sa O&M, na retroactive o lahat ng dapat bayaran simula sa petsa na nakasulat sa abiso ng pagtataas ng upa. Kapag pinagbigyan ang Hardship Application, posibleng walang nakatakdang pagtatapos o para lamang sa limitadong panahon ang hindi muna pagbabayad ng pagtaas ng upa batay sa O&M, at nakabatay ito sa mga katangian ng pinansiyal na kagipitan ng tenant.

Para sa mga payo sa paghahanda ng petisyon para sa O&M, pakitingnan ang Fact Sheet (Papel na Nagtataglay ng Datos) 5, “Landlord Petitions and Passthroughs (Mga Petisyon at Ipinapasang Singil ng Nagpapaupa).” Para makakuha ng form na Operating and Maintenance Petition (Petisyon para sa Pagtaas ng Upa batay sa mga Gastos sa Pagpapatakbo at Pagpapanatili sa Maayos na Kondisyon ng Gusali), Fact Sheet 5, o ng Tenant Financial Hardship Application form, puwede ninyong puntahan ang Forms Center (Sentro para sa mga Form o Sinasagutang Papel) sa aming website na nasa www.sfrb.org. Makukuha rin ang mga form na ito sa opisina ng Rent Board.

 

Nobyembre 2016