Paksa Blg. 331: Water Revenue Bond Passthrough Worksheet (worksheet para sa ipinapasa sa umuupa na mas mataas na singil sa tubig)

Puwedeng ipasa ng landlord (nagpapaupa) sa mga tenant (umuupa) ang 50% ng singil sa tubig na galing sa pagtaas ng porsiyento sa singil sa tubig at bunga ng paglalabas ng Water System Improvement Revenue Bonds (utang ng gobyerno na ginagarantiyahan ng buwis at para sa pagpapahusay ng sistema ng tubig) na binigyan ng awtorisasyon noong eleksiyon ng Nobyembre 2002. Tinutukoy sa mga singil sa tubig na inihahanda ng S.F. Public Utilities Commission (Komisyon ng S.F. para sa mga Pampublikong Serbisyo) simula Hulyo 1, 2005 ang mga singil sa tubig na kuwalipikado para sa passthrough.

Hindi itinatakda sa landlord na maghain ng petisyon sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa) upang humingi ng pag-apruba ng Water Revenue Bond Passthrough. Gayon pa man, kailangang gamitin ng landlord ang Water Revenue Bond Passthrough Worksheet (worksheet para sa ipinapasa sa umuupa na mas mataas na singil sa tubig) sa paggawa ng mga kalkulasyon para sa passthrough.

Puwedeng ibatay ng landlord ang kalkulasyon ng Water Revenue Bond Passthrough sa iisang singil sa tubig O, kapalit nito, sa lahat ng singil sa tubig para sa anumang taon ayon sa kalendaryo. Kapag pinili ng landlord na gumawa ng kalkulasyon sa Water Revenue Bond Passthrough batay sa taon ayon sa kalendaryo, kailangang ipataw ang passthrough sa panahon ng taunang pagtaas ng upa, sa petsa ng anibersaryo ng pagtaas ng upa ng tenant. Kapag pinili ng landlord na gawan ng kalkulasyon ang passthrough sa iisang singil sa tubig, hindi kailangang ipataw ang passthrough sa petsa ng anibersaryo ng tenant; gayon pa man, kailangang magbigay ng abiso ang landlord ng gayong passthrough sa loob ng 60 araw ng pagkakatanggap ng singil sa tubig. Sa anumang pagkakataon, hindi dapat maging bahagi ng base rent (batayang upa) ng tenant ang passthrough.

May ilang espesipikong itinatakda sa pag-aabiso ng pagtaas ng upa para sa Water Revenue Bond Passthrough, at kasama na rito ang mga sumusunod:

  • Kailangang tukuyin ng abiso ang dolyar na halaga ng buwanang passthrough o pagtaas ng singill ang panahon na sinasakop ng mga singil sa tubig na ginamit sa kalkulasyon ng passthrough at ang bilang ng buwan na kailangang bayaran ng tenant ang passthrough.
  • Kailangang kasama sa abiso ang kopya ng nakumpleto nang Water Revenue Bond Passthrough Worksheet.
  • Kailangang ipaliwanag ng abiso na nakabatay ang passthrough sa paglalabas ng Water System Improvement Revenue Bonds.
  • Kailangang isaad ng abiso na puwedeng makatanggap ang tenant ng kopya ng naaangkop na singil sa tubig mula sa landlord, kapag hiniling niya ito.
  • Kailangan ding isaad ng abiso na sumusunod ang unit sa anumang naipatutupad na batas na nagtatakda ng mga kagamitan para sa pagtitipid sa tubig, tulad ng Residential Water Conservation Ordinance (Ordinansa ukol sa Pagtitipid ng Tubig sa mga Residensiyal na Gusali) na matatagpuan sa Tsapter 12A ng  San Francisco Housing Code (Kodigo sa Pabahay ng San Francisco).

Bukod sa espesipikong itinatakda na mga ito sa pag-aabiso, itinatakda rin ng batas ng estado ang pagbibigay ng abiso nang tatlumpung araw bago ang pagpapatupad, kung ang passthrough, maging ito lamang, o may kasama nang iba pang pagtaas ng upa sa isang taon bago ang petsa ng pagiging epektibo nito, ay hindi mas malaki sa 10%.  Kinakailangang ibigay ang abiso nang animnapung araw bago ang pagpapatupad, kung ang pagtataas ng upa, maging ito lamang, o may kasama nang iba pang pagtaas ng upa sa isang taon bago ang petsa ng pagiging epektibo nito, ay mas malaki sa 10%. Kung ipadadala ang abiso para sa pagtaas ng upa sa pamamagitan ng koreo, kailangang pahabain pa ang itinatakdang panahon para sa pag-aabiso ng karagdagang limang araw.

Kung magdudulot ang pagbabayad ng Water Revenue Bond Passthrough ng pinansiyal na hirap sa tenant, puwede niyang hilingin na huwag nang magbayad ng ipinapasang singil sa pamamagitan ng paghahain ng Tenant Financial Hardship Application (Aplikasyong Nagsasaad ng Pinansiyal na Kagipitan ng Umuupa) sa Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa). Kailangang maihain ang Tenant Financial Hardship Application sa loob ng isang taon ng petsa ng pagiging epektibo ng Water Revenue Bond Passthrough. Kapag nakahain na ang tenant ng Hardship Application (Aplikasyong Nagsasaad ng Pinansiyal na Kagipitan), hindi na kailangang magbayad ang umuupa ng Water Revenue Bond Passthrough, maliban na lamang kung maglalabas ang Rent Board ng pinal na desisyon na tinatanggihan ang Hardship Application. Kapag tinanggihan ang Hardship Application, kailangang magbayad ang tenant ng water revenue bond passthrough, na retroactive o lahat ng dapat bayaran simula sa petsa na nakasulat sa abiso ng pagtataas ng upa. Kapag pinagbigyan ang Hardship Application, posibleng walang nakatakdang pagtatapos o para lamang sa limitadong panahon ang hindi muna pagbabayad ng water revenue bond passthrough, at nakabatay ito sa mga katangian ng pinansiyal na kagipitan ng tenant.

Puwede ring maghain ang tenant ng petisyon para sa arbitration (pamamagitan) sa Rent Bord para hamunin ang hindi nararapat na Water Revenue Bond Passthrough. Kailangang maihain ang gayong mga petisyon sa loob ng isang taon ng petsa ng pagiging epektibo ng passthrough. Posibleng hindi tama ang Water Revenue Bond Passthrough dahil sa isa o higit pa sa mga sumusunod na dahilan:

  • Hindi wasto ang pagkalkula ng landlord sa ipinapasang singil;
  • Kinalkula ang ipinapasang singil gamit ang maling bilang ng unit;
  • Hindi nakapagbigay ang landlord ng malinaw at nakasulat na paliwanag ng mga singil at ng kalkulasyon ng ipinapasang singil;
  • Hindi sumusunod ang unit ng tenant sa mga ipinatutupad na batas na nagtatakda ng mga kagamitan para sa pagtitipid ng tubig;
  • Humiling ang tenant ng kopya ng pinagbabatayang singil sa tubig at hindi ibinigay ng landlord  ang mga ito;
  • Nagsimula ang pag-upa sa mga panahon ng pagsingil (billing period) o pagkatapos ng mga ito, na siyang isinama sa pagkalkula sa ipinapasang singil;
  • Hindi hininto ng landlord ang pagkuha sa ipinapasang singil kahit na nabayaran na ito nang buo.

Para makakuha ng kopya ng Water Revenue Bond Worksheet (worksheet para sa ipinapasa sa umuupa na mas mataas na singil sa tubig), kopya ng Tsapter 12A,  at/o ng Tenant Financial Hardship Application, puwede ninyong puntahan ang Forms Center (Sentro para sa mga Form o Sinasagutang Papel) sa aming website na nasa www.sfrb.org. Makukuha rin ang mga form na ito sa opisina ng Rent Board.

 

Nobyembre 2016