Paksa Blg. 363: Aplikasyong Nagsasaad Ng Pinansiyal Na Kagipitan Ng Umuupa (tenant financial hardship application)

Pangkalahatang Impormasyon

Puwedeng humingi ng tulong ang tenant (umuupa) para hindi na magbayad ng mga sumusunod na uri ng pagtataas ng upa o passthrough (ipinapasang mas mataas na singil) batay sa dahilang kagipitang pinansiyal, sa pamamagitan ng pagsagot sa Tenant Financial Hardship Application (Aplikasyong Nagsasaad ng Pinansiyal na Kagipitan ng Tenant) sa Board (Lupon). 

  • Mga Ipinapasang Gastusin dahil sa mga Pagbabago sa Gusali (Capital Improvement Passthrough)
  • Ipinapasa sa Tenant na mas Mataas na Singil sa Tubig (Water Revenue Bond Passthrough)
  • Ipinapasa sa Tenant na Mas Mataas na Bayad sa Utilities, tulad halimbawa ng gas o koryente (Utility Passthrough)
  • Pagtataas ng Upa Dahil sa mga Gastusin sa Pagpapatakbo at Pagpapanatili sa Mahusay na Kondisyon ng Gusali (Operating and Maintenance Expense Rent Increase)

Para sa lahat ng iba pang uri ng pagtataas ng upa o passthrough, kasama na ang mga passthrough dahil sa mas mataas na buwis sa pag-aari na ipinapasa sa umuupa (general obligation bond passthrough), taunan at iniipon (banked) na pagtataas ng upa, at mga pagtataas ng upa na awtorisado ng Batas na Costa-Hawkins para sa Pagpapaupa ng Bahay (Costa-Hawkins Rental Housing Act), walang makukuhang tulong batay sa kagipitang pinansiyal. 

Kailangang mai-file lamang ang Hardship Application (Aplikasyon Batay sa Kagipitan)  matapos makatanggap ang tenant ng abiso ukol sa pagtataas ng upa o rent increase notice mula sa landlord (nagpapaupa) o ng desisyon mula sa Rent Board, na nag-aapruba ng pagtataas ng upa o passthrough. Kapag nakahain na ang tenant ng Hardship Application, hindi na kailangang magbayad ang tenant ng passthrough o pagtataas ng upa, maliban na lamang kung maglalabas ang Rent Board ng pinal na desisyon na tinatanggihan ang Hardship Application.

Ipadadala ang kopya ng Hardship Application ng tenant sa landlord, na mayroong labinlimang araw para humiling ng pagdinig o hearing, at nang makuwestiyon ang ipinahahayag na pagiging kuwalipikado ng tenant. Kapag hindi nilabanan ng landlord ang Hardship Application, magdedesisyon ng Administrative Law Judge (Hukom para sa Administratibong Batas) kung kailangan ng hearing para makakuha ng dagdag na ebidensiya, o kung puwede nang magdesisyon sa kaso nang walang hearing. Kung kinakailangan ng hearing para sa Hardship Application, isasagawa ang hearing sa opisina ng Rent Board, at padadalhan sa koreo ang mga partido ng Abiso (Notice) nang hindi bababa sa sampung araw bago ang hearing. Matapos ang hearing, maglalabas ang Administrative Law Judge ng nakasulat na desisyon kung inaaprubahan o tinatanggihan ang Hardship Application. 

Kung nasisiyahan na ang landlord sa ebidensiya ng tenant ukol sa pinansiyal na kagipitan, puwede nilang piliin na iurong ang unit mula sa batayang petisyon o worksheet para sa mga ipinapasang halaga, bago pa makapaglabas ng desisyon sa Hardship Application ng tenant. Kapag iniurong ang unit, hindi na obligado ang tenant na magbayad ng pagtaas ng upa o ng halaga ng mga ipinapasa o passthrough.

Kapag iniurong ng tenant ang Hardship Application, tinanggihan ito ng Administrative Law Judge ng Rent Board, kailangang magbayad ang tenant ng ipinapasang halaga o ng pagtataas ng upa na retroactive, o lahat ng dapat bayaran simula sa petsa na nakasulat sa abiso ng pagtataas ng upa. Kapag pinagbigyan ang Hardship Application, posibleng walang nakatakdang pagtatapos o para lamang sa limitadong panahon ang hindi muna pagbabayad ng pagtaas ng upa, at nakabatay ito sa mga katangian ng pinansiyal na kagipitan ng tenant.

Panahon ng Pagfa-file

Para sa mga Ipinapasang Gastusin dahil sa mga Pagbabago sa Gusali (Capital Improvement Passthroughs), puwedeng mag-file ang tenant ng Hardship Application sa anumang panahon matapos niyang makatanggap ng abiso tungkol sa pagtataas ng upa dahil sa mga pagbabago ng gusali (capital improvement rent increase notice) o ng desisyon ng Rent Board na nagpapahintulot sa ipinapasang gastusin ng landlord dahil sa mga pagbabago sa gusali.  

Para sa mga Ipinapasa sa Tenant na mas Mataas na Singil sa Tubig (Water Revenue Bond Passthrough), kailangang mag-file ang tenant ng Hardship Application sa loob ng isang taon matapos ang petsa ng pagiging epektibo ng passthrough. 

Para sa mga Ipinapasa sa Tenant na mas mataas na bayad sa utilities, gaya halimbawa, ng gas o koryente (Utility Passthroughs), kailangang mag-file ang tenant ng Hardship Application sa loob ng isang taon matapos ang petsa ng pagiging epektibo ng passthrough, o, kung nag-file ang landlord ng Petisyon para sa Utility Passthrough, puwedeng i-file ang the hardship application sa loob ng 15 araw sa kalendaryo matapos maipadala sa koreo ang desisyon kung saan pinapayagan na ang petisyon ng landlord na aprubahan ang utility passthrough, ano man ang petsang mas malayo.  Tandaan na kung nakabatay ang Utility Passthrough sa Calculation Worksheet (worksheet para sa pagkalkula ng ipinapasa sa Tenant na  mas mataas na bayad sa utilities  gaya halimbawa ng gas o koryente), walang desisyon na inilalabas ang Rent Board, at kailangang mai-file ang Hardship Application sa loob ng isang taon matapos ang epektibong petsa ng passthrough. 

Para sa Pagtataas ng Upa Batay sa mga Gastusin sa Pagpapatakbo at Pagpapanatili sa Mahusay na Kondisyon ng Gusali (Operating and Maintenance Expense Rent Increases), kailangang mag-file ang tenant ng Hardship Application sa loob ng isang taon matapos ang petsa ng pagiging epektibo ng pagtataas ng upa, o sa loob ng 15 araw sa kalendaryo mula sa pagpapadala sa koreo ng desisyon kung saan pinapayagan na ang petisyon ng landlord para sa pag-apruba ng pagtataas ng upa batay sa mga gastos sa Operating and Maintenance, alin mang petsa ang mas malayo.

Mga Pamantayan para sa Pagiging Kuwalipikado

Puwedeng maging kuwalipikado ang tenant para sa tulong upang hindi na magbayad ng pagtataas ng upa batay sa kagipitan (hardship relief) sa ilalim ng sumusunod na tatlong pamantayan:

  1. Lahat ng nakatatanda sa kabahayan ay mabababa ang kita at tumatanggap ng pampublikong tulong, kung saan tinitiyak muna kung kuwalipikado ang indibidwal o pamilya (means tested), tulad ng Supplemental Security Income (tulong pinansiyal ng gobyerno sa mga may kapansanan at bata, SSI) na mula sa Social Security (Seguridad Panlipunan), Personal Assisted Employment Services (Mga Serbisyo para sa Plano ng Pagtatrabaho ng Indibidwal, PAES), CalFresh (SNAP/food stamps) o sa California Work Opportunity & Responsibility to Kids (Pansamantalang Tulong Pinansiyal at Oportunidad sa Trabaho para sa mga Pamilyang may Anak na Menor de Edad, CalWORKS).   
  1. (a) Mas malaki ang sinisingil na buwanang upa sa 33% ng buwanang gross (bago mabawasan ng buwis) na kita ng kabahayan ng tenant; AT (b) hindi lampas ang pag-aari ng tenant, nang hindi kasama ang mga account sa pagreretiro at pag-aaring madaling maging cash (liquid assets), sa mga halagang pinahihintulutan ng Mayor’s Office of Housing (Opisina ng Mayor para sa Pabahay), kapag pinagdedesisyunan kung kuwalipikado para sa pag-aari ng tahanan na mas mababa ang presyo kaysa sa presyo sa merkado (below market rate, BMR) AT (c) mas mababa ang buwanang gross na kita ng kabahayan ng tenant (bago ang pagbabayad ng buwis) sa 80% ng kasalukuyang Hindi Pa Naaangkop na Gitnang Kita ng Lugar (Unadjusted Area Median Income, AMI), ayon sa pagkakalathala ng U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento para sa Pabahay at Pagpapaunlad ng mga Lungsod ng Estados Unidos, HUD) para sa “Mga Lugar na Sakop ng Makatarungang Singil sa Upa para sa Lungsod (Metro Fair Market Rent Area),” kung saan kasama ang San Francisco. (Tingnan ang Tenant Financial Hardship Application para sa kasalukuyang mga ipinatutupad na limitasyon sa kita at pag-aari.)
  1. Mayroong natatanging sitwasyon ang tenant kung kaya’t nagdudulot ng kagipitan ang (mga) pagtataas ng upa, tulad halimbawa ng sobra-sobrang medikal na gastos.

Puwedeng isang tenant lamang ang mag-file ng Hardship Application para sa kabahayan, pero kailangang magbigay ang bawat nakatatanda (edad 18 o higit pa) sa kabahayan ng itinatakdang impormasyon tungkol sa kita at pag-aari at pumirma ng Deklarasyon na nasa ilalim ng batas ukol sa kaparusahan dahil sa pagsisinungaling. Tandaan na hindi na kailangang magbigay ng impormasyon ang subtenant (nangungupahan sa tenant o umuupa) na nagbabayad ng renta sa tenant tungkol sa kita at pag-aari sa Hardship Application. Gayon pa man, kailangang ilista ang anumang bayad sa renta ng subtenant sa tenant sa gross (bago ang pagbabawas ng buwis) na kita ng tenant sa Hardship Application. 

Para makakuha ng kopya ng kasalukuyang form para sa Tenant Financial Hardship Application, puwede ninyong bisitahin ang Forms Center (Sentro para sa mga Form o Sinasagutang Papel) na nasa website ng Board. Makukuha rin ang Hardship Application form na ito sa aming opisina.

 

Pebrero 2019