主題編號204:以所有權人或以親屬入住為理由迫遷

屋主可收回租住單位供所有權人或所有權人的親屬居住,作為其主要住所,為期至少連續36個月。以親屬入住為由的迫遷僅限所有權人的特定近親,其中包括子女、父母、祖父母、孫子女、兄弟姐妹或所有權人的配偶或上述親屬的配偶。「配偶」一詞包括同居伴侶在內。不過,為了讓這些親屬入住而進行迫遷時,所有權人必須已住在該建築內,或是會和親屬同時搬入該建築。

所有權人或親屬應於三個月內遷入單位,並打算以該單位作為其主要住所居住至少連續36個月。如果建築物內有可比較單位在通知終止租賃期間無人居住或空置,則該通知必須撤銷。屋主若在三藩市擁有空置的非可比較單位,必須向被迫遷的租客提供出租。

以自住或親屬入住為由進行迫遷時,如果所有權人的所有權權益是在1991年2月21日之後登記,則所有權人必須持有該建築物至少25%的權益。如果所有權權益是在1991年2月21日當天或之前登記,則所有權人只需持有至少10%的權益。同居伴侶為了入住單位,可以將他們的權益合併以達到所需的10%或25%權益規定。

租務條例通常規定,所有權人在收回單位自用及居住時,每棟建築物只准迫遷一個單位的租戶。在1998年12月18日後進行任何其後的所有權人自住迫遷行動時,該單位將指定為所有權人自住單位,除非所有權人有殘障或其他類似困難而不能在該單位居住。

租戶如年滿60歲或是符合聯邦政府社會安全補助金(Supplemental Security Income)中的殘障規定條件,並已在單位內居住至少10年,或租戶患有重病並已在單位內居住至少5年,即具有受保護的身分,不得因為所有權人或所有權人親屬入住有2個單位以上的建築物而被迫遷。不過,如果租住單位是屋主在該建築物內擁有的唯一出租單位,或是要入住而又合資格的屋主親屬年滿60歲,而屋主在同一建築物內持有的各出租單位(除屋主自住單位之外)都有受保護的租客居住,在此情況下,即使租戶具有受保護的身分,亦可被屋主要求搬離。根據租務條例,拒絕租給擁有權利的高齡人士屬一項輕罪。

此外,任何已在單位居住滿12個月或以上,不得因所有權人或其親屬要遷入而被迫遷在三藩市聯合學區學年期間,如果 有一名18歲以下的兒童或在三藩市學校工作的人居住在出租單位,是該單位的租客或與租戶有監護或家庭關係。

任何聲稱具有受保護身分的租客必須在收到所有權人的遷出通知或書面請求後30天內,將自己的受保護身分告知所有權人,以聲明自己的受保護身分。租客還必須附上證據佐證自己受保護身分的聲明。租客如果沒有在30日內提交陳述書,會被視為已承認自己不具有受保護身分。希望收回租住單位自住或供親屬居住的所有權人可通過向租務委員會或法院的迫遷程序,對租客的受保護身分聲明提出異議。

於2018年1月1日之前送達的所有權人或親屬入住的迫遷通知,而且該租住單位在遷出通知送達後三年內提供出租,屋主必須允許之前被迫遷的租客優先租住。

於2018年1月1日當天或之後送達的所有權人或親屬入住的迫遷通知,而且該租住單位在遷出通知送達後五年內提供出租,屋主必須讓之前被迫遷的租客優先租住,並在15天內提交一份再出租邀約副本到租務委員會。租客收到邀約後,有30天時間通知屋主是否接受或拒絕該邀約,如果接受,則應於收到邀約後45天內重新入住單位。

於2015年11月9日之前送達的所有權人或親屬入住的迫遷通知,而且屋主在通知送達後三年內重新將單位租給被迫遷的租客或新租客,則起始租金不得超過被迫遷租客倘若一直居住至此時的租金,加上允許的加租金額。

於2015年11月9日當天或之後送達的所有權人或親屬入住的迫遷通知,而且屋主在通知送達後五年內重新將單位租給被迫遷的租客或新租客,則起始租金不得超過被迫遷租客倘若一直居住至此時的租金,加上允許的加租金額。

於2018年1月1日當天或之後送達的所有權人或親屬入住的迫遷通知,現有送達此類迫遷通知後有關租住單位使用的新報告要求。屋主在收回單位後的五年期間,將需向租務委員會提交一份居住聲明,附上至少兩份佐證文件,除非居住聲明披露屋主不再積極收回單位而且租務委員會已批准屋主撤銷遷出通知的書面請求,在這種情況下,屋主即不再需要進一步提交居住聲明。未能依要求提交居住聲明和/或佐證文件將面臨強制性行政處罰,第一次違規罰款金額為250美元,第二次違規金額為500美元,其後每次違規金額為1,000美元。

租務委員會將居住聲明副本寄到租務委員會留存的地址給被迫遷的租客,或寄發屋主未提交規定的居住聲明之通知。此外,租務委員會每年會寄通知到租客被迫遷出的單位,說明該單位的租金上限。

計劃將出租單位收回自住或讓親屬入住的單位所有權人,必須秉誠行事及真有此意,不可存心不良。

在所有權人或親屬入住的迫遷行動中,屋主未秉誠行事的證明包括但不限於下列行為:

  • 屋主算準通知送達時間或是收回所有權的提交時間,藉此避免遷入可比較單位,或避免向租客提供替換單位;
  • 屋主未向租務委員會提交遷出通知;
  • 租客由於屋主或屋主親屬要入住而被迫遷,然而屋主或屋主親屬在屋主收回單位後三個月內卻未遷入該單位並以其為主要居所居住至少連續36個月;
  • 致使租客被迫遷的屋主或其親屬對於未在三個月內遷入單位以及/或是以其為主要居所居住至少連續36個月缺少合法、真實的理由;
  • 屋主並未向租務委員會提交規定的居住聲明;
  • 屋主以較高租金將單位租給新租客,租金高於原租客若一直住在同一單位此時將會支付的租金;
  • 屋主對另一個單位單獨發出所有權人遷入的迫遷通知,並尚未試圖撤銷或撤回該通知;
  • 屋主在送達所有權人遷入的迫遷通知後的180天內,迫遷了同一棟建築物內多個租住單位的租戶。
  • 屋主根據條例第37.9E(c)節和與收回單位同一棟建築物內的任何其他租戶完成收購協商。

租務委員會從所有交給租務委員會的居住聲明中,每月隨機選出10%的樣本進行抽查,並將未向委員會提交規定的居住聲明的單位製成一份清單,交由地方檢察官進行調查。屋主於送達遷出通知表明將自住或由親屬入住後五年內若對單位收取過多租金,此行為屬於輕罪,可針對每一個屋主收取過多租金的月份或部份月份,處以1,000美元強制性罰款。除強制性罰款外,屋主也可能被處以入縣監獄監禁,刑期不超過六個月。

除刑事處罰外,如果屋主以所有權人自住或親屬入住為由發出迫遷通知後五年內重新出租單位並向新租客收取過多租金,租客可向屋主提訴,要求命令救濟和/或賠償金,金額不少於租金超收部分的三倍。在某些情況下,三藩市非營利租客權利組織也有權在所有權人自住或親屬入住的迫遷後對新租客收取過多租金的屋主提出民事訴訟,要求命令救濟和/或賠償金。

屋主需要向所有權人因自住或親屬入住而被迫遷的租客支付搬遷費用。每位獲得批准的居住者,無論年齡,在單位居住至少一年,均有權獲得4,500美元的搬遷費,每個單位最高支付13,500.00美元。此外,每位年滿60歲的高齡租客,每位殘障租客,以及每個有一名或一名以上未成年兒童的家庭,均有權獲得3,000.00美元的額外款項。從2007年3月1日起,這些搬遷費,包括各單位的最高搬遷費,將根據通貨膨脹進行年度調整。如需有關現行搬遷費金額的資訊,可致電415-252-4602向租務委員會查詢,或訪問網站www.sfrb.org。租務委員會辦公室也提供搬遷費金額一覽表。

屋主必須在迫遷通知送達當日或之前,給予單位內所有居住者搬遷權利的書面通知,並應提供租務條例第37.9C節副本。這份通知應包含一項聲明,陳述高齡者或殘障租戶或有兒童的家庭租戶有資格獲得額外搬遷費。屋主必須在通知送達後10日內將這份通知副本,連同迫遷通知副本和送達租客處證明文件,一併提交給租務委員會。在收到租客以年齡、殘障或家中有兒童為由提出額外付款要求的30天內,屋主必須以書面方式將該租客的要求、以及屋主是否對要求提出異議告知租務委員會。不過,租務委員會無權接受或決定租客以年齡、殘障或家中有兒童為由提出的額外付款要求。此類爭議必須以其他方式解決。

 

October 2018