如果每年的批准加租幅度，不能完全填補房東每年在物業上所花的經營及維修費增加額，房東可以申請對基本租金進行最多7%的額外加租。這種以經營及維修費用增加為理由的加租，簡稱O&M加租。如果要決定O&M加租是否合理，必須考慮所有的經營費用，包括：物業稅，還債額或按揭付款額，修理費，維修費，保險，害蟲鼠患防治費，垃圾費，水費等。電費及煤氣費不會計算在內，因為公用事業費的增加，可以透過獨立的申請轉嫁給租戶。

為了符合O&M加租的資格，房東必須證明在12個月內的經營及維修費總額，與對上12個月相比，增幅超過了年度批准加租額。在比較經營及維修費時，必須用提交申請前的連續兩年或24個月內的費用來進行比較。例如房東在2006年提交申請時，可以將2005年的經營及維修費總額與2004年的總額比較。房東也可以選擇用最近24個月，例如2003年7月至2004年6月之間與2004年7月至2005年6月之間來進行比較。請注意，房屋管理處不贊成為了誇大結果而特意選擇某24個月作為比較期。根據租務條例最近的一項修訂案，在有6個或更多住宅單位的物業內，同一名房東對於任何一個單位，在任何5年內的O&M總加租幅度限為7%。

每個單位的O&M加租額計算方法是先計出總費用增加額，然後除以12個月。得出的金額又再除以建築物內的單位數目。有關費用會分配給建築物內的所有單位，包括商用單位及住宅單位。

如果在提出申請時，每個單位的增幅不超過年度批准加租幅度，就不會獲准以經營及維修費增加為理由進行額外加租。如果增幅超過年度批准加租幅度，可能獲准額外加租多至7%。

如果O&M加租被認為合理，就會成為租戶基本租金的一部份。O&M加租只能在租戶的週年日上實施，而且房東必須事先向租戶發出適當的書面加租通告。房東在發出加租通告之前，必須先提交O&M加租申請。加租通告可以在提交申請後隨時發出，甚至等到房屋管理處發出判決後也可以。在提交申請之前就發出的通告，會被視為無效，不能夠作為合法O&M加租的根據。

O&M加租只可以實施於在第一個比較年內居於建築物內的租戶。在第二個比較年入住該建築物的租客，可以不給予O&M加租，除非有關物業在租客入住的第二年内轉手。基於物業轉手成本的O&M加租，只可以進行一次。如果房東沒有按要求進行法例規定的修理及維修工作，租戶有權反對實施O&M加租。

如果租客為了支付O&M加租費而發生經濟困難，租客可向租務委員會提出租客經濟困難申請，以嘗試獲得加租付款寬免。租客經濟困難申請必須在O&M加租生效日起一年內提出。租客必須等到收到房東的加租通知或租務委員會的書面決定後，才能提出困難申請。租客提出困難申請後，租客即無需支付O&M加租費，除非租務委員會發出最終裁定駁回困難申請。如果困難申請被駁回，租客將需支付加租通知所列的生效日起的O&M加租費。如果困難申請被批准，O&M加租費付款寬免期則根據租客經濟困難的情況而無限延長或有一定期限。

有關準備O&M訴求的秘訣，請參閱資料表5：「房東訴求與轉嫁」(Landlord Petitions and Passthroughs)。如果想索取經營與維護訴求表，資料表5，和／或租客經濟困難申請表，請前往我們網站www.sfrb.org的表格中心 (Forms Center) 下載。租務委員會辦公室亦提供這些表格備索。

 

November 2016

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