主題編號326:關於大規模裝修的申請

房東可以申請以建築物的大規模裝修為理由,獲豁免租務條例的規定。「大規模裝修」是指對有50年樓齡的建築物進行裝修、改變或改裝而這些建築物裡面的住宅單位幾乎不能居住,而須要進行大規模裝修才能符合安全、衛生及可以接受的房屋現代標準。大規模裝修可以有不同程度,清拆內部及大量改建,以至能解決重大維修延誤問題的大規模改良工程,都屬於大規模裝修。油漆、裝飾及簡單的修理等只具粉飾作用的改善,或不必租戶搬走就能安全進行的其他工程,都不屬於大規模裝修。

 

除非工程費用中得不到保險賠償的部份,等於或超過了重新興建同類型及有相同單位數目的住宅樓宇所需費用的75%否則不會被視為大規模裝修。上述興建費不包括地價及建築師工程師費。新興建住宅樓宇費用的計算將以評估工程師行Marshall and Swift匯報,編訂用於三藩市及由建築物檢查局公佈用來計算許可證費用的建築成本資料為準。有關費用以建築物檢查員對已完成的工程作出最終批准之日有效的費用表作準。

 

房東在提出大規模裝修申請時,必須附上特定的證據包括租戶過去記錄及對以往租戶進行迫遷的通告副本關於工程的詳細說明及費用明細證明樓齡超過50年的證據建築物檢查局決定樓宇不合格及或決定不能向樓宇發出居住許可證 (permit of occupancy) 或其他證明樓宇基本上不能居住的證據屋契摘要由建築物檢查局在裝修動工前發出的全面檢查報告購買價的證明建築物檢查局發出的工程完成最終通告或其他有關建築物檢查員在什麼日期對工程完成發出最終批准的證據能證明得不到保險賠償的工程費用金額的發票、投標文件及註銷支票副本現有評估書的副本;及要索取的任何無報酬人工費的工作記錄。

 

一般來說,在工程完成之後隨時都可以提交以大規模裝修為理由請求豁免的申請。不過如果房東為了進行大規模裝修而要根據租務條例第37.9(a)(12) 段規定收回出租單位就必須在收回單位後的兩年內或工程完成後的一年內提出申請,以較早的日期為準。房東如果沒有在限期內提出申請並在其後獲房屋管理處判定享有豁免身份,就會被可以反駁地假設房東無理收回租戶居住的出租單位,違反了租務條例。

 

租戶可以根據以下任何一個理由,對大規模裝修申請提出反對:工程並沒有完成;由於目前的房東拖延維修工作,違反了有關條例,導致要進行工程補救;費用不合理;及/或工程的主要目的不是為了遵守條例規定。

 

November 2005