三藩市租務條例並不監管新租的首期租金，因此房東可以按市值釐訂新租的租金。在某些有室友的情況下，如果原有租戶不再在單位內居住，房東也可能有權將房租提高到市價水平。房屋管理處規則第6.14段及／或Costa-Hawkins出租房屋法案中的民事法第1954.53(d) 段規定，可能適用於這個情況。

第6.14段及Costa-Hawkins法案的規定可以很複雜。因此，在「根據6.14規定加租」及／或「根據Costa-Hawkins法案加租」是否適用於特定情況的問題上，房東和租戶最好向律師徵求意見。以下說明只是簡單介紹了這兩項規定的範圍。

根據房屋管理處規則第6.14段規定，當最後一名原有住客搬走時，房東只要及時向所有剩餘的住客發出書面的「6.14通告」，就可以對他們無限制地加租。正確的6.14通告應該向每一名後期住客說明，在最後一名原有租戶搬走時，房東就可以無限制地加租。6.14通告應該在房東得知或應該得知有後期住客入住之後，在合理的期間內發給每位後期住客。一般來說，60日算是合理。無論後期住客是分租住客或共同租戶，房東都可以向他們發出6.14通告。

 

根據Costa-Hawkins的規定，當最後一位原有住客不再永久居住於單位時，房東就可以對合法的分租住客或沒有在1996年1月1日之前居於該單位的轉租人進行無限額的加租。因此，房東不可以對在1996年1月1日之前居於該單位的分租住客進行這類加租。此外，任何比原有住客遲搬入的共同租戶，無論何時搬入，這種加租都不適用於他們。共同租戶是與房東有口頭或書面協議的人士，或者是透過接受房租或其他行為而被房東當作租戶對待的人士。

 

在第6.14段與Costa-Hawkins法案的規定之間，有幾個清楚的不同點。例如，第6.14段規定，無論何時搬入，只要後期住客是共同租戶、分租住客或轉租人，就可以向他們實施無限額加租。Costa-Hawkins法案規定的加租只適用於在1996年1月1日之後搬入的分租住客或轉租人。此外，第6.14段規定在後期住客首次入住單位時，房東必須向他們發出書面通告。這類通告並不是根據Costa-Hawkins規定加租的先決條件。最後，第6.14段規定最後一名原有住客必須「遷出」單位，而Costa-Hawkins則只規定最後一名原有住客要不再「永久居於」該單位內。

 

房東在根據房屋管理處規則第6.14段或Costa-Hawkins法案第1954.53(d) 段的規定進行加租時，不一定要向房屋管理處申請批准。不過如果房東不清楚加租是否合理，就可以向房屋管理處提出申請，要求判定是否獲授權根據其中一種規定或同時根據這兩種規定進行加租。租戶如果認為根據第6.14段及／或Costa-Hawkins法案第1954.53(d) 段的規定進行加租並不適當，也可以提出申訴指房東涉嫌無理加租。

 

根據第6.14段及／或Costa-Hawkins法案規定要求判斷的房東申請，必須用房屋管理處提供的表格填寫，並要附上陳述書解釋房東根據什麼理由認為可以合理加租。同樣，租戶的申訴也應該用房屋管理處提供的表格填寫。如果想索取其中一份申請表，可以致電252-4660到我們的傳真回應系統索取這方面的傳真文件，或瀏覽我們的網站www.sfgov.org/rentboard。你也可以到我們的辦事處索取有關表格。

 

November 2005

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