如果房東沒有按照加州及／或地方法例，按要求進行修理、更換或維修工作，租戶可以申請延遲實施任何加租（除了資本設備改良費、公用事業費或公債費用的轉嫁）。如果申請得到批准，建議中的加租就會延遲或押後到有關修理完成為止。租戶的週年日不會受延期加租影響。有關申請必須在租戶收到加租通告後的60日內提交。

請注意，房屋管理處無權下令房東進行修理，只有市政府的檢查員有權這樣做。

租戶如果要以沒有進行修理為理由申請延遲加租，就必須證明房東已知道這是法例規定的修理，而且有進行的必要。租戶在可能情況下，應該以書面通知房東有必要進行修理，或在口頭通知後以信件確認修理要求。此外，租戶也應該聯絡建築物檢查局或其他適當的市政府機構，要求檢查有沒有違例。如果發出了「違例通告」，就可以證明有違例行為。

 

在行政法法官作出裁定之前，租戶應該支付爭議中的加租額。如果行政法法官裁定房東因為修理問題無權加租，就會下令房東要將在加租生效以來所收到的加租額退還。在行政法法官的判決中，會詳細列出房東要進行哪些修理，才可以恢復加租。如果修理工作在加租的生效日期前就已完成，租戶的申請就不會獲得批准。

 

雖然根據加州法例，在房東沒有進行修理的問題上有其他對應方法（例如拒絕交租或在修理後從租金中扣除所需費用），但租戶必須留意，這些方法帶有風險，可能引致迫遷。租戶在決定根據加州法例規定拒絕交租之前，應該先去徵詢法律意見。

 

視乎違例性質而定，租戶或者可以將沒有進行維修及修理工作的投訴與房屋服務減少的投訴一起提出，這樣可能會同時獲准減低基本租金及將建議中的加租押後。租戶也可以將房東沒有進行維修及修理工作用作辯護理由，反對房東以經營及維修費用增加或類似租金為理由提出加租申請。

 

有關準備租戶申訴書的指示，請參照資料表6：「關於準備租戶申訴書的秘訣」(Tips for Preparing a Tenant Petition)。有關修理問題的進一步資料，請參照資料表2：「修理問題 (Repair Problems)」。如果想索取租戶申訴表及／或資料表2及6，可以致電252-4660到我們的傳真回應系統索取這方面的傳真文件，或瀏覽我們的網站www.sfgov.org/rentboard。你也可以到我們的辦事處索取有關表格及資料表。

 

November 2005

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