租務委員會正在用中文更新概況資訊表 4 - 逐出事項。如果您有關於這一主題的疑問，請聯絡租屋委員會，電話：415.252.4602或親臨我們的辦公室，地址是：25 Van Ness Avenue，320 房間，San Francisco。

重要忠告﹕以下資料僅適用于三藩市租務條例管理範圍內的住宅租住單位。鑒于租務條例的逐出規定經常有變化﹐有關各方應聯係租務委員會或咨詢律師了解最新情況。

 

租務條例''正當理由''
逐出規定的適用範圍

本情況說明的內容僅適用于三藩市租務條例管理範圍內、在三藩市與縣內的住宅租住單位。所有這些單位都須遵守該條例的''正當理由''逐出規定以及其他相關的逐出要求。

該租務條例不監管完全免除該條例的逐出情況— 此類逐出情況由州法律管理。免除單位包括1979年6月13日以後建造的房屋單位以及免除租務條例﹐和/或規定或通過租務委員會訴求程序免除的極少數單位。查詢全部免除目錄﹐請見條例 37.2(r)條以及規章1.17條。

某些免除租務條例加租限制的租賃﹐仍受該條例逐出規定的制約。此類別的租客只有因為租務條例所列的''正當理由''之一才能被逐出﹐其中包括符合Costa-Hawkins租住房屋法或者規章1.21條下可以無限制加租的租賃﹐理由是該租住單位不是租客的主要居住地﹐也包括租金由另一政府機構監管的租賃﹐其中包括第8條優惠租金租賃﹑第8條資格證明計劃租賃﹐以及HOPWA(艾滋病患者住房機會)租賃。此外，自 2010 年 4 月 25 日起，在取消贖回權期間佔有豁免租賃單位的任何租客，可免於被個人或實體以取消贖回權的所有權的理由逐出，除非其為租務條例所列的''正當理由''，同時只有在租客當前的租賃期限結束後方可逐出。[條例 37.9D(b) 條]

 

''正當理由''逐出事項概述

要將租客從租務條例管理的租住單位逐出﹐屋主必須要有構成逐出主要動機的''正當理由''。屋主也需要一個''正當理由''才能取消、減少或者中斷租賃中的某些房屋服務項目包括車庫設施、停車設施、車道、物品存放空間、洗衣房、露臺、天井或者同一地塊上的花園、或廚房設施或提供單人住房的賓館的大堂。

租務條例37.9(a)條下有15項逐出的正當理由﹐主要有﹕

• 虧欠租金[租務條例37.9(a)(1) 條]
• 習慣性拖延交租—不止發生一兩次﹐且屋主已警告過租客不得拖欠租金[租務條例37.9
(a)(1) 條]
• 無法避免違反租住協議或租約[租務條例37.9(a) (2) 條]
• 給屋主或房屋中的其他租客帶來妨礙或者造成實質性干擾— 在終止租約通知上必須具體說明妨礙的性質[租務條例 37.9(a) (3)條]
• 屋主佔用或 (在有限情況下) 由屋主的直系親屬佔用[租務條例37.9(a) (8)條]
• 拆除租住單位或租住單位不再作為住房使用[租務條例 37.9(a)(10)條]
• 對租住單位進行主要修缮﹐施工期間該單位臨時無法居住— 完工之後必須允許租客搬回該單位[租務條例37.9(a)(11)條]
• 对50年以上的房屋進行實質翻修﹐前提是擬定工程預算成本不少於新建築成本的75%[租務條例37.9(a) (12)條] 以及
• 根據Ellis法將房屋裡的所有租住單位從租賃市場撤出[租務條例37.9(a) (13)條]

屋主在逐出或者试图逐出租客以前應當咨詢熟知該法律領域的律師。如果屋主非法逐出或試圖非法逐出租客﹐屋主要承擔民事和/或刑事責任。租客可以提起民事行動，要求法院禁止令，並要求賠償其實際和三倍的損失費以及律师费[租務條例37.9(f)條] 。屋主可被判犯有轻罪﹐可處以不超過$1000美元的罰金以及/或者不超過6個月的縣獄監禁[租務條例37.9(e)條] 。

 

賣方有責任向預期買方披露逐出理由

無論何時，如果有兩個或以上住宅單位的三藩市房屋要出售﹐賣方必須向任何預期買方披露終止各住宅單位租賃合法理由﹐以便在結束代書和交房時這些住宅單位能夠騰空﹐還應向買方披露該住宅單位在租賃終止時是否有年老或殘障租客居住。在每次開放日通過發傳單或其他介绍房屋的文件使預期買方了解可供出售財產的情況﹐以及帶領預期買方參觀房屋﹐此類方式都符合披露要求。[租務條例37.10A(i) 條]

 

對某些無過失逐出要求屋主支付搬遷費用
[租務條例37.9C]

對於在2006年8月10日及以後送達的搬出通知﹐屋主須向被逐出的租客支付搬家費用﹐不管出於以下的任何一種理由﹕屋主/屋主家屬遷入[租務條例37.9(a)(8)條]﹔拆除租住單位或租住單位永遠不再作為住房使用[租務條例37.9(a) (10)條]﹔臨時停止租住單位作為住房使用以便進行主要修缮[租務條例37.9(a) (11)條]和實質翻修[租務條例37.9(a) (12)條]。(注意﹕租務條例37.9(a) (13)條下Ellis法逐出情況中的搬家費用支付仍然受租務條例37.9A(e)(3) 條的制約﹐與租務條例37.9C條下搬家的規定類似但不雷同。)

在 2006 年，每個許可的居住人﹐不論年齡﹐只要在租住單位居住滿一年及以上﹐就有權獲得$4500美元的補償﹐最高補償額為每租住單位$13500美元。此外每個年老的租客(60歲及以上) 或者殘障租客﹐以及有一個或多個兒童的家庭﹐有權再獲得額外的$3000美元的補償。從2007年3月1日起﹐此類搬家費用金额須根據每年的通貨膨脹情況調整。關於當前搬家費用金额的資料﹐可致電252-4602向租務委員會索要﹐或從我們的網站www.sfrb.org下載。或到我們的辦事處查詢搬家費用金额的目錄。

在送達逐出通知之日或之前﹐屋主須向租住單位里的所有租客提供有關搬家權利的書面通知以及租務條例37.9C條的副本。屋主在送達通知後的10日內須向租務委員會提交此通知的副本，逐出通知的副本以及通知已送達給租客的證據。在接到租客因殘疾、年老或家有兒童要求額外搬遷補償後的30日內﹐屋主必須以書面形式向租務委員會告知租客的要求以及說明自己是否對此要求持有異議。

 

逐出通知一般要求

如果屋主尋求逐出租客﹐屋主必須以書面形式送達逐出通知﹐通知應當包含如下內容﹐如適用﹕

• 出通知須說明收回租住單位管權的理由。[租務條例37.9(c) 條]
• 通知須說明租客可以向住宅租金穩定仲裁委員會咨詢。[租務條例37.9(c) 條]
• 加州民事訴訟法1161條規定虧欠租金的三日通知應當說明到期租金的金額﹐以及收租人的姓名、電話及地址。1161條還規定如果要求親自交租﹐通知須說明收租人通常的收租工作日和具體時間。或者﹐通知應當提供接收交租的金融機構的賬號或說明租金可按照以前確定的過戶程序支付。
• 對於因進行主要修繕或翻修工程的臨時逐出﹐屋主應書面告知租客許可證申請和設計圖已存檔備案﹐可在建築物檢查局中央許可證局查閱。此外﹐在遷出通知送達之日或之前﹐所有必需的許可證副本﹐施工説明﹐以及租客遷回居住單位的大致日期都應當提交給租客。[租務條例37.9(a)(11)條﹔規章12.15(b)(1) 條]
• 對於因屋主/屋主親屬遷入的逐出﹐屋主須遵照以下的和以及租務條例37.9(a)(8) 條、37.9(i)(4)條、37.9(j)(3)及37.9B(c)條下的附加通知要求。

除要求交租或退房的三日通知外﹐所有其他通知的副本以及所有通知租客尋求收回佔有權的理由的其他書面文件的副本都須在送達遷出通知的10日內提交給租務委員會。

可能還有管理逐出通知的其他州法律規定，沒有包括在這裡。建議屋主就如何準備適當的逐出通知尋求法律咨詢。

 

因屋主或屋主親屬遷入而逐出的通知要求

除一般逐出通知要求外﹐對因屋主或屋主親屬遷入而逐出通知﹐租務條例37.9B(c)條和/或規章12.14(b)條還有具體要求﹕

• 在向租客送達通知的10日內﹐須向租務委員會提交該通知及已向租客送達通知的證據。
• 通知須說明完全擁有或部份擁有該房產的所有人的身份及所有權的百分比。
• 通知還須說明所有權百分比的登記時間。
• 通知須列出試圖收回佔有權的所有屋主的姓名﹐如適用﹐還須提供為其尋求收回佔有權的各親屬的姓名及關係﹐以及屋主或屋主親屬當前住所的情況說明。
• 通知須包括屋主完全或部份擁有的所有房產的情況說明﹐如適用﹐還包括為其尋求收回佔有權的屋主親屬完全或部份擁有的所有房產的情況說明。
• 租務條例37.9B條的副本須包含或附在通知後。
• 通知須根據租務條例37.9C條的規定﹐告知租客規定的搬家費用。
• 通知須說明當前租住單位的租金金額以及如果租住單位在送達遷出通知後的3年內仍然出租﹐租客則有權交納與原來相同的租金及許可的加租再次租用該租住單位。遷出的租客應及時告知屋主和租務委員會自己當前的地址。
• 此外﹐依照租務條例37.9(i)(4) 及37.9(j)(3) 條﹐通知須包含如下提醒: 若租客因年老和/或殘障及租賃期限正在主張37.9(i) 條規定下的''受保護身份''，以及因租賃期限以及住客中有年齡在18歲以下者而主張 37.9(j) 條規定﹐租客必須以書面形式30日內通知屋主﹐否則被視為承認不受保護身份。

 

因屋主或屋主親屬遷入而逐出的其他要求
[租務條例37.9(a)(8) 條和37.9(i) 與 (j) 條]

因屋主或屋主親屬遷入而尋求收回租住單位佔有權的屋主，應當本著誠信的方式行事﹐意向坦誠﹐沒有隱蔽性動機。屋主或屋主親屬須於3個月內遷入並把該單位作爲自己的主要居所﹐連續居住不少於36個月，[租務條例37.9(a)(8)(i)-(ii) 和(v) 條]。如果屋主或親屬未按期遷入或佔有該單位或在該單位居住不足36個月﹐這可推定屋主的行爲缺少誠意，不過屋主可對此進行辯解。[租務條例37.9(a)(8) (v) 條]

若屋主擁有的可比較單位在收回佔有權之前閒置或可供使用﹐則應廢除該通知﹐屋主不能因屋主或屋主親屬遷入而收回該單位的佔有權。若屋主在三藩市擁有空閑、非可比的單位﹐則可因屋主或屋主親屬遷入而逐出租客﹐但前提是該非可比單位已提供給將被逐出的租客。[租務條例37.9(a)(8) (iv) 條]

屋主可因家庭成員的遷入而實施逐出﹔家庭成員包括屋主的配偶、子女、父母、祖父母、孫子女、兄弟姐妹﹐或者這些家庭成員的配偶。這裡的''配偶''包括同居人。因家庭成員遷入而實施逐出的屋主必須已經居住於該房屋內﹐或者在其親屬遷入之日也同時入住。[租務條例37.9 (a)(8) (ii) 條]

若所有權利益在1991年2月21日後登記﹐因屋主或屋主親屬遷入而試圖逐出租客的屋主則應當佔有至少25%的所有權利益。若所有權在1991年2月21日及之前登記﹐屋主則只需佔有10%的最低所有權利益。其同居人可將他們的所有權利益加起來以達到佔有一個單位所要求的10%或25%的利益。[租務條例37.9(a)(8) (iii) 條]

租務條例通常允許屋主將租客從屋主在1998年12月18日以後使用或佔有的唯一單位中逐出﹐並指定該單位作為用於屋主今後佔有逐出的單位。[租務條例37.9(a)(8) (vi) 條]

年滿至少60歲、符合聯邦社會安全生活補助金/加州補助計劃(SSI/SSP)有關殘障要求、在租住單位居住至少10年的租客，或身患重病並在該租住單位居住至少5年的租客﹐均享有受保护身份，不得因屋主或屋主親屬入住有兩個或以上租住單位的房屋而被逐出。享有受保护身份的租客在其他情況下可能被逐出﹕如果該租住單位是單一家庭住宅或是屋主在該房屋里擁有的唯一租住單位﹐或即將入住的屋主合法親屬已滿60歲或以上，且同一房屋內(屋主佔用的單位除外)屋主擁有的每個租住單位都已被受保護的租客租用。[租務條例37.9(i)(1) & (2) 條]

租客在單位中居住至少滿一年，同時有年齡在18歲以下的子女居住在同一單位中，則租客身份將受到保護，在學年期間不得因業主或親屬搬入遂出的理由將租客遂出。然而有兩種例外情況：如果屋主在整棟建築中只擁有一個單位，則業主搬入逐出可進行；或者即使屋主在整棟建築中擁有多個單位，但是業主將和年幼子女共同搬入單位，則業主搬入逐出亦可進行。這些例外情況不適用於親屬搬入的逐出要求。[租務條例 37.9(j)(1) 及 (2)]

屋主/親屬搬入的逐出通知中必須將租務條例 37.9(i) 和 37.9(j) 中的限制規定告訴租客。任何聲稱享有受保護身份的租客應在收到屋主送達遷出通知的30日內或發出要求租客說明其受保護身份的書面請求30日內，讓屋主知道自己的受保護身份。[租務條例37.9(i)(4) 及37.9(j)(3) 條] 租客還須提供受保護身份的證據。如果因因屋主或屋主親屬入住的緣故而尋求收回租屋單位佔有權的屋主可通過法庭逐出訴訟程序對租客的該聲稱提出質疑﹐或向租務委員會請求確定租客的受保護身份。在租務委員會聽證或逐出訴訟過程中﹐租客有義務提供證據證明其受保護身份。如果租客在30日內未提交申明，則該租客被視為承認其不受保護身份。[租務條例37.9(i)(4) 及37.9(j)(3) 條]

在因屋主或屋主親屬入住而逐出的書面通知生效後的30日內﹐租務委員會將在縣登記員處登記限制通知﹐內容為﹕在向租客送達遷出通知後的3年內﹐若租住單位再次出租﹐則該單位須以受限制的租金價格先提供給遷出的租客居住。[租務條例37.9B(a) 和(e)條]

租務委員會每月將從因屋主或屋主親屬入住而逐出的所有通知中隨機抽出10%的樣本。此樣本目錄將呈送地區檢察官接受可能的調查。[租務條例37.6(k) 和 37.9(c) 條] 因顧慮預期租客的年齡會導致該人獲得租務條例下的權利而拒絕租賃也屬犯有輕罪。[租務條例37.10A(b) 條]

 

因涉及實質性改變原始租約條款而違反租約的逐出
[租務條例37.9(a)(2) 條; 規章12.20條]

租務條例通常允許屋主因租客違反租賃協議或租約而逐出﹐只要屋主曾給過租客改過機會而租客未履行。但是﹐如果租客違反租約中有爭議的條款或條件與原始租約有實質性的差別﹐且該條款或條件是屋主單方面強加於租客的﹐而未經租客同意﹐則屋主不可逐出租客。

因違反最初協議簽署後所增加的租約條款的逐出之禁止規定不適用於如下違約情況﹕(1)租約的改變非實質性改動﹔(2)租約的實質性修改是依據法律要求﹐或保護本建築物內或比鄰房屋中居住者的健康、安全或清靜﹔(3)租賃條款中實質性的修改是租務條例和/或規章所許可的﹐如年度許可加租。

 

違反禁止分租條款和/或違反居住限制的逐出
[租務條例 37.9(a)(2) 條]

儘管租務條例通常允許屋主因租客違反租賃協議或租約而逐出租客﹐屋主不能因租客違反分租條款而逐出租客，如果屋主不同意租客補充分租客是不合理的﹐只要租客書面向屋主請求分租﹐且本人仍然居住在該單位內﹐而且是對遷出的分租客的一對一替換。如果屋主在收到租客要求補充分租客的請求後14日內未以書面形式回復﹐則視租客的請求獲屋主批准﹐因此屋主不能因租客違反''禁止分租''條款而將其逐出。以上要求不適用於對整個租住單位的轉讓或轉租﹐也不意味着租客有權增加合住人數﹐除非增加的合住人為租客的某一家庭成員或同居人。[租務條例37.9(a)(2)(A)條]

若增加的合住人為租客的子女、父母、孫子女、祖父母、兄弟姐妹﹐或者這些家屬的配偶或同居人﹐或為租客的配偶或同居人﹐只要合住人數不超過租務條例所規定的具體居住限制(即套間單位兩人居住﹐單臥室單位3人居住﹐雙臥室單位4人居住﹐三臥室單位6人居住﹐四臥室單位8人居住)﹐或租住單位的最多居住人數符合州法律或當地法典的規定﹐則租客不因違反 ''禁止分租''條款或限制單位居住人數的規定而被合法逐出。增加的家庭成員須滿足屋主常規的、合理的申請標準。但是﹐缺乏信用可靠性不能構成拒絕租客書面請求的根据﹐除非該額外成員在法律上有義務向屋主交租。[租務條例37.9(a)(2)(B)條]

 

因主要修繕的臨時逐出
[租務條例37.9(a)(11) 條]

如果屋主以誠信和無別有用心方式，為進行主要修繕或翻修施工而臨時停止將租用單位作為住房使用﹐則屋主可以收回該單位的佔有權。[租務條例37.9(a)(11) 條]

此類逐出被應允的前提是工程進行過程中房屋存在危險、危害健康和/或不適合居住。若屋主與租客對於預期工程是否造成環境風險、危害健康有爭議﹐租客可向租務委員會提交聲稱不當逐出報告。[規章12.15(a) 條]

因主要要修繕而實施逐出﹐屋主須在送達遷出通知前獲得所有必需的許可證。[租務條例37.9 (a)(11) 條]

在送達遷出通知之日或之前﹐所有必需許可證的副本﹐工程情況說明及租客可遷回的預計的合理日期均應提交給租客。屋主還須書面向租客告知翻修或主要修繕計劃在建築物檢查局中央許可證局有存檔備案﹐可安排租客查閱。[規章12.15(b)(1) 條]

根據租務條例37.9C條﹐任何因進行主要要修繕而要求臨時收回租用單位佔有權的屋主應當支付搬家費用。

要求租客遷出租用單位的時間為完成工程所必需的最短時間﹐不應超過3個月﹐除非因屋主的訴求租務委員會決定延期。[規章\12.15(b)(2)條]

若在下達遷出通知前﹐屋主知道或应当知道工程需要租客遷出3個月以上﹐則應在下達遷出通

知前向租務委員會提出延期訴求。若在送達遷出通知後或工程開始後工程期限將超過3個月的情況日漸明顯(或超過通過前述的延期訴求由租務委員會許可的期限)﹐屋主必須立即提出延期訴求以及情況說明﹐解釋工程爲何需要更多時閒的理由。應當儘快召開聽證會以確定屋主預計完工時間的合理性。延期訴求須提交所有必需的已批准的建造许可证的副本、工程項目的書面細目及工程的地點和成本、完工的預計期限、各租客遷回的預計日期。[規章12.15(e) 條]

任何因重要修繕或翻修工程而遷出租住單位的租客有權遷回該單位﹐按原租金價格支付﹐加上年度許可加租。(屋主也可因為主要修繕成本未獲保險賠償而訴求加租)。修繕一旦完工﹐屋主須立即以書面形式通知遷出的租客該租住單位已修繕完工可再次入住。在收到屋主重新搬回單位的通知後，租客有 30 日的時間可考慮並通知屋主接受或拒絕屋主提供的重新入住機會。如果租客接受，應該在收到屋主提供通知的 45 日內搬回單位。如果屋主未能在3個月內或在租務委員會根據屋主延期訴求批准期限內讓遷出的租客重新入住該單位﹐租客可根據房屋服務減少向租務委員會提交租客仲裁訴求。租客可能有權獲得減租﹐減租額為租客的原租住單位租金與替代單位租金的差額。[規章12.16條]

 

因實質翻修的逐出

[租務條例37.9(a)(12) 條; 規章1.18條]

有的房屋有50年及以上歷史﹐裏面的租住單位基本不適合居住﹐對於此類樓房需實質翻修才能符合當代的整潔、安全、衛生的住房標準。屋主可收回一個單位的佔有權以進行實質翻修。單獨的裝飾性修繕如牆壁粉刷、裝飾及小型修理﹐或其他不需遷出即可安全進行的工程﹐不屬於實質翻修的範圍。

對於逐出目的而言﹐根據Marshall & Swift報告的建造成本數據，除非預期工程的估算成本等於或超過有同樣數量租住單位和同類結構的新建住房成本的75%﹐但不包括土地成本和建築/工程費用，否則修繕不視爲實質修繕。由保險賠償的成本不算作估算成本的構成部份。爲此類逐出的目的﹐有可辯解的推定：在適用的經批准的建造許可證中說明的工程成本是預期工程估算成本﹐可應用在送達遷出通知之日生效的Marshall & Swift 的費用表。

任何要求收回租住單位佔有權以進行實質翻修的屋主須根據租務條例37.9C條的規定支付搬家費用。此外，為進行實質翻修而收回租住單位佔有權的屋主，或在收回單位佔有權後的兩年內或在工程完工後的一年內，二者以較早時間為准，向租務委員會提交免除搬家費訴求。如果屋主未能按規定時間提交訴求﹐而後又收到租務委員會獲得免除的決定﹐則可推定屋主違反租務條例和不正當收回租客租住單位的佔有權﹐但屋主可就此辯駁。

 

依照Ellis法的逐出

[租務條例37.9(a)(13) 條和 37.9A條]

Ellis法包括在加州政府法典7060條和其他條中。Ellis法於1986年由加州立法機關頒佈﹐要求市政當局准許屋主撤消住宅房屋租賃業務。根據Ellis法﹐三藩市在租務條例中制定程序。如果屋主計劃逐出租客以便終止房屋租賃業務，必須遵照此程序。該程序的步驟如下﹕

步驟1﹕在向租務委員會提交«從租賃市場撤回住宅單位的意向通知書»後的120日內﹐屋主必須向租客送達租賃終止的通知﹐要求租客在其撤出房屋租賃業務的生效日期退房﹐該日期是屋主向租務委員會提交從租賃市場撤回住宅單位的意向通知書後的120天內，如步驟2所規定。終止租約通知須告知租客他們有獲得搬家援助的權利﹔搬家費用一半須在送達通知之日支付。

(搬家費用金額由租務委員會公佈﹐於每年3月1日進行調整)

步驟2﹕屋主必須向租務委員會提交從租賃市場撤回住宅單位的意向通知書(意向通知書)。

步驟3﹕在提交意向通知書後的15日內(步驟2)﹐屋主須告知租客已向租務委員會提交意向通知書﹐租客有獲得搬家援助的權利﹔在租住單位居住至少1年的老年或殘障租客有權要求将撤出期限從120天延長至1年。

步驟4﹕提交意向通知書後的60日內﹐老年或殘障租客須以書面通知形式向屋主告知其有權將撤出期限從120天延長至1年。

步驟5﹕在收到租客要求延長撤出期限的30日內﹐屋主須以書面通知形式將租客的主張提交租務委員會。

步驟6﹕在提交意向通知書後的90日內﹐屋主須向租務委員會及租客就其是否辯駁租客的延期主張提交書面通知。通知還須說明屋主是否同時延長房屋內其他租住單位的撤出期限。

步驟7﹕在撤出租賃業務生效日期前﹐屋主應在縣登記員處登記綜述意向通知書的備忘錄。

步驟8﹕撤出租賃單位於提交意向通知書後120日開始生效﹐或為符合條件的老年或殘障租客提交意向通知書後的一年延長租賃終止的期限以及屋主為其他租住單位自願延長撤出期限而提交意向通知書後的一年内生效。剩下一半的搬家費用應當在租客遷出租住單位之日支付。

步驟9﹕在撤出租賃後﹐如果租客仍未遷出租住單位﹐屋主可提出非法滯留逐出訴訟﹐收回已撤出的租住單位的佔有權。

步驟10﹕在撤出生效日其後的30日內﹐租務委員會將在縣登記員處登記限制通知書。

依照Ellis法﹐限制通知書將從撤出生效日期開始實施为期5年的空房管制。如果Ellis法的有關條款廢除﹐則空房管制的5年期限從向租務委員會提交意向通知書之日算起。如果在撤出生效日期後的10年內租住單位再次投入租賃市場﹐則遷出的租客如果向屋主提出書面請求﹐可獲得優先取舍權。此種情況下﹐屋主在最初的5年內只能收取受管制的租金﹐但在此後的5年內則可按市場價收租。

有關當前搬家費用金額的資料﹐可致電252-4602向租務委員會索取或登錄我們的網站
www.sfrb.org下載。也可在我們辦事處查閱搬家費用金額的目錄。

如果違反Ellis法有關撤回租住單位的規定﹐屋主將承擔實際和懲罰性賠償金。詳情請見租務條例37.9(a)(13) 和37.9A 條。

 

同住人與分租客的逐出

與租客居住於同一租住單位屋主可以不需正當理由逐出租客。[租務條例37.9(b)]但是﹐如果與屋主有租賃關係的同住人不止一人﹐則每個房間可视为一個单独的租住單位﹐屋主則需要租務條例下的一個正當理由來逐出任何一個同住人。

對於1998年5月20日之前開始的租賃﹐與分租客居住于同一租住單位的主租客可以不需正當理由逐出分租客。對於1998年5月20日及之後開始的租賃﹐如果無正當理由﹐主租客不可逐出分租客﹐除非主租客在租賃開始前向分租客書面披露該租賃不受租務條例有關正當理由逐出規定的制約。[規章6.15C(1) 條] 主租客須一直遵照州法律規定的非法滯留訴訟程序才能合法逐出分租客。

只有屋主才有權逐出租客。由於主租客與分租客的關係，主租客被視為屋主﹐故主租客可逐出分租客。但分租客無權逐出主租客或其他分租客或同住人。同樣﹐同為租客的同住人之間不能互相逐出。

 

非法滯留法庭訴訟

試圖將租客從租務條例管理範圍內的租住單位逐出的屋主須有逐出的正當理由﹐並且必須向租客下達終止租賃的書面通知。如果租客不願在通知期限結束時自動遷出﹐屋主須向法庭以非法滯留訴訟的名義起訴才能將租客從租住單位逐出。非法滯留傳票和訴狀的副本必須送達租客﹐而租客有5天時間向法庭提交書面回復。法庭將立案開庭審理讓租客進行辯護。如果租客未及時回復﹐屋主可獲得租客缺席判決﹐這將導致更快的逐出。如果租客敗訴﹐法庭將勒令租客遷出租住單位。治安官可張貼遷出通知並將不遵守該通知的租客逐出。

屋主不可強行將租客拉出或將其鎖在屋外﹐不可切斷水電等設施﹐也不可拿走租客財物以強迫租客遷出。屋主必須通過法庭逐出租客。逐出程序可持續一個月至幾個月﹐取決于屋主是否正當行事以及租客是否及時行使權利。

強烈建議租客和屋主在任何逐出行動中尋求法律援助。租務委員會不提供這方面的法律咨詢和闡釋。租務委員會針對提交給該委員會的聲稱不當逐出報告所採取的任何行動不会拖延或阻礙非法滯留訴訟。儘管租務委員會不提供法律咨詢或推介個別律師﹐其工作人員卻可提供有關咨詢和援助的適當資源。

 

處罰

如果屋主尋求收回或實際已收回租住單位的佔有權，但卻違反了租務條例﹐則屋主可能要承擔給租客造成的任何實際損失﹐包括精神损失或情感損失、三倍的賠償金及律師費。[租務條例37.9(f) 條] 屋主也可能被判犯有輕罪﹐對此可處以不超過$1000美元的罰金或不超過6個月的縣獄監禁或兩者並罰。[租務條例37.10A(i) 條]

 

租客聲稱不當逐出—租務委員會程序

如果租客認為逐出或企圖逐出違反租務條例﹐租客可填寫租務委員會提供的表格﹐提交聲稱不當逐出報告。租務委員會將給屋主下達通知﹐承認已收到租客的報告並就逐出事宜說明屋主和租客的權利和義務﹐並要求屋主就租客聲稱的不當逐出作出書面回復。

 

注意﹕向租務委員會提交聲稱不當逐出報告不妨礙屋主通過法庭實現逐出的目的。強烈建議租客在逐出訴訟中獲取法律咨詢。

租務委員工作人員對聲稱不當逐出報告進行調查﹐確定是否有以下情況的證據﹕

• 屋主是否在大致同一時間內逐出多名租客﹔
• 逐出是否因為租客行使租務條例下的權利而引起爭執﹐屋主對此加以報復﹔
• 爭執是否涉及對租務條例的恰當詮釋﹔
• 逐出是否屬於欺騙或惡意行為﹔
• 是否牽涉全市的政策問題。

如果符合以上任一標準且有非法逐出的證據﹐則由行政法官召開聽證會進行調查。聽證後﹐行政法官將準備證據概要，提供給租務委員會參考。委員會委員可決定是否再次召開聽證會﹐是否對屋主採取法律行動﹐是否提交給地區檢察官進行刑事訴訟﹐或者決定不採取進一步行動。

如果在對聲稱不當逐出報告進行調查後，沒有發現非法逐出的證據﹐則將該結果通知租客並結案。

 

2010年4月