租客訴求概述

租客可以通過向租務委員會提交租客訴求而向屋主提出各種要求。提交訴求不收取費用。在很多案例中，訴求經法庭調解就解決了，儘管有時需要在行政法官面前舉行仲裁聽證會。

在一個租客訴求中，租客可提出一個以上要求。在訴求中可以包括幾種要求：

• 房屋服務實質減少；
• 沒有維修及維護；
• 非法加租或要求確定合法租金；
• 不當設施轉付；
• 不當水收益債券轉付；
• 不當一般義務債券提案轉付；
• 沒有停止主要修繕轉付；
• 根據第6.15C(3)條，分租客針對主租客的按比例分攤租金的要求；
• 分租客提出的非法起始租金要求；以及
• 不遵守統一旅館訪客政策或批准的補充訪客政策。

下列幾種要求也可以向租務委員會提交，儘管通常不會安排聽證會或調解：

• 根據收到無效加租通知租客的簡要訴求
• 聲稱不當逐出的報告

租務委員會不能決定租金條例以外的事項。比如，我們不裁定與收取的租金金額無關的問題，如騷擾、歧視及報復。我們也不裁定涉及押金的問題。此類問題必須在法庭或法院裁決。

房屋服務實質減少訴求

如果屋主實質減少房屋服務而不相應減少租客的基本租金，租客可以向租務委員會提交訴求，要求減少基本租金。這包括租賃開始時所提供的房屋服務；在此情況下合理預期的房屋服務；租賃開始前屋主承諾的可證實的但沒有兌現的房屋服務；和/或租賃開始後增加的房屋服務，如果提供此服務，租客支付額外租金。

房屋服務是指屋主提供與租住單位的使用和居住有關的服務或便利設施，包括但不限於：修理﹑置換﹑維護﹑粉刷﹑照明﹑取暖﹑水﹑電梯服務﹑洗衣設備及特權﹑清掃服務﹑清除垃圾﹑家具﹑電話﹑泊車；協議允許租客的權利，包括有具體的居住人數的權利，不管明確表達或是暗示以及該協議是否禁止轉租和/或轉讓以及任何其他利益﹑特權或設施。[注意，屋主必須有正當理由才能取消或中斷以下租賃房屋服務:車庫設施﹑泊車設施﹑車道﹑儲藏空間﹑洗衣閒﹑露台﹑天井﹑同一地塊上的花園、或廚房設施或單間居住(SRO)旅館的大廳。]

爲了使減租得到批准，租客必須證明服務實質減少，和證明屋主已收到問題或情況通知，但沒有在收到通知後的合理的時間內恢復該項房屋服務。通知可以是實際的或建設性的。屋主嘗試修理但未成功的情況，不能作爲對服務減少訴求的辯護。

減租限制在訴求中所要求的金額，租客必須有所準備，要對所要求的減租金額做出説明或解釋。應提供與房屋服務數量有關的證據，包括説明此問題或服務減少對租客的影響以及對租賃價值的影響。

如果租客能證明房屋服務的實質減少，減租要求會得到批准，並可追溯至屋主收到房屋服務減少的通知日期。減租要求限制在提交訴求之前的一年期限，除非租客能證明屋主收到此問題的長期通知或存在非常情況。如果到裁決發佈之前，房屋服務仍沒有恢復，減租將仍然有效，直到屋主恢復房屋服務並給租客適當的書面加租通知，加租金額為減租的金額。租務委員會無權強迫屋主恢復服務，但可以為房屋服務的損失而命令減租。

沒有修理和維護的訴求

如果屋主沒有按照州法和/或當地的法律規定，進行所要求的修繕、置換和維護，租客可以提交延緩加租訴求(主要修繕轉付、設施轉付或債券提案轉付除外)。如果訴求得到批准，要求的加租會被延期或推遲，直到完成所要求的修理。租客的周年日期不受加租延期的影響。訴求必須在租客收到加租通知後60天內提交。

爲了因沒有修理而獲準加租延期，租客必須證明，屋主知道所需的修理和法律規定。可能的話，租客應該書面通知屋主所需的修或口頭通知，隨後寄信加以確認。此外，租客應該聯絡建築物監察局或其他市府機構，要求進行違規檢查。“違規通知”，如果已發出的話，要提供存在違規的證據。

租客應該支付有爭議的加租，直到行政法官發佈裁決。如果行政法官裁定，因修理問題屋主沒有資格加租，屋主會被命令退還自生效之日起的加租金額。行政法官的裁決將詳細列出屋主需要進行的修理，然後才能恢復加租。如果在加租生效期前完成修理，則租客的訴求不會得到批准。請注意，租務委員會無權命令屋主進行修理；只有市檢察員有權這樣做。

儘管在州法律下，因屋主沒有修理租客可得到額外賠償(如租金預扣或“維修和扣除”)，但租客必須明白，這些賠償辦法會造成危險，可能導致逐出行動。在決定遵循州法律規定扣交租金前，租客應得到法律諮詢。

根據違規的性質，租客可以將沒有修繕及維護要求與房屋服務減少要求合併提出，這樣可獲準減少基本租金和延緩提議的加租。租客還可以提出屋主沒有修繕與維護，作爲對屋主加租訴求的辯護，該加租訴求以管理和維護支出增加或可比較租金為根據。

對於打算提交房屋服務減少和/或
沒有修繕及維護的訴求租客的有用提示

完全準確地填寫訴求表。租客訴求處理往往因爲所提供的訴求信息不完全和/或證明文件沒有及時提交而被推延。通過確保提出下列各點，你能夠幫助加快審理速度。

租客、屋主和/或管理員郵寄地址和電話號碼齊全嗎

• 所有證明本訴求的文件都應該與所述要求有關、組織清楚並貼以標簽，以便於租務委員會工作人員進行審查、處理、聽證及裁決。
• 已經提供證明文件和/或照片的副本(非原件)嗎?要把原件帶到聽證會上以供檢查，但不能交給租務委員會備案。
  (租務委員會不能從檔案裏拿取證據並把它歸還給你。)
• 除了租客訴求仲裁表，完整填寫正確表格(如聲明服務減少和/或聲明沒有修繕)並與訴求附在一起?

對於房屋服務減少訴求：

• 每一項房屋服務減少都清楚、單獨地列出了嗎?
• 每一項單獨要求都有提供房屋服務的每月價值(以元計算)嗎?租務委員會工作人員不能為你做這些。
• 每一項房屋服務減少的證明文件都與訴求附在一起了嗎?證明可以是建築物檢查局發出的違規通知、給屋主信函的副本、照片等。
• 對於每一項單獨要求，有提供説明房屋服務何時減少的日期嗎? 有提供說明房屋服務何 時恢復(如果恢復) 的日期嗎?
• 注意:在提交訴求日期之前一年以上減租要求不會批准，除非租客能證明屋主收到此問題的長期通知或存在非常情況。通知可以是實際的或建設性的。

對於屋主沒有修理及維護的訴求：

• 訴求是在租客收到加租通知後的60天內提交嗎?如果超過60天，該訴求不會被準許。
• 加租通知包括在訴求內嗎?
• 建築物檢查局、公共衛生局或類似機構發出的違規通知包括在訴求內嗎？如果沒有，是否有其他證據能證明屋主沒有修繕及維護違反了州或當地法律?
• 屋主何時、以何種方式收到修繕及維護問題通知?給屋主的信函的副本、照片等要與訴求一併提供。
• 注意:成功的沒有修繕要求只能阻止建議的加租在完成修理之前生效，但並不能減少租金。

訴求提交之後，通常會安排調解。

• 調解會通常安排在訴求提交後的30天內。
• 調解會的通知將在調解前至少10天通知各方。調解會安排在週一至週五上午9時至下午1時30分。
• 如果在調解會上訴求沒有解決，大約45天內會安排一次仲裁聽證會。聽證會通知將在聽證會前至少10天寄給各方。聽證會將安排在週一至週五上午9時、11時及下午2時。
• 非法加租訴求與合法租金裁決。

違法加租訴求和合法租金判決

如果懷疑加租或想要知道當前租金收費是否合法，租客可以提交訴求，聲稱非法加租和/或要求裁定合法租金。提交此種訴求沒有時間限制。

爲了確定租金是否合法，行政法官將審查整個收租歷史，追溯到1981年4月1日或追溯到租賃開始時，以較晚的時間為準。只要訴求租客進入現有的租約，現有租賃的整個歷史都要審查。

對於租客聲稱非法加租的訴求，會安排一次在行政法官面前的聽證會。租客應該提供加收金額及日期的證據，包括所有可用的租約副本、租金收據、已付支票及任何其他的付款證明。

屋主可以通過出示證據，説明所有的加租都是適當的，或沒有收取任何額外的加租，來抗辯租客的訴求。租客同意支付非法加租並不能成爲辯護的理由，因爲此種協議因爲抵抗公共政策而無效,因爲租金條例不允許租客放棄他們的權利。

租務委員會只能調整在1982年4月1日或以後的額外加租。條例還規定退還多收的租金，該多收租金是因爲提交訴求之前的三年期無效增加造成的。然而，行政法官根據整個的租賃歷史將租客的基本租金重新調整到合法的金額。

租客不當設施轉付訴求及
批准設施轉付困難上訴

如果屋主根據煤氣和電費上漲而增加租客的租金，卻沒有到租務委員會提交訴求，要求批准設施轉付，租客可向租務委員會提交訴求，對實施的設施轉付提出質疑。屋主必須首先提起訴求，要求批准設施轉付，然後才可以給租客發出因爲設施轉付而增加租金的通知。租客對未經批准的設施轉付提出質疑的訴求必須在轉付生效日期一年內提交。

如果屋主提交訴求，要求批准設施轉付，租務委員收到訴求後會立即將訴求的副本郵寄給租客。這樣租客便有機會對訴求提交書面反對。行政法官將審查訴求，不經聽證而做出判決，除非行政法官決定需要進行聽證。如果訴求不經聽證而被批准，屋主和租客都會收到郵寄的批准設施轉付的書面裁決。如果需要聽證，各方都會收到聽證會的日期和時間的書面通知。在聽證會上，租客可以對設施轉付提出異議。

設施轉付的有效期不超過12個月。如果設施轉付在12個月以後沒有停止，租客可以向租務委員會提交訴求，聲稱不當設施轉付並要求退還多付的租金。提交此種訴求沒有時間限制。

如果批准的設施轉付給租客，造成其經濟困難，租客可以提出上訴，要求部分或全部減免轉付費用。基於經濟困難的上訴必須在批准設施轉付的裁決郵寄給租客後15天內提交。租客必須使用租務委員會提供的上訴表和困難申請表。如果適時提出上訴，在上訴懸而未決期間，租客可以不支付設施轉付費用。然而，如果上訴被駁回，租客將不得不支付自從加租通知有效日期起所欠的設施轉付費用。

租客對不當水收益債券轉付提出質疑

為租客用水付費的屋主可以將一定的稅費帳單費用的50%轉嫁給租客，該費用是由水系統改善收益債券的發行而產生的。水收益債券轉付的計算方法在規章中有詳細説明。要求屋主使用租務委員會提供的計算表計算轉付金額。

爲了實施轉付，屋主必須給租客發出加租書面通知以及填完的水收益債券轉付計算表。水收益債券轉付不要求屋主提交訴求報批。然而，如果租客認爲轉付不當，可以在生效日期的一年內提交訴求，對轉付提出質疑。水受益債券轉付可能因爲下列一個或多個原因而為不當：

• 屋主沒有適當地計算轉付；
• 使用不正確的計算單位計算轉付；
• 屋主沒有提供清楚的收費書面解釋和轉付的計算方法；
• 租客的單位不符合節水設施的有關法律；
• 租客要求有關水費帳單的副本，而屋主沒有提供；
• 租賃開始於包括在轉付計算結算期間或結算期後；
• 轉付完全付完後而屋主沒有停止轉付。

租客還可以向租務委員會提出困難申請，要求減免全部或部分水收益債券轉付費用。困難申請必須在水收益債券生效後的一年期內提出。在困難申請提交後，租客不必支付轉付費用，直到就租客的困難申請召開聽證會，行政法官作出裁決爲止。

租客對不當一般義務債券提案轉付提出質疑

屋主可以將因償付一般義務債券而增加的財產稅帳單100%地轉嫁給租客，該一般義務債券是在1996年11月1日和1998年11月30日閒由投票者批准的。屋主只能將2002年11月14日以後批准的債券所造成的上漲費用的50%轉嫁給租客。

爲了實施轉付，屋主必須給租客發出加租書面通知，以及填妥的債券提案轉付計算表。債券提案轉付不要求屋主提交訴求報批。然而，如果租客認爲轉付不當，可以在生效日期的一年內提交訴求，對轉付提出質疑。債券提案轉付可能因爲下列一個或多個原因而為不當：

• 屋主沒有適當地計算轉付；
• 使用不正確的計算單位計算轉付；
• 轉付不是在租客的周年日起徵收；
• 截至適用稅年的11月1日，租客不在此居住
• 12個月後屋主沒有停止轉付。

對沒有停止主要修繕轉付的訴求

爲了將主要修繕費用轉嫁給租客，屋主必須首先提交訴求，得到租務委員會的轉付同意。轉付不是永久的，可能只能實施有限的一段時間，稱爲“終止期”。根據主要修繕類型和建築物大小的不同，終止期可能是7、10、15或20年。每月轉付的費用及終止期將在行政法官對於主要修繕訴求的裁決中詳細説明。

轉付並不能成爲租客基本租金的一部分，在適用的終止期末必須停止轉付。如果屋主不在合適的時間停止主要修繕轉付，屋主對租客轉付的過度支付負有責任。租客可以向租務委員會提交訴求，要求退回過度支付的款項。提出此類訴求沒有時間限制。如果租客證明他或她過度支付了主要修繕轉付費用，行政法官將發佈書面裁決， 命令屋主退還所有的過度支付費用。

根據第6.15C(3)條，
關於按比例支付租金的轉租者訴求

依照規章第6.15C(3)條，與一個或多個轉租者共租一個單位的主租客不能收取轉租者超過按比例分攤的主租客支付給屋主縂租金的費用。對於1998年5月24日以後開始的租賃，要求在轉租開始前，主租客給每一位轉租者一份主租客負責付給屋主的租金數額的書面披露。

允許的按比例分攤縂租金的計算應建立在居住者之間平等分割的基礎之上，或按分享的平方英尺計算和/或按轉租者獨佔的空間計算，或任何其他公平分攤租金的方法。轉租者付給主租客的金額不超過主租客付給屋主的租金及房屋服務的費用。在確定合適的基本租金時，可能要考慮主租客所提供的額外的房屋服務(諸如家具或設施)和/或任何主租客的特殊義務、和/或相對的方便設施或房間價值的證據。

如果由於合法的加租和轉付，主租客付給屋主的總租金增加了，轉租者的租金份額也可以按比例增加，而不需考慮轉租者的周年日期。同樣，如果主租客所欠屋主的租金總額減少，轉租者的租金份額應相應減少。

轉租者如果認爲他或她支付的費用超出租金總額的按比例份額，可以提交訴求。如果轉租者獲勝，行政法官會調整租金並命令主租客退還任何多收的租金。

轉租者對非法初始租金的要求

在主租客將整個租住單位轉租並不再與轉租者分租時，在轉租者開始居住時，主租客收取轉租客的租金不得超過主租客當前付給屋主的租金。對於1998年5月24日後開始的租賃，要求主租客在轉租開始前向每一位轉租者，提供一份主租客支付給屋主的租金數額的書面披露。如果轉租者認爲支付給主租客的初始租金—或個別支付，或與其他轉租者聯合支付—超過主租客付給屋主的金額，他或她可以提交訴求聲稱過度支付租金。如果轉租者獲勝，行政法官將調整租金並命令主租客退還任何多收的租金。

租客關於非法加租的簡要訴求

如果有租客認爲加租通知顯然不合法，可以提交簡要訴求。簡要訴求必須包括屋主的加租通知副本、說明爲什麽租客認爲不應該允許加租以及提供任何其他證明文件。影響租客租金的租務委員會以前的任何裁決都應該包括在內。

簡要訴求過程通常不需要聽證。一經收到簡要訴求，如果加租違法，一名工作人員會聯絡屋主。在大多數情況下，屋主會發給租客一份新的合適金額的加租通知。新通知中的生效日期將為租客設定一個新的“週年日期”，租客不能接受另外一個年加租直到一年後的該日期。

在爭議個案中或如果加租並不明顯違法時，租務委員會將為簡要訴求安排一次證據聽證會。

聲稱不當逐出報告

如果租客認爲逐出或企圖逐出違反了租金條例，可以提交聲稱不當逐出報告，租客可使用從租務委員會索取的表格提交報告。然後委員會將給屋主發出通知，確認收悉租客的報告，概述屋主和租客有關逐出方面的權利和責任。委員會還將要求屋主對於租客的不當逐出報告作出書面反應。

應該注意的是，向租務委員會提交聲稱不當逐出報告並不能阻止屋主通過法庭實施逐出。強烈建議租客設法得到法律諮詢。

租務委員會工作人員將調查聲稱不當逐出報告，確定是否具備下列任何證據：

• 在大約相同的時間內屋主是否逐出不止一名租客；
• 逐出是否為對租客行使租金條例下個人權利所引起的衝突報復；
• 是否涉及因對租金條例的不當解釋而引起的衝突；
• 逐出是否以欺詐或欺騙方式達到目的；或者
• 是否提出具有全市範圍重要性的政策問題。

如果符合這些標準中任何一條，並有非法逐出證據，會爲此事安排一次在行政法官面前的調查聽證會。聽證會後，行政法官會準備一份證據概要，以備租務委員會專員考量之用。專員可能會決定再舉行一次聽證會，對屋主提起法律行動，提交給地區檢察長進行刑事起訴，或不採取進一步的行動。如果對聲稱不當逐出報告調查之後，沒有找到非法逐出的證據，會通知到租客並結案。

2006年9月