資訊表 7 - 年度許可加租與儲存加租

 

年度許可加租與儲存加租

三藩市租金條例所管轄的住宅租住單位的加租一般限制在年度許可加租的額度內。屋主可以按照年度許可加租的額度,每12個月給租客增加一次基本租金。每年的3月1日會調整年度許可加租的額度,按照灣區所有城市消費者的消費價格指數增長60%的基礎上加租。租務委員會每年重新計算年度許可加租,並且大約在12月底公佈新的比率,在下一年的3月1日開始生效。你可以在租務委員會索取當前和以前年度許可加租的一覽表,也可以撥打252-4660,使用我們的“傳真接駁系統”或登錄我們的網站www.sfrb.org

對於大部分其他種類的加租(例如:主要修繕費用加管理和維修支出的增),屋主必須事先獲得租務委員會的批准,但是準許屋主每年實施年度許可的加租,而無須向租務委員會提交訴求。

因爲不正確的加租會導致非常昂貴的錯誤,因此屋主必須知道如何正確地計算加租。本情況説明書介紹了不同情況的計算加租實例,但是本文件並不能涵蓋所有的情況,所以如果對本説明書的內容有任何問題,或想知道怎樣計算年度或儲存加租的方法,請撥打252-4602,與租務委員會的諮詢人員聯係。

 

年度許可加租

當屋主將空置的單位出租給租客的時候,對屋主第一次收取租客的租金沒有限制。開始居住時收取的租金叫作租客的“起始基本租金”。第一次年度加租可以在起租日期後的12個月(或12個多月)收取。加租的計算方法是:年度許可加租的百分比乘以租客的起始基本租金。例如:如果在6月1日起租,起始基本租金為$1000美元,來年的6月1日生效的年度許可加租是1.7%,那麽,年度加租的金額為$17美元 ($1000美元 x .017 [1.7%] = $17美元),之後,租客新的基本租金為$1017美元。

租客當前基本租金開始生效的日期可稱爲租客的“週年日期”。如果自從租客進住之後從未加租,那麽租客的周年日期便是起租日期。如果起租後曾經加租一次,那麽租客的周年日期為最近一次加租的生效日期。以前面的例子為例,租客的新周年日期為6月1日,即:最近一次加租生效日期。下一次的許可加租不得早於轉年的6月1日。

大部分屋主都在每年的同一天收取年度加租,這樣可以使租客的周年日期確定在同一天。當然,屋主也可以改變或“轉換”租客的周年日期,但至少必須在最後一次年度加租的12個月後收取加租。但如果屋主在租客週年日期之後的12個多月收取年度加租,那麽這次加租的生效日期便是租客新的周年日期,屋主必須等到新的周年日期之後的至少12個月後,才能收取下一年度的加租。有關轉換週年日期的情況,可見以下“例1”和“例4”。

對於擬定的年度加租,屋主必須至少提前30天書面通知租客。在生效日期之前的一年期內,無論是單獨加租,還是與其它項目聯合加租,如果加租超出10%,需要提前60天通知租客。如果通過郵寄方式通知,還必須在此通知期限基礎上再加上5天。

加租通知書中必須包括加租的金額和百分比,以及應交租金總數和新租金的生效日期。屋主應該使用加租生效日期的年度許可加租百分比,而不應使用寄送通知日期生效的百分比。例如:如果屋主2010年2月20日發送加租通知,生效日期為2010年4月1日,因此正確的年度加租額度是2010年4月1日生效的0.1%而不是2010年2月20日生效的2.2%。年度加租應該根據租客的基本租金計算,不包括主要修繕轉付、設施轉付或債券提案轉付。加租計算不能調整為美元整數。

 

儲存加租

如果屋主不在每年的租客週年日期實施年度許可加租,屋主可以將未實施的加租“儲存”起來,待以後再收取,但屋主要遵守儲存規則。簡單地說,儲存規則規定:自上一次年度加租後至少滿24個月後,才可以將錯過的年度加租“儲存”起來。另外,如果在租客週年日期只收取一部分年度許可加租,那麽其餘的部分可以儲存起來,待到滿12個月後或以後任何一個週年日期時收取,不要求一次性收齊全部儲存的加租。

租務法中的儲存規定於1982年4月開始實施。屋主不能儲存此日期之前積累的未實施的加租。然而,對於1982年4月以後儲存的加租沒有限額,對這些已儲存的加租也沒有徵收的時間限制。新的所有人可徵收以前所有人儲存的加租。但是,從前面租客儲存的加租不能強加在新租客頭上—一旦租賃終止,前面儲存的所有加租一律作廢,因爲屋主可以按照市 場價向新的租客收取租金。

儲存加租不必經過租屋委員會的批准,但是必須準確計算,不能復合在一起或按比例分攤。屋主必須把儲存的百分數加起來,然後再用這個百分數乘以租客當前的基本租金。例如: 假如租客於2006年8月1日搬入,起始基本租金為$1300美元,屋主想在2009年8月1日第一次向租客加租。因爲屋主沒有在2007年8月1日(1.5%)、2008年8月1日(2.0%)收取年度加租,因此,在2009年8月1日可以收取儲存加租,總計為3.5%(1.5%+2.0%=3.5%)。另外屋主有權收取2009年8月1日生效的年度許可加租(2.2%)。爲了計算出許可加租的數額,屋主可以儲存加租的百分比總數(3.5%)加上2009年8月1日生效的年度許可加租(2.2%)。其結果是,許可加租總計為5.7%(3.5%儲存+2.2%年度=5.7%)。然後屋主可以用5.7%乘以租客的基本租金$1300美元,便得出許可加租的美元金額,其結果是:$1300 x .057(5.7%)=$74.10美元。所以,租客新的基本租金為$74.10美元($1300美元+$74.10美元= $1374.10美元)。租客的周年日期仍然是8月1日。

如果自從上次加租後,時間超過12個月,但是又少於24個月,錯過的年度加租不算作“儲存”加租,屋主只有權按照新加租生效時生效的年度加租金額加租。例如:如果屋主在2008年2月1日以1.5%的年度許可額度增加租客的租金,但卻等到2009年11月1日才收取下一次的年度加租,那麽屋主只有權按照2009年11月1日生效的額度(2.2%)收取加租,卻“失去”了本應該在2009年2月1日收取的2.0%的加租。另外,此次加租(11月1日)的生效日期成了租客新的周年日期,這就意味著屋主必須再等至少12個月,也就是到2010年11月1日,才能再收取下次的年度加租。如前所示,租客週年日期的這一變化,會導致屋主失去一次年度許可加租的機會。爲了避免這種後果的發生,大部分屋主在租客原來的周年日期實施年度和儲存加租,要麽等再過24個月後收 取。

任何加租通知,包括儲存加租,都必須説明加租的哪一部分屬於儲存加租,並註明該儲存加租所依據的加租日期。和年度加租一樣,儲存加租只能在租客週年日期的當天或之後實施。

查詢儲存加租的更多信息,請參閲條例第37.3(a)(2)條和規章第4.12條。

 

實例1:改變週年日期

情況:租客於2009年2月1日入住,屋主忘記在2010年2月1日,也就是租客週年日期那一天及時通知加租,相反,屋主在2010年3月1日通知租客30天后收取截止到4月1日的2.2%的加租,其許可的年度加租為:

    2009年3月1日至2010年2月28日- 2.2%。

    2010年3月1日至2011年2月28日- 0.1%。

2.2%是正確的加租額度嗎?

不是。正確的額度應該是0.1%。屋主並沒有“儲存”2.2%的加租額度,因爲按照規章第4.12條的儲存規定,從上一次加租起必須經過12個月,才能儲存加租。在這個實例中,從2010年2月1日加租算起,只過了2個月。爲了儲存可行,必須到2011年2月1日才可以加租,或者在距上次加租24個月後再收取加租,或就這個實例來講,也可以從租客入住以後算起。因爲屋主沒有等到2011年2月1日,所以她/他只能通知加租0.1%,而0.1%是加租日期生效的年度許可加租額度。上面提到的是屋主常犯的錯誤。如果把周年日期改在2010年4月1日,會出現四個問題:(1)屋主會損失2.2%年度加租的權利;(2)屋主會失去2010年2月份和3月份兩個月的加租;(3)以後加租的周年日期就會從2月1日變成4月1日;(4)屋主不能儲存2.2%的加租。請看下面例子,看一看這個屋主爲什麽原本應該儲存2.2%的加租。

 

實例2:儲存加租和保持週年日期不變

還使用上面的實例,屋主怎樣能保住0.1%和2.2%這兩個加租額度,而且不失去2月份和3月份兩個月的加租呢?屋主必須等待整12個月(直到2011年2月)才能夠進行儲存。在實例1中,如果屋主等到2011年2月1日,就可以從2010年2月1日“儲存”2.2%的加租,之後便可以收取2.2%的加租,(從 2010年2月1日起2.2%的儲存加租加上自2011年2月1日起0.1%的年度加租。)本實例中儲存的加租與租客的周年日期為同一個月(2月),這樣便容易計算了,同時還可以避免由於失誤所造成的昂貴賠償。

 

實例3:同一周年日期的多年儲存加租

情況:租客於2000年6月1日入住,基本租金是:$1000美元。基本租金按照2002年6月1日的年度許可,加租額度(2.7%)增加到$1027美元。截止到2010年6月1日,該屋主已經儲存的加租額度總共為12.8%,其計算情況如下:

2.8%(2001年6月1日)

0.0%(2002年6月1日) (屋主在2002年6月1日收取了2.7%的加租。)

0.8%(2003年6月1日)

0.6%(2004年6月1日)

1.2%(2005年6月1日)

1.7%(2006年6月1日)

1.5%(2007年6月1日)

2.0%(2008年6月1日)

2.2%(2009年6月1日)

12.8% (儲存的加租)

+0.1% (2010年6月1日的年度加租)

12.9% (截止到2010年6月1日總共可用的加租額度)

現在是2010年4月1日,屋主已經通知加租,2010年6月1日生效。截止到2010年6月1日屋主應該有權收取多少加租?

正如你所看到的,該屋主有權按照儲存加租額度12.8%收取加租。該屋主還可以收取2010年6月1日0.1%的年度許可加租,這樣他的許可加租總額度可以直接達到(而不是累積的)12.9% (12.8% + 0.1% = 12.9%)。爲了算出新的租金為多少美元,只用12.9%(.129)乘以基本租金$1027美元,便可得出許可加租的數額,即:$132.48美元。新的基本租金便增至$1159.48美元($1027美元+$132.484美元= $1159.48美元)。

請記住:屋主不能復合加租—必須將所有儲存加租的數額加在一起之後,才能做乘法運算。另外不許湊整數

 

實例4:不同周年日期的多年儲存加租

情況:同實例3的情況一樣,只有以下一點不同。租客是於2000年6月1日入住,每月的租金是$1000美元。只在2002年6月1日加租了2.7%,使基本租金增至$1027美元。但是在這個實例中,屋主決定在2009年12月收取儲存的和年度的加租。2009年12月的年度許可加租是2.2%。截止到2009年12月,該屋主已經儲存的加租總計為10.6%,其計算情況如下:

2.8%(2001年6月1日)

0.0%(2002年6月1日) (屋主在2002年6月1日收取了2.7%的加租。)

0.8%(2003年6月1日)

0.6%(2004年6月1日)

1.2%(2005年6月1日)

1.7%(2006年6月1日)

1.5%(2007年6月1日)

2.0%(2008年6月1日)

10.6% (儲存的加租)

+2.2% (2009年12月1日的年度加租)

12.8% (截止到2009年12月1日可能的加租總額度)

現在是2009年10月1日,該屋主已經通知加租,將於2009年12月1日生效。那麽截至2009年12月1日,屋主應該加租多少?

可以收取12.8%($131.46美元)的加租,其中包括10.6%的儲存額度和2.2%的年度許可額度。新的租金總額為$1158.46美元 ($1027美元x .128 [12.8%] = $1158.46美元)。在這個實例中,屋主: (1) 損失了從2009年6月1日(週年日期)到2009年11月30日之間這幾個月的加租,因爲週年日期已經變成12月1日了;(2)由於已經改變了租客週年日期,所以轉年的加租只有等到2010年12月1日才能收取。

 

實例5:計算部分儲存的加租

情況:以實例3為例,該租客的基本租金是1027.00美元,屋主已經儲存的加租總計為12.8%,其計算情況如下:

2.8%(2001年6月1日)

0.0%(2002年6月1日) (屋主在2002年6月1日收取了2.7%的加租。)

0.8%(2003年6月1日)

0.6%(2004年6月1日)

1.2%(2005年6月1日)

1.7%(2006年6月1日)

1.5%(2007年6月1日)

2.0%(2008年6月1日)

2.2%(2009年6月1日)

12.8% (儲存的加租)

+0.1% (2010年6月1日的年度加租)

12.9% (截止到2010年6月1日總共可用的加租額度)

該屋主想收取加租總額度的10%,將餘額轉到以後的年度。那麽加租額度應該是多少呢?

儲存的額度可不必一次用完,對於可累積的額度並沒有限制,也不限制這些額度實施的具體時間(並不是,屋主“不用則失”)。

本實例中,屋主決定只用儲存加租的10%,基本租金按$1027美元,或每月$102.70美元計算。儲存加租中餘額是2.9%,這些餘額可以在今後任何一個週年日期部分收取或全部收齊(12.9% [可收取的加租] - 10% [已經收取的加租] = 2.9%)。

爲了容易計算,我們建議,實施部分加租按照百分比來計算,而不要按照具體的金額計算,但是可以按照具體的金額收取。例如:如果在本實例中屋主想收取 $100美元的加租,這相當於9.74% ($100美元 ÷ $1027美元= .0974 [9.74%]),剩餘的儲存額度為3.16%(12.9%[可收取的加租] – 9.74%[已經收取的加租] = 3.16%)

無論決定收取多大部分的儲存加租,我們都建議將剩餘的儲存百分比數寫到加租的通知書中。這樣,既通知了租客,又可以將所收取和剩餘的金額記錄在案。

 

四捨五入

加租不能湊整。例如:如果租客新的基本租金是$1093.87美元,屋主不能向租客收$1093.90美元或1094.00美元。但是,如果屋主喜歡收整數,可以捨去小數,然後可以將未收取的加租儲存起來(按照許可加租總數剩餘百分比計算)。

有時,用許可加租的百分比乘以租客的基本租金,結果是小數點後三位數或更多位數。這種情況下,租務委員會的做法是如果小數後第三位的數字是在5以上,那麽可以將數字進到小數後第二位上,例如:$1093.87美元x 1.7% (.017) = $1112.46579美元,因爲小數點後第三位數是5,允許將小數點後第二位數從6升到7,那麽租客的新租金是$1112.47美元。另外,如果計算出的租客新租金是$1112.46379美元,那麽應該收取$1112.46美元,因爲小數點後第三位數是3,小於5。

 

無效加租

屋主和租客可以通過向租務委員會提交訴求,來確定租客的合法租金金額。訴求方應該提供能夠證明租客全部租房歷史的文件,例如,加租通知書和/或已付的支票。行政法法官將對每一次加租進行評估,加租可追溯到起租日期,或1981年4月1日,以較晚的日期為準決定當前的合法租金。

如果行政法法官認爲年度加租或儲存加租超過了許可加族限額的0.5%(百分之一的一半),或者距租客週年日期不到12個月,則這次加租全部無效。也就意味著全部加租,而不只是超出許可加租的那部分,不合法。在這種情況下,行政法官將重新確定租客的租金,把數額定為以前合法的租金數額。另外,行政法法官還將命令屋主將提交訴求那個月之前三年的,加上從提交訴求之日到行政法官裁決之日之間那段時間裏的所有多收租金部分全部退還給租客。

 

2010年9月