按金受加州法例管制，不屬於租務條例的管轄範圍。根據加州民事法(California Civil Code)第1950.5段，房東一般最多可以索取相當於兩個月租金的費用作為不附設傢俬住宅的按金，或多至三個月的租金作為附設傢俬住宅的按金。加州法例規定，房東要在租戶搬出單位後的21日內將按金退回。

在租戶搬入之前，房東可以要求他提供某種形式的按金。無論這筆費用是叫做鎖匙按金、清潔費、搬入費還是最後一個月的房租，法例都將這筆初期費用視為受民事法第1950.5段規定所管制的按金。沒有所謂「不可退還」的按金 — 除了首期租金，其他另外要付的所有金額都可以退還。雖然有些房東認為在發出適當的通知後，就可以將按金增加到等於目前兩個月租金的水平，但法律上並沒有特別指明容許房東在經過一段時間後加收按金。由於這是加州法例的問題，房屋管理處不會處理這一類糾紛。

加州法例規定房東要通知租戶，說明租戶有權在他們搬走之前的兩個星期內要求房東前來檢查單位，以便看清楚有沒有任何費用要從按金中扣除。如果租戶沒有要求檢查，就沒有硬性規定要在他們搬出前進行檢查。如果租戶要求檢查，而雙方未能商議好檢查的日期和時間，房東必須在檢查前至少提早48小時將檢查日期和時間告知租戶。如果租戶要求檢查，而雙方訂好檢查日期和時間，房東仍要在檢查前至少提早48小時將檢查日期和時間告知租戶。不過雙方也可以透過書面同意，豁免48小時通知的規定。如果租戶反對或取消有關檢查的要求，在他搬出之前就不會進行檢查，也沒有規定要進行檢查。

在檢查時，房東必須留一份明細表給租戶，指明哪些修理或清潔工作如果在租戶搬走時還未做完，就會在按金中扣除費用。如果租戶不在場，這份明細表必須放在單位內。明細表內也要註明特定的法定用語，提醒租戶有關他們在按金方面的權利和義務。法例也容許租戶自己修理好房東指出的任何缺點。

加州法例容許房東以特定理由在按金中扣除費用。這些理由包括：未繳的房租或費用；用來使單位回復租期開始時的清潔程度所需的「合理清潔費」；租戶未能將個人財物或單位附屬物恢復原狀、更換或交還；及／或租戶或其訪客對單位造成的損壞超出了正常磨損的程度。怎樣算做正常磨損程度，並沒有清楚的定義，我們也不能協助你作出判斷。如果房東不老實，將按金扣起不還，最多可能要支付比按金多一倍的罰款再加實際賠償。

如果你是租戶，而認為房東退還的按金額不適當，就要上小額錢債法庭嘗試追討，或使用調停／仲裁服務，又或者聯絡地方檢察署的消費者詐騙單位及／或與律師商討對策。

如果你選擇上小額錢債法庭，請注意你的索償金額不能超過 $10,000.00，而加州法例也禁止律師在小額錢債法庭上代表他人出庭。

 

November 2018

English