租務委員會正在用中文更新概況介紹#5。您可以通過瀏覽英文網站上的表格中心獲得本英語概況介紹的當前版本。

 

屋主訴求概述

對於某種類型的加租，屋主必須在向租客送達加租通知之前向租務委員會提出訴求。在租務委員會批准訴求之前，租客無須支付加租。但是訴求一經批准，則加租將追溯至有效加租通知規定的生效日期。

共有六種加租需要屋主提出訴求。它們是：

• 主要修繕轉付；
• 運營及維護費用增加；
• 基於可比較單位租金的特殊情況加租；
• 基於受到提案1影響的單位租賃歷史的加租；
• 公用設施轉付(需要提出訴求或工作表); 以及
• 根據規章1.21條的無租客居住加租。

屋主應當向租務委員會提出訴求，以決定以下事項：

• 實質修繕免除；以及
• 延期以便完成主要修繕工作。

屋主可選擇提出訴求，要求租務委員會決定以下事項：

• 根據條例第37.3(d)(Costa-Hawkins租住房屋法)、規章第6.14條的加租是否合理；
• 某一房產或租住單位是否免於租務條例；
• 租客是否有權根據條例37.9(i)(4) 或 37.9(j)(3) 條獲得不被業主/親屬搬入逐出的受保護身份；或者
• 是否為SRO批准附加旅館訪客政策。

此外，屋主可以選擇向租務委員會提出訴求，決定租客當前合法租金，條件是屋主要有完整的居住租金歷史證據。屋主還可以在中斷、減少或者取消某些因使用或居住單位而提供的房屋服務(例如停車區、儲藏區或者特定的公共區域)之時，向租務委員會提出訴求決定該租客有權得到的減租。

屋主不必向租務委員會提出訴求，根據一般義務債權提案轉付或者水收益債券轉付或某些公用設施轉付批准加租。但是，屋主必須使用由租務委員會提供的工作表來計算這些加租，同時必須先向租務委員會提出完成的公用設施轉付計算工作表，然後再向租客發出公用設施轉付的加租通知。

提出訴求或工作表無須交費。屋主訴求和工作表，可以在租務委員會辦公室獲得，或者從我們的網站www.sfrb.org下載。

 

主要修繕訴求

屋主可以向租務委員會提出訴求，要求向租客轉付在房產上進行的主要修繕施工費用。主要修繕是指在實質上增加房產的價值、明顯地延長其使用壽命，或者令其適用新的用途，而修繕的成本可以在修繕建築的使用壽命中分攤。主要修繕的例子包括新窗戶、更換屋頂和外牆粉刷。更換破損的窗格、修補屋頂或者清理堵塞的管道等維修和維護工作並不算作主要修繕。

主要修繕訴求必須在主要修繕施工完成後的五年內提出。在工作全部完成並且付清工程款之前不得提出訴求。每次主要修繕的費用和支付證明必須在訴求中呈交。費用證明可以是賬單、發票、合約、收據以及明細表等。支付證明最好是一張已付支票副本。

對於總價超過$25,000的訴求(利息除外)，屋主必須為訴求中所列的每次主要修繕項目提供施工或材料的競爭性標書副本，或者所有營建商和分包商進行施工的時間和材料賬單副本，或者由租務委員會聘用的評估師的費用支付。允許在一個訴求中只對某些項目進行競爭性招標或者出具時間和材料賬單，並且向評估師支付剩餘項目的費用。評估師費用數額根據需要評估項目的費用計算，可能會低於訴求中要求的總量。

1至5個住宅單位的地產的規章與6個或者6個以上住宅單位的地產的規章有所不同。為了確定單位的數量，所有在同一地產上的住宅單位都必須計數，即使它們是在不同的建築中。商業單位並不計數用於本規章的目的，儘管一部分費用必須分配到從主要修繕施工獲益的商業單位之上。

有1至5個住宅單位的地產: 經過認證的主要修繕費用可能會100%地轉付到有1至5個住宅單 位的地產租客身上。轉付數額可能不會超過$30或者任何12個月期間內租客訴求基本租金的 5%，二者取大者。如果認證後的費用超過這一限額，則屋主必須實施分期轉付。對於大額轉付，屋主可能會花費數年的時間方能全部轉付。

有6個或者6個以上單位的地產: 通常，只有50%的經過認證的主要修繕費用會轉付到有6個或

者6個以上住宅單位地產的租客身上。轉付的數額不會超過$30或者任何12個月期間租客訴求基本租金的10%，二者以較大數額為准。但是，屋主應當知道任何一個單位的大多數租客可以選擇替代性轉付方式。這一方式基於100%經過認證主要修繕費用，收取每年租客基本租金5%，而全部轉付限於租客基本租金的15%。

對於有6個或者6個以上住宅單位的地產，如果可以合理地預計某一項目的費用超過$25,000乘以一個地塊或 者一個建築中的單位數量，則屋主必須將工作的預計費用書面通知每個租客

以及租務委員會。屋主在確定費用後30天內必須發出通知。

以下種類的主要修繕施工的費用可100%轉付到租客身上，無論該地產有多少住宅單位：

法定防震施工以及2002年11月14日後頒佈的法律規定的其他施工:法定防震施工費用可100%轉付給租客，而不考慮地產中的單位數量。2002年11月14日以後頒佈的法律規定的其他非防震施工也是如此。轉付數額不得超過$30或者在任何12個月期間，租客訴求基本租金的10%，二者取大者。

節能施工:對於環境委員會批准的具體節能施工，經認證費用可100%轉付給地產上的租客，而無論單位的數量。每年轉付的數額沒有限制。

實施主要修繕轉付為了實施主要修繕轉付，屋主必須首先向租務委員會提出主要修繕訴求，然後向受到影響的租客發出書面加租通知。加租通知可以在提出訴求後的任何時間送達，即使在租務委員會作出決定後也可以。但是，如果在訴求提出前送達,那麼通知就無效，而且不能作為合法加租的依據。

可以在任何時候實施主要修繕轉付，並不需要與租客加租週年日期吻合。在聽證程序後，行政法官發佈命令或者最終裁決之前，租客並不必支付轉付。但是，如果轉付得到批准，轉付將追溯到有效加租通知的生效日期。

主要修繕轉付並不成為租客基本租金的一部分，並且在計算年度或者儲存加租之時不包括在基本租金之內。主要修繕轉付應當從每個加租通知中的基本租金中單獨列出。一旦轉付完全分攤或者交還給屋主后就必須停止。如果屋主未能在適當時候停止轉付，那麼屋主就要向租客交付過度支付。

某些租客沒有轉付資格: 不得向新的租客收取租房開始之前完成的主要修繕，因為在單位空置之時，屋主可以自由確定新的市場租金。此外，主要修繕費用不得轉付給在施工期間或者施工開始後6個月內出租的單位，除非在這一段時間內，所有權發生改變並且所有權改變是在新的租賃開始之後。

主要修繕費用允許計息: 在計算主要修繕轉付之時，屋主有權在主要修繕費用上加上合理的利率。利息由以下兩種方式計算。如果進行施工的錢款是以固定利率借貸而來，就可以使用最多10%的實際利息費用。如果貸款利率是浮動的，或者沒有借款進行施工，就必須使用租務委員會每年公佈的估算利率。請注意，信用卡收取的費用適用於估算利率，因為它們是浮動利率。同時，沒有償付的人工費用不允許計息。

沒有償付的人工: 屋主可以在主要修繕訴求中包括沒有償付的人工費用。所謂沒有償付的人工是指沒有任何報酬而做的人工。為了申領沒有償付的人工，訴求必須包括所做施工的日期日誌。這一日誌還應當包括每天工作的小時數量以及所做施工的性質和地點。

如果沒有償付的工人是在所申領費用技藝上領有執照的人員，那麼，屋主就必須提供該工人目前執照的副本以及該專門技藝的一般工資水準證明，如果沒有償付的工人沒有執照，屋主就必須使用由租務委員會公佈的沒有償付人工標準。這一標準基於加州勞資關係部制定的普通人工標準。

 

經營和維護費用訴求

如果年度許可的加租無法完全抵償屋主為某一地產經營和維護費用的年度增加，那麼，屋主可以提出訴求，要求提高基本租金最高達到7%。這叫做經營和維護費用增加。為確定某一經營和維護費用增加是否合理，必須考慮所有的經營費用，包括地產稅、支付債務或者按揭、修理、維護、保險、寵物管理、垃圾以及水等等。由於公用事業費用可以通過單獨的訴求轉付給租客，所以，電和煤氣費用並不包含在計算之內。

屋主為符合經營和維護費用增加的要求，就必須證明在某12個月的期間到下一個期間內，經營和維護費用的總體費用增加超過年度許可的增加數額。提出訴求之前，必須使用兩個連續歷年或者一個24個月的期間來比較經營和維護費用。例如，如果在2020年提出訴求，屋主可以將2019年的經營和維護總額與2018年的總額相比較。換一種方式，屋主可以使用一個24個月的期間，例如2018年7月到2019年6月來和2019年7月到2020

年6月相比較。請注意，委員會並不讚同挑選某一特定的24個月期間比較從而製造誇大的結果。

為了確定單位的經營和維護費用增加，應計算總體費用增加然後除以12個月。這個數額再除以建築內的單位數量。費用分攤在建築內整個單位數量，包括商業單位，而不僅是住宅單位。

如果訴求提出時，每單位增加並不大於年度許可的增加額，就不會批准額外的基於經營和維護費用的增加。如果增加超過年度許可增加，那麼，可以批准最多每年7%的額外增加額。就有6個或者6個以上單位地產的任何單位而言，同一個屋主在任何五年期限內只限於增加最多7%的經營和維護費用總額。

如果經營和維護費用增加合理，那麼它就成為租客基本租金的一部份。經營和維護費用增加只可以在租客的週年日期實施，而且只有在向租客送達適當的書面加租通知後方可實施。屋主送達加租通知前必須提出經營和維護費用訴求。在訴求提出後任何時間都可以送達通知，即使在租務委員會發佈決定後也是如此。如果通知在提出訴求前送達，那麼該通知無效，並且不能作為合法經營和維護費用增加的依據。

在第一年的任何時段和第一個比較年份居住在建築裡的租客可有經營和維護費用增加。在第二年以及第二個比較年份中搬入建築的租客，沒有經營和維護費用增加，除非在租客搬入後所有權在第二年變更。只允許有一次基於地產所有權易手有關費用的經營和維護費用增加。

 

給計劃提交主要修繕訴求或者經營和維護訴求的屋主的有用提示

• 對於擁有一個以上地產的所有人或經理來說，應當為每個地產上的每項費用都準備單獨 賬單、發票、合約、收據及明細表等。或者，應當單獨保存用於單獨地產的費用，而且可以確認與某一單獨地產有關。同樣，單獨支付每個地產，這樣，已付支票就只和某一地產有關。
• 讓營建商或提供服務者清楚地説明所進行的施工性質，並且清楚地確定進行施工地產的地點。此外，如果一張發票中列出了多個修繕或者修理工作，那麼就應當逐條記錄費用。這在有人對費用提出疑問時非常有用。
• 準備支票時，備忘行上做出註釋來説明費用用途。例如寫上“外牆粉刷25 Van Ness Ave”，或者標明與付款相符合的發票編號。
• 全部用支票或者信用卡支付。現金支付難以記錄。
• 在購買地產之時，如果你預計會提出訴求，你就應當要求將登記主要修繕以及經營和維護費用作為結束代書的條件之一。交易完成以後，通常就難以從先前的屋主那裡獲得這些記錄了。
• 立即取消違規通知。如果施工收到違規通知，要求糾正違規情況，而且在違規通知發出後的90天之內扔未被取消，租務委員會將不予確認主要修繕費用，除非屋主在90天期間內及時做出誠信努力開始並完成施工，但是由於施工性質或者有超出屋主控制能力以外的情況發生而無法完成。此外，如果屋主沒有履行法律規定的修理和維護，租客就可以反對實施 O&M加租。

 

基於可比較單位租金的特殊情況訴求

如果可以證明某一單位的租金，由於特殊情況而大大低於同一地區的可比較單位，即使經營和維護費用沒有增加，加租超出許可年度和儲存數額也屬合理。如果屋主證明：1)存在特殊情況，例如屋主和租客是特殊關係、詐騙、心智不全或者其他與市場狀況無關的特殊情況以及 2)由於特殊情況，某一單位的最初租金定得過低，

或者在租賃期間租金沒有增加，或者加租微乎其微以及3)該單位目前的租金，大大低於同一地區租賃時間長度相似的可比較單位，在這些情況下，就可批准特殊情況加租。某一長期長期租客支付的租金大大低於市場租金，這一事實本身不被認作特殊情況。

屋主在根據可比較單位租金實施加租之前必須首先向租務委員會提出特殊情況訴求，然後向受到影響的租客發出加租通知。訴求提出後任何時間都可以送達加租通知，即使是在委員會發佈決定之後也是如此。但是，如果在提出訴求前送達，那麼這一通知無效，而且不得作為合法加租的依據。

如果屋主未能進行州和地方有關法律規定的修理和維護，那麼租客就可以反對實施特殊情況加租。租客還可以通過證明起始基本租金並沒有定得過低，也沒有因於特殊情況定得太低(與屋主所述不同)來抗辯此訴求。如果租客不同意屋主擬定的加租數額，租客可以提供自己可合理比較單位的租金證據。

如果批准了基於特殊情況的訴求，基本租金將重新確定到由行政法官確定的數額。租賃期間。此類加租只能獲得批准一次，並且排除強制實施屋主在提出特殊情況訴求之前本可以強制實施的所有年度加租、儲存加租以及運營和維護增加。

 

給計劃提出特殊情況(可比較租金)訴求的屋主的有用提示

• 可通過可靠的書面證據或對租賃的建立和情況有親身了解的證人口頭證詞來證明特殊情況。所有的書面證據都必須附加在訴求之內。
• 為了證明租客的租金定得低，有必要出示在相關單位最初租賃之時同一建築或同一地區“可合理比較”單位的市場租金證據。有時，還可以使用“可合理比較”單位的當前租金證據來證明起始租金定得低。這些證據必須附加在訴求之內。
• 為了證明租客的租金一直定的偏低，有必要提供該租客的全部租賃歷史的書面證據，例如租約、加租通知、租金帳簿、租金收據等。這些證據必須附加在訴求之內。
• 合理“可比較”單位包括當前租客居住時間長度與受到訴求的租客居住時間長度類似，以及“可比較”單位和建築尺寸和物理狀況以及“可比較”單位的租客所享受的服務或設施與受到訴求的租客實質上類似。儘管並不要求完全一致的可比性，如果居住長度並不是實質性類似，那麼這些單位並不能提供公平比較。
• 收集類似居住時間長度內合理“可比較”單位租金證據有不同方法，包括但不限於：查看與所述單位相同的建築內類似單位；仔細調查鄰裡並且詢問尺寸和狀況與所述建築類似的建築；聯絡你所認識的其他屋主或者租客，你認為他們租賃的單位與所述的單位有是合理“可比”性；聯絡同業組織、租賃機構或者管理公司，它們或許有與有關單位在同一鄰裡的“可合理比較”單位的舊租約或所收取租金的其他歷史記錄；審閱與所述租賃開始相同時間的三藩市報紙的分類廣告，並且撥打所列的電話號碼來確定是否還有相關信息。租務委員會的職員不允許幫你完成或填寫你的訴求，而且我們也不保存可合理比較單位的租金記錄。

 

依據受提案I影響單位的以往租金記錄的加租訴求

1994年11月8日三藩市的選民投票通過了提案I，該提案於1994年12月22日生效。提案I撤銷了免除包含4個或者4個以下單位由屋主居住的建築的租金管治，並且將在1994年5月1日之時實行的租金確立為新的受管治單位的基本租金。

受提案I影響的單位屋主可以向租務委員會提出訴求，要求允許加租超出年度許可的增加額，因爲1989年5月2日至1994年5月1日期，屋主沒有增加租客租金。如果在1991年5月2日至1994年5月1日之間沒有加租，屋主可以有權加租7.2%。如果1990年5月2日至1994年5月1日之間沒有加租，屋主可以有權加租11.2%。如果在1989年5月2日至1994年5月1日之間沒有加租，屋主可以有權加租15.2%。

如果依據受提案I影響單位的以往租金記錄的加租被證明合理，將會成為租客基本租金一部 分，而且只有向租客送達正式書面加租通知後，可在租客的週年日期實施。在送達加租通知 前，屋主必須提出提案I訴求。該通知可以在訴求提出後的任何時間送達，即使租務委員會做出決定之後。如果通知在訴求提出之前送達，則該通知無效，並且不能作為合法加租的依據。

 

公用設施轉付批准訴求及公用設施轉付工作表

如果屋主支付提供給租客單位或地產公用區域的煤氣、電或者蒸汽，那麼屋主可以通過公用設施轉付方式從租客處收回這些公用事業費用的增加。公用設施轉付是指將屋主支付的公用設施增加費用以一元對一元的方式轉給租客，共用設施費用的增加是根據稱爲“基礎年”的某個歷年的設施費用與稱爲“比較年”的另一個歷年的設施費用進行比較而得出的。計算公用設施轉付有具體的方法，要確保轉付有效，就必須遵守該方法。

屋主必須向租務委員會提出訴求，請求批准公用設施轉付，或是提出公用設施轉付計算工作表 (視租客的基本年度而定)。決定要提出訴求或是工作表的方法在每個表格的完成指示中有詳細說明。

發出公用設施轉付加租合法通知之前必須提出訴求或工作表。

公用設施轉付並不成為租客基本租金的一部分，而且在計算年度或儲存加租時不得包括在租金之內。公用設施轉付只可以在年度許可加租之時實施，並在實施後只能適用12個月。12個月後，公用設施轉付必須停止。如果公用設施轉付在12個月後沒有停止，租客可以向租務委員會提出訴求，指控公用設施轉付不正當並且要求退還過度支付。

如需更多有關公用設施轉付的詳細資訊，請參閱租務委員會情況說明書9。情況說明書9可透過租務委員會辦公室、租務委員會網站 www.sfrb.org。

 

規章第1.21條居住租客訴求

如果沒有租客居住在租住單位中，那麼屋主就被允許根據規章第1.21條實施無限制加租。屋主必須首先向租務委員會提出訴求，要求確認發出根據此理由，加租通知前並沒有租客居住。只有在提交訴求後方可送達加租通知，或者屋主可以等待，直到租務委員會做出決定。如果是在提交訴求前送達的通知，該通知無效，不能作爲合法加租的根據。如果該通知在提交訴求後適當送達，租務委員會發佈決定確定沒有租客居住之前，加租都屬無效。但是，如果訴求獲得批准，所欠的任何款額都將追溯到有效加租通知的生效日期。

居住租客是指實際居住在租賃單位作為其“主要居所”的人。該人有權根據書面或者口頭協議佔據該單位，外人不得入內。經屋主批准或默許可以分租。居住並不要求該人在所有時間或不間斷地居住在該單位內，但是該單位必須是租客經常返回的居所。

屋主將需要首先證明租客並不是把該單位作爲其主要居所，然後由租客證明該單位是其主要居所和“經常返回的地方”。在考慮某一租客是否將租住單位作為其“主要居所”時，租務委員會將考慮所有情況，包括但不限於以下方面：

• 該房屋是否作爲該人汽車登記、駕照、選民登記或向其他公共機構，包括聯邦、州以及地方稅務機關登記的居住地點；
• 公用設施賬單是否寄往該房屋並由該人支付；
• 該人的個人財物是否被搬入該房屋；
• 屋主為該人申請的免稅是否提交不同的地產；
• 該房屋是否是該人通常回家的地方，不包括服兵役、住院、休假、家庭有緊急情況、工作或教育必需的旅行或其他合理的暫時離開；以及
• 是否有了解該人的個人提供的可靠證言或者有其他可靠證據，可證明該租客確實將該租賃單位作為其主要居所。

雖然只存在一種情況可能無法支持該房屋是該租客的主要居所的結論，但將所有這些方面匯總起來就使人更容易相信“主要居所”的結論。合理、臨時不在該單位，例如由於工作、旅行或教育，並不能保證做出該單位不是租客的主要居所的判決。租客可以佔據同一建築內兩個或者更多的相距範圍合理的租賃單位作為其主要居所。

如果共同租客或者合法的分租客符合租務條例有關“租客”的定義並且作為其主要居所居住在 該單位中，則1.21條並不適用。在此類情況下，不會批准無限制加租，即使該單位不是原來租客的主要住所。在此情況下，屋主可根據Costa-Hawkins租住房屋法或者規章第6.14條提高 租金。

 

實質修繕免除訴求

屋主可提出因建築的實質修繕免除租務條例的訴求。由於實質修繕免除資格的嚴格要求，極少有屋主向租務委員會提出實質修繕訴求。每年平均只提出兩次實質修繕訴求。

“實質修繕”是指對建築物進行改造、改建或重建，該建築物可能包含有50年或以上歷史，且基本上不適宜居住的住宅租住單位，需要進行實質性翻新才能符合現代住房適用、安全和衛生標準。實質修繕的程度有所不同：有些需要拆毀內部結構和大規模重建，另一些則需要大規模修繕以補救長期缺少維修的情況。裝飾性修繕，如粉刷、裝修和簡單維修或其他施工，這些施工不需要騰空單位便可安全操作，不符合實質修繕的要求。

除非工程造價(屋主沒有得到保險賠償)相當於或超過含有同樣數量租住單位和結構類型的新建住宅建築成本的75%，不含土地成本和建築/工程費，否則不能視為實質修繕。新建住宅建築成本的確定應依據Marshall and Swift公司的估價工程師所提供的建造成本數據，由建築物檢

查局進行調整以符合三藩市的情況並由建築物檢查局發佈用於確定許可證的費用。在建築物檢察員最終批准已完工修繕的當天，便可使用有關價目表。

屋主必須提供實質修繕訴求的具體證據，包括租客歷史和發給以前前租客的逐出通知副本、施工的詳細説明和費用的分項記錄、建築物超過50年的證明、有罪判定和/或建築物檢查局作出的建築物不符合居住許可證頒發要求的決定、其他證明建築物實際上不適宜居住的證據、產權摘要、建築物檢查局在修繕工作開始前作出的全面檢查報告、購買價格的證明，建築物檢查局發出的最終完工通知或者建築物檢查員最終批准完工修繕的日期證明、發票副本、證明屋主的費用未得到保險賠款補償的招標和已付支票、當前評估副本，以及記錄未償付人工要求的工作日誌。

一般情況下，基於實質修繕的免除訴求可於施工完成後的任何時候提出。然而，根據條例37.9(a)(12)，如果屋主為進行實質修繕而收回條例37.9(a)(12)下的租住單位，必須於收回租住單位後的兩年內，或完成施工後的一年內提交免除訴求，以較早時間為準。如屋主未在規定時間內提出訴求，但其 後收到了租務委員會的免除決定，則可無可辯駁地認爲，該屋主不當收回租客的租住單位，違反了條例。

租客可根據以下情況對實質修繕訴求提出異議：未完成施工；施工是由於目前屋主延違反法規托延維修造成；費用不合理；以及施工原則上不符合法規的要求。

 

為完成主要修繕延期的訴求

根據租務條例正當理由逐出條款的規定，如果屋主為進行主要修繕或修繕施工而善意並非別有居心地尋求暫時放棄單位的居住用途，且施工過程中該房屋會有危險、不健康和/或不適宜居住，屋主可收回租住單位的管權。要求租客搬出租住單位的時間長度是逐出通知中説明的施工所需的最短時間，最長不應超過三個月，除非租務委員會在屋主提出訴求後將該時間延長。

如屋主在施工開始之前知曉或應該知曉施工將需要租客搬出超過三個月，那麼屋主必須於通知租客搬出單位前向租務委員會提出延期訴求。如已發出通知或施工已開始，但發現很明顯施工將需要超過三個月的時間(或超過租務委員會批准的之前延期訴求的時間)，屋主必須立即提出延期訴求並提交聲明來解釋施工爲何需要更多時閒。也可能舉行聽證會，以確定屋主預估時間合理性。

延期訴求須隨附所有必要的已審定建築許可證的副本、一份書面施工明細單以及施工地點和費用、完成施工所需時間估計，以及每個租客再次搬入的大致日期和月份。

如果租客因屋主進行主要修繕工程而遷出單位，當修繕工程完成時，屋主必須立即以書面形式告知租客可重新搬回單位。在收到屋主重新搬回單位的通知後，租客有 30 天的時間可考慮並通知屋主接受或拒絕屋主提供的重新入住機會。如果租客接受，應該在收到屋主提供通知的 45 天內搬回單位。

 

根據條例6.14和/或Costa-Hawkins租住房屋法的確定訴求

三藩市租務條例不管制新租賃的起始租金，因此允許屋主按照市場價格確定新租賃的租金。屋主還有權在原租客不再居住該單位時的某些合租情況下，將租金增加至市場價格。規章條例6.14或Costa-Hawkins租住房屋法民法典第1954.53(d)條可適用於此種情況。

條例6.14和CostaHawkins的適用情況十分複雜。正因如此，積極鼓勵屋主和租客尋求法律諮詢，以確定“6.14加租”和/或“CostaHawkins加租” ，在某些特殊情況下的適用性。以下説明僅為對兩條例範圍的一般概述。

規章條例6.14規定了當最後一個原租客搬出該單位後，可對其餘租客無限制地加租的情況，但屋主必須及時給其餘租客送達書面“6.14通知”。適當的6.14通知必須通知每個後來的租客，屋主可於最後一個原租客搬出該單位後無限制地實施加租。6.14通知必須在屋主知曉或應該知曉該租賃後的合理的時間內送達至每個後來的租客。一般而言，六天為較合理的時間。不論後來的租客為分租客或合租客都應 送達6.14通知。

Costa-Hawkins規定當最後一個原租客不再永久居住於該單位內時，屋主可向在1996年1月1日後入住該單位的合法分租客或受讓人進行任意數額的加租。故1996年1月1日前已入住的分租客不受此加租的限制。此外，任何在原租客之後搬入的合租客，不論其搬入的具體時間，也不受此加租的限制。合租客是指與屋主有口頭或書面協議的人，或屋主通過接受其租金或其他行為視其為租客的人。

條例6.14與Costa-Hawkins有幾處明顯的區別。例如條例6.14規定不論搬入的具體時間可向後來的合租客、轉租客或受讓者強制實施無限制加租，而Costa-Hawkins加租僅限於1996年1月1日後搬入的轉租客或受讓者。此外，條例6.14要求在後來的租客首次搬進單位時向其送達書面通知，但此通知並非CostaHawkins加租先決條件。最後，條例6.14要求最後一個原租客須“搬出”該單位，而Costa-Hawkins只要求最後一個原租客不再在單位內“永久居住”。因出差、旅行或受教育而合理、暫時地離開該單位並不能保證確定原租客已搬出或不在此單位內永久居住。

屋主不須向租務委員會提出訴求，以獲得根據條例6.14或Costa-Hawkins條例1954.53(d)進行加租的批准。然而，如屋主不確定加租是否合理，則可向租務委員會提出訴求，要求確定是任何一項條例或兩項條例都可批准加租。該訴求可於加租通知送達之前或之後提出，任何根據條例6.14或 Costa-Hawkins實施的加租，不論屋主是否已提出訴求，都於加租通知規定之日起生效。

 

免除身份確定訴求

於1979年6月13日後獲首次頒發居住証書的結構內的住宅單位可免除租務條例。條例37.2(r)和規章1.17條詳細列出了同樣免除租務條例的其他類型居住單位，不論建築的具體修建時間。例如租金由另一政府機構或當局控製或監管的居住單位可免除租務條例。另外根據Costa-Hawkins租住房屋法，從 1999年1月1日起，單一家庭和共管式公寓一般可免除租務條例規定的加租限制(但並非正當理由逐出條款)，除非租賃於1996年1月1日前開始。

如果對單位是否可免除租務條例存有疑問，屋主或租客可向租務委員會提出訴求，以確定免除狀態。

 

根據條例37.9(i) 及37.9(j) ，租客獲得不被業主/親屬搬入而逐出的受保護身份的確定訴求

至少年滿60週歲、符合領取社會安全生活補助金殘障要求，而且在該單位中居住至少10年的租客，或患有重大疾病並在該單位中居住至少5年的租客，享有受保護身份，一般不得因業主或業主的親戚搬入而遭逐出。然而此受保護身份不適用以下情況：屋主在該建築物中只擁有一個租住單位；意欲搬入的屋主的合格親戚年滿60週歲或以上；或同一建築物中屋主擁有的每個租住單位 (除屋主居住的單位)都被享有受保護身份的租客居住。

租客在單位中居住至少滿一年，同時有年齡在18歲以下的子女居住在同一單位中，則租客身份將受到保護，在學年期間不得因業主或親屬搬入遂出的理由將租客遂出。然而有兩種例外情況：如果屋主在整棟建築中只擁有一個單位，則業主搬入逐出可進行；或者即使屋主在整棟建築中擁有多個單位，但是業主將會和年幼子女共同搬入單位，則業主搬入逐出亦可進行。這些例外情況不適用於親屬搬入的逐出要求。

因業主/親屬搬入而發出的搬出通知中必須向租客通知這些限制。任何聲稱享有受保護身份的租客必須在收到屋主的搬出通知或屋主要求説明租客受保護身份的書面請求後的30天內，通知屋主自己享有受保護身份。該租客也必須提供證據來證明自己的聲明。因業主/親屬搬入而尋求收回租房單位佔有權的屋主可向租務委員會提出訴求，對租客受保護身份主張提出質疑。

 

債券提案轉付

屋主可將屋主財產稅賬單中的增加額100%轉給租客，財產稅的增加是因爲償還從1996年11月1日至1998年11月30日期間投票者通過的一般義務債券而產生的。對於2002年11月14日之後投票通過的三藩市與縣的一般義務債券，屋主可將因償還這些債券而產生的財產稅增加額 50%轉給租客，條件是必須由投票者披露和批准加租。對於2006年11月1日之後投票通過的三藩市聯合校區或三藩市社區學院校區的一般 義務債券，包括Pro A 2006債券，屋主可將因償還這些債券而產生的財產稅增加額50%地轉給租客。

屋主不要求向租務委員會提出訴求，以批准債券提案轉付。但屋主必須使用債券提案轉付工作表來計算轉付。為實施轉付，必須向租客提供除書面加租通知之外的已完成工作表的副本。

只有從適用徵稅年度的11月1日起租住的租客符合債券提案轉付的規定。該轉付必須在租客的加租週年日期，即年度加租的同時實施。該轉付不構成租客基本租金的一部分，且必須於12個月之後停止。

屋主可以選擇將因償還債券而產生的財產稅增加作為經營和維護費用訴求的一部分進行轉付，而不是計算單獨的債券提案轉付。在這種情況下，屋主必須選擇其中一種方法，但不能選擇兩種。

某些債券提案轉付可被“儲存”並在將來實施，條件是每次儲存轉付必須完成適用的債券提案工作表並隨附於加租通知。因償還一般義務債券而產生的財產稅的百分比每年都不盡相同，故每個徵稅年度都有單獨的工作表。所有之前使用的工作表可從我們的網站www.sfgov.org/rentboard下載。

租客可向租務委員會提出仲裁聽證訴，來質疑不當的債券提案轉付。在此聽證中，屋主有責任證明債券提案轉付計算的準確性。此訴求必須與轉付生效之日後的一年內提出。

 

水收益債券轉付

屋主可將因水費上漲而增加的水費50%給租客，此次水費漲價是因爲2002年11月投票批准的水系統修繕收益債券發行所引起。三藩市公共事業委員會提供水費賬單從2005年7月1日開始將詳細列明哪些項目可進行轉付。

屋主不必向租務委員會提出訴求，獲得水收益債券轉付的批准。然而，屋主必須使用水收益債券轉付工作表來計算轉付。

屋主可依據一張單獨的水費帳單或任意歷年的所有水費帳單來計算水收益債券轉付。如屋主選擇依據一個歷年來計算水收益債券轉付，該轉付就必須在每年的加租時間，即租客的加租週年日期實施。如屋主選擇依據一張單獨的水費帳單來計算轉付，則轉付日期不必與租客加租週年日期吻合。然而，屋主必須於水費帳單收到後的60天內送達此轉付通知。任何情況下，該轉付不得構成租客基本租金的一部分。

水收益債券轉付的加租通知有如下幾項具體的要求：

• 通知應詳細註明每月轉付的美元金額，計算轉付的水費帳單的期限，以及要求租客支付轉付的月份數。
• 通知必須包括一份完成水收益債券轉付工作表副本。
• 通知應解釋轉付的依據為水系統修繕收益債券發行。
• 通知必須說明如果租客要求，可收到來自屋主的有關水費賬單的副本。
• 通知還必須說明該單位必須遵守要求節水裝置的有關法律規定，如三藩市房屋規範的12A章中的住宅節水條例。您可通過我們的網站下載12A章。

除了這些具體的通知要求，屋主還必須遵守州法律關於加租通知送達的要求。

租客可向租務委員會提交困難申請，要求免除支付所有或部分水收益債券轉付。一旦提出困難申請，在租客困難申請的聽證程序後行政法官發佈決定之前，租客並不必須支付轉付。困難申請必須在水收益債券轉付生效日期的1年內提出。租客也可因不適當的水收益債券轉付向租務委員會提出仲裁訴求。此訴求也必須於轉付生效之 日後的一年內提出。

 

民法827條關於加租通知的要求

如果在生效日期之前的一年時間內，該加租本身或與其他加租加在一起不超過10%，則要求給予30天的通知。如生效日期之前的一年時間內，該加租或與其他加租加在一起超過10%，則要求給予90天的通知。如通過郵寄送達加租通知，則需將要求的通知期限延長5天。

 

2020 年 2 月