主題編號205:根據Ellis法案進行迫遷

Ellis法案可以在加州政府法第7060段及其後的內容中找到。這個法案由加州議會在1986年通過規定各市必須容許業主不再從事出租住宅的業務。


根據Ellis法案三藩市在租務條例中制定了一套程序。業主如果打算強迫租戶搬走以便停止出租房屋的業務,就必須遵守這套程序。以下是有關程序的規定:


1業主必須向租戶發出結束租期通告要求租戶在單位停止出租的生效日期搬出這個日期訂於業主按照第2步規定向房屋管理處提交有關住宅單位不再出租的通告 (Notice of Intent To Withdraw Residential Units from the Rental Market) 後的第120日。


2業主必須向房屋管理處提交住宅單位不再出租通告(不再出租通告)。


3在提交不再出租通告後的15日內業主必須通知租戶讓他們知道業主已向房屋管理處提交這份通告而租戶有一定的重新入住權有權得到搬遷津貼而在單位內住了至少一年的高齡或有殘障的租戶有權將停止出租的日期從120日押後到一年。


4在提交了不再出租通告後的60日內高齡或有殘障的租戶必須以書面通知業主說明租戶有權將停止出租日期從120日押後到一年。


5在接到租戶要求將停止出租日期押後的通知後業主必須在30日內以書面方式向房屋管理處報告租戶的要求。


6在提交不再出租通告後的90日內業主必須向房屋管理處及租戶發出書面通告說明是否反對租戶有關將日期押後的要求。通知書內也應該說明業主有沒有將建築物內其他單位的停止出租日期押後。


7在停止出租的生效日期之前業主應該向縣登記官 (County Recorder) 登記一份概括了不再出租通告內容的備忘錄。租戶可以用業主沒有登記該備忘錄作為迫遷訴訟的抗辯理據。就算業主沒有登記該備忘錄房屋管理處也會登記一份強制通告 (Notice of Constraints)


8單位停止出租的生效日期是在提交不再出租通告的120日後如果租戶是合資格的高齡或傷殘人士或者房東自願將停止出租日期押後則是一年之後。


9在停止出租的生效日期過後,如果租戶沒有搬走,業主可以申請以非法佔用他人物業為理由的迫遷訴訟,以便收回已停止出租的單位。


10在停止出租的生效日期過後房屋管理處會在30日內向縣登記官登記一份強制通告。

根據Ellis法案這份強制通告由停止出租的生效日期起對單位實施為期5年的單位空置管制。如果根據Ellis法案提出的申請被撤銷5年的單位空置管制將由業主向房屋管理處提交不再出租通告的日期起計算。如果這個單位在停止出租日期生效之後10年內再次出租被迫遷的租戶在向房東作出書面請求後將享有優先租用該單位的權利 房東在頭5年內只可以收取受管制的租金額但在之後的5年內可以按市價釐定租金。


根據對Ellis法案作出的加州法例修訂案三藩市監督委員會已在20052月修改租務條例規定每名租戶可得 $4,500搬遷費不過每個單位最多限於 $13,500而每名高齡或有殘障的租戶可另得 $3,000的額外費用。該修訂案也規定搬遷費金額要在200631日以及之後每年的31日進行通脹調整。如果想知道目前的搬遷費金額可以致電415-252-4602向房屋管理處查詢或到我們的網站www.sfgov.org/rentboard。你也可以到我們的辦事處索取一份搬遷費金額表。


業主如果違反Ellis法案中有關單位停止出租的規定可能要負責實際及懲罰性的賠償。有關細節請參照租務條例第37.9(a)(13) 37.9A段的內容。

 

March 2006