三藩市的租務條例通常允許租客更換要搬走的室友，也允許增加住宅單位裡的居住人數，即使書面租約禁止這些行為。不過，租務條例中沒有任何條文允許租客在違反租約的情況下將整個單位分租或分配給新租客，或是依照短期租務條例中的定義以少於30天的時間將單位分租給遊客或作為暫時性用途（參閱行政法規第41A.5段）。

有書面租約協議的租客必須遵照此處所述的程序取得房東的同意後，才能將新住客遷入單位。另一方面，如果租賃並無書面租約協議，或是有協議但協議未提及分租而且不含限制居住者人數之規定，則租客無需事先取得房東同意即可將新住客遷入單位，而且以下程序對此種情況不適用。

租客要取得房東同意必須採取那些步驟？ 

取得房東同意新住客入住的步驟包括租客與房東皆須遵守的嚴格時間限制。首先，租客必須針對將新住客遷入單位一事以書面方式向房東提出准許請求。該書面請求可以當面交給房東，以電子郵件寄給房東，或是以一般郵件寄出。

房東收到租客的書面請求後，有14天的時間對提出的新住客請求進行批准或拒絕。房東如果拒絶租客的請求，必須以書面方式說明拒絶的理由，包括支持拒絶理由的具體事實。如果房東未在14天內回覆租客的請求或是不合理地拒絶租客的請求，則該請求被視為依法批准，不能以未事前取得房東同意下將新住客遷入單位的理由逐出租客。

十四天如何計算？

範例：租客在月份的第一天提出更換要搬走的室友或增加一名家庭成員或其他人遷入單位的書面請求。

• 如果租客親自將書面請求交給房東，視為房東在遞交當天（1號）收到請求，房東最遲須在15號回覆。
•  如果請求以電子郵件寄出，視為兩天後（3號）收到請求，房東最遲須在17號回覆。
•  如果請求以一般郵件寄出，視為郵戳日期五天後（6號）收到請求，房東最遲須在20號回覆。 

房東是否能要求獲得任何關於新住客的資訊？

房東收到租客書面請求後五天內，可以要求租客就提出的新住客填寫並提交一份標準申請表，或要求其提供有關新住客的充足資訊，包括全名、出生日期和推薦人（如果要求提供）以便房東進行常規的背景調查。雖然房東可以要求新住客須符合正常、合理的申請標準並且要求新住客書面同意受到房東與租客之間的現有租賃協議約束，但是如果該新增住客並無向房東繳付部份或全部租金之法定義務，則信譽不得成為拒絶租客增收一名新住客請求的依據。因此，凡是租客向房東提出同意新住客入住請求且該住客不會直接支付租金給房東，例如分租客，則房東不得要求以信用歷史或收入資訊作為申請或背景調查的一部份。 

如果房東於時限內要求提供新住客資訊，則租客須在收到房東請求後五日內向房東提供新住客的申請表或常規的背景調查資訊。五日期限從租客真正收到房東的請求當天開始計算。如果租客未在五日期限內回覆，房東可以此為由拒絕租客的請求。然後，租客可重新向房東提出新住客的書面請求，14天時限即可重新開始計算。

在哪些情況下房東可以拒絕新住客入住請求？

根據租務委員會規章第6.15A、6.15B、6.15D和6.15E段，房東必須有合理的依據，才能拒絕租客在單位內增加一名新住客的請求。除非新住客是既有租客的未成年子女，否則房東拒絕同意租客的新住客入住書面請求在某些情況下可視為合理舉動，包括但不限於下列情況：

1. 提出的新住客將有向房東繳付部份或全部租金的法定義務，而且房東能證明新住客缺乏信譽。
2. 房東在時限內要求新住客完成房東的標準申請表或提供足夠資訊以便房東進行常規背景調查，但新住客未能遵守租客真正收到房東請求後五日內回覆的規定。
3. 房東能證明提出的新住客蓄意在房東的標準申請表上歪曲重要事實，或向房東提供重大不實資訊而影響房東進行常規背景調查的能力。
4. 房東能證明提出的新住客對該物業其他住戶的健康或安全有直接的威脅，或對物業實體結構有直接的威脅。

此外，如果新住客入住會超出租約允許的居住者人數或超出房東先前允許的單位居住者人數，並且符合下述情況之一，則房東亦可拒絶房客提出的新住客請求：

1. 該新增住客不是既有租客的家庭成員，而且房東和租客居住在同一租住單位內，或是
2. 該新增住客不是既有租客的家庭成員，而且新增住客將使得房東必須增加建築物的電力或熱水負荷能力，或須調整建築物其他系統或既有設施，而租務委員會行政法官判定房東對於支付這些改善事項的費用有經濟上的困難，或是
3. 住宅單位裡的居住者總人數（包含家庭成員）會超出以下兩種情況之一：

(i)      小套房單元兩人，一房單位三人，兩房單位四人，三房單位六人，四房單位八人；或是

(ii)     依三藩市房屋法第503段允許的單位居住人數上限。

「家庭成員」在此處的定義為租客的子女、父母、孫子女、祖父母、兄弟姐妹、或這些親戚的配偶或同居伴侶，或租客的配偶或同居伴侶。

如果房東不合理地拒絕租客的新住客入住請求怎麼辦？

如果房東在沒有合理根據下拒絕租客的新住客入住請求，租客可以向租務委員會提出服務下降申訴，要求減少租金。此外，如果新住客遷入而房東不合理地收回同意新住客入住的決定，則不得以違反書面租約協議的理由逐出租客。

如果租客在沒有取得房東的同意下將新住客遷入單位會怎樣？

如果租客的書面租約有限制或禁止分租的規定但租客在沒有取得房東的同意下將新住客遷入單位，則房東可以向租客發出違反租約的書面通知，同時房東必須給予租客至少十(10)天的時間來改正違約情況，之後才能進行逐出行動。租客可透過向房東提出新增住客的書面請求或透過將未獲准許的住客移出單位，來改正上述違約情況。租客一旦提出書面請求，前述的14天時限即開始計算。

房東必須將新住客加到租約裡嗎？

即使房東已准許新住客遷入單位，但房東不需接受直接來自新住客的租金，也不需將新住客加到租約協議裡。房東可以繼續接受來自一名或多名既有租客的全額租金，他們是「主要租戶」，新住客則是「分租客」。一般而言，分租客與住屋所有權人之間並無協議，分租客付租金給主要租戶，後者在法律上被視為「房東」。如需更多關於主要租戶與分租客的資訊，請參閱主題編號154和157。

房東是否能因為新住客而增加租金？

即使租客同意，房東也不能基於有人取代搬走的租客或增加新住客的理由增加住宅單位的租金（參閱主題編號152）。但是，如果原租客均已永久遷出單位，而留下的住客皆為1996年1月1日當天或之後遷入的分租客，房東即有權依市價提高租金（參閱主題編號153）。

如需更多關於室友與分租資訊，請參閱以下租務委員會規章：

• 第6.15A段 - 如果租客要求房東同意以一對一方式更換目前室友而書面租約中包含一條絶對禁止分租的規定；
• 第6.15B段 - 如果租客要求房東同意以一對一方式更換目前室友而書面租約中有需獲得房東同意分租之規定但無絶對禁止分租之規定；
• 第6.15C段 - 有關主要租戶與分租客的權利和責任；
• 第6.15D段 - 如果租客提出同意新增住客請求而且該住客為家庭成員；以及
• 第6.15E段 - 如果租客提出同意新增住客請求而且該住客不是家庭成員。

 

November 2018

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