主題編號213: 為了拆除單位或使其永久退出住房使用

一般資訊

如果屋主善意尋求且無隱藏的動機拆除租賃單位,或者以其他方式使該單位永久退出住房使用,屋主可以根據《條例》第37.9(a)(10)款要求租客搬出。在送達迫遷通知前,屋主必須取得所有必要的許可,包括移除「非法」居住單位所必需的許可。此外,《加州民法典》第1940.6款要求屋主在向公共機構申請拆除住宅單位前,給予租客通知。

通知要求

一般迫遷通知要求之外,如果屋主尋求拆除住房單位或使其永久退出住房使用,還有特別的迫遷通知要求,包括:

  • 屋主在給予租客迫遷通知前,必須取得所有必需的工程許可。
  • 迫遷通知必須寫明單位的現行合法租金。
  • 通知必須告知租客獲得搬遷費的權利,包括描述老年或殘障租客及有子女家庭可以獲得額外搬遷費的陳述。通知還也必須隨附一份關於租客有權獲得搬遷費的《租務條例》第37.9C款。
  • 通知必須包括警告,寫明如果租客根據《租務條例》第37.9(j)款主張受保護身份,租客必須在30日內書面告知屋主,並寫明如果不這麼做,將視為承認租客不受保護。
  • 通知送達租客後十日內,必須向租務委員會遞交通知,並附有對租客的送達回證。

搬遷費

對於為了屋主拆除單位或使其永久退出住房使用而被迫遷的租客,屋主必須向他們支付搬遷費。根據《條例》第37.9C款,每個在單位居住至少一年的被授權佔用人,不論年齡,都有權獲得$4,500.00的搬遷費,每個單位最高$13,500.00。此外,60歲或以上的每個老年租客、每個殘障租客,以及有一個或更多個子女的每個家庭,有權獲得額外的$3,000.00。自2007年3月1日起的每一年,包括每個單位最高搬遷費在內的搬遷費金額將按照通貨膨脹進行調整。

如果屋主根據《建築法典》第16B和16C章尋求拆除無鋼筋磚石建築,搬遷費應當按照《條例》第37.9A(e)款而不是《條例》第37.9C款確定。《條例》第37.9A(e)款規定的搬遷費類似但不同於《條例》第37.9C款規定的搬遷費。

關於現行搬遷費金額的資訊,可在租務委員會網站的表格中心獲取。租務委員會辦公室也有搬遷費金額列表。

屋主必須迫遷通知送達之日或之前,給予單位的所有佔用人一份書面的搬遷權利通知,並提供一份《條例》第37.9C款。該通知也應當陳述老年或殘障租客及有子女家庭可以獲得額外的搬遷費。屋主必須在通知送達後10日內,向租務委員會遞交該通知副本,以及迫遷通知副本和對租客的送達回證。收到租客以年齡、殘障或家有子女為由的額外費用請求後30日內,屋主必須向租務委員會書面告知租客的請求以及屋主對請求是否有異議。但是,租務委員會無權認可或決定租客基於年齡、殘障或家有子女的額外搬遷費請求。這些爭議必須在另一個場合解決。

規定搬遷費的一半必須在送達迫遷通知時支付,另一半必須在單位搬空時支付。因租客年齡、殘障或家有子女而規定的額外費用,一半必須在屋主收到租客有權獲得額外搬遷費的書面通知及佐證後十五個日曆日內支付,另一半必須在單位搬空時支付。

有未成年子女的家庭和學校雇員在本學年的受保護身份

如果18歲以下兒童或在三藩市的學校工作的人(「教育工作者」)居住在租賃單位,是單位的租客或者與單位的租客有監護或家庭關係,且該租客已在單位居住12個月或以上,則屋主不得為了屋主拆除單位或使其永久退出住房使用,在學年期間要求租客搬出。

主張受保護身份的任何租客,必須在收到迫遷通知或者屋主提出宣告租客受保護身份的書面請求後30日內,向屋主通知租客的受保護身份。租客也必須提供支持受保護身份主張的證據。租客未在30日期間提交聲明,應當視為承認租客沒有受保護身份。屋主可以向租務委員會遞交請求,或者透過法院的迫遷程序,對抗租客的受保護身份主張。

為確定租客是否有受保護身份,應當適用以下定義:

「監護關係」意指就兒童和租客而言,租客是兒童的法定監護人,或者對兒童持有法院認可的照護人授權附誓書面證詞,或者已根據與兒童的法定監護人或法院認可的照護人之間的協議,提供全時的兒童監護,且提供照護至少持續一年或兒童壽命的一半(以較少者為準)。

教育工作者」指作為三藩市的學校或對學校有管轄權的管理機構的雇員或獨立簽約方,在該校工作的任何人,包括但不限於所有教師、教室助手、管理人員、行政人員、輔導員、社會工作者、心理醫生、學校護士、語言治療師、保管員、保安警衛、自助餐廳工作人員、社區關係專家、兒童福利和出勤聯絡員,以及學習支持顧問。

家庭關係」意指兒童或教育工作者的父母、祖父母、兄弟姐妹、姑姨、叔舅,或者該關係的配偶或同居伴侶。

學校」意指向從幼稚園到十二年級的任何或所有年級的學生提供教育指導,州許可的托兒中心、州許可的家庭托兒所和(或)任何公立、私立或教區機構。

學年」意指三藩市聯合學區網站所張貼,每年秋季學期的第一個教學日到春季學期的最後一個教學日。

五年租金限制

根據2015年11月9日生效的《條例》第37.3(f)款,拆除租賃單位或使其永久退出住房使用的迫遷通知到期後五年間,後來租約的起始基本租金不得超過前一租約終止時有效的法定租金加上根據《租務條例》可以每年上調的租金。

 

November 2018