關於修繕問題的常見問題

租客和屋主經常向租務委員會詢問有關修理問題。租客想知道怎樣使屋主進行必要的修繕。如果屋主不進行必要的修繕，租客想知道他們怎樣求助來對付屋主。反過來，屋主想知道對於租客提出的修繕要求他們必須多快作出反應或爲了進行必要的的修繕他們怎樣才能合法地進入租客的租住單位。

 

給有修繕問題的租客的建議
租客怎樣才能讓屋主進行修繕?

對於屋主來說，出租單位是典型的商業投資，大多數的屋主都想他們的出租單位居住安全、狀況良好。作爲建築物的居住者，當物業不再安全、需要修繕時，租客最容易發現。當租客的租住單位或建築物的公共區域需要修繕時，負責的租客會通知屋主。租客應該通知屋主和/或對建築物負有責任的其他人士，如建築物管理員或物業管理公司。

 

通知屋主房屋損壞或缺陷的最佳方式是什麽?

通知屋主有關必要的修繕的最佳方式是電話及信函。租客應盡可能詳細地描述損壞或缺陷的性質以及陳述修繕的迫切性。要求屋主告知你修繕時間，告訴他聯絡你的最佳時間和你的電話號碼。對於一些修繕工作合理的時間為30天。然而，如果問題很緊迫，如寒冷天氣沒有供暖或下水道堵塞，1或2天也算合理。

 

租客怎樣向屋主遞送書面修繕請求?

最好用保證郵件寄給屋主、管理員和/或代理，並要求回執收據。儘管用保證郵件寄信並不是法律規定，但這是得到收信證明的最好方式。作爲選擇，租客可以給屋主發送電子郵件或親自將信函送給屋主並請求書面確認，説明收到信函。租客應該在信上署明日期並保留副本説明發出通知及通知的內容。

 

如果屋主對租客的電話或信函沒有反應怎麽辦?

如果屋主對於租客的電話或信函在大約一周內沒有回應，租客應該再打一次電話，再寫一封信，聲明作爲最後手段，他或她將打電話向三藩市建築物或健康檢查員投訴。此外，租客要通知屋主，如果到合理的具體日期之前不進行修繕，他/他還將向租務委員會提出訴求，要求調整租金。租客要記錄所有爭取修繕的努力，保存所有發出及收到信件副本，保存所有電話及電話內容記錄。這些信息在租務委員會聽證會上，如果需要舉行聽證會的話，為你的個案提供證據頗爲有用。

 

如果不在合理的時間內進行修繕，租客該怎麽辦?

如果不在合理的時間內進行修繕，租客應該聯係建築物檢查局或公共衛生部，要求檢查。確保得到檢查報告複印件及檢查員發出的任何違規通知的副本。租客應該與檢查員保持聯絡，直到修繕結束。

如果維修狀況導致房屋服務的實質性減少，租客還可以向租務委員會提交租客訴求，要求減少租金。如果租客的訴求被批准，租金減少通常可以追溯並從租客第一次通知屋主有關問題日期開始算起。此外，如果檢查員認定缺陷狀況構成違規，租客可以要求租務委員會延期提議的加租，直到修繕完畢。這樣的要求必須在收到提議的加租通知60天內提出。

 

租務委員會能要求屋主修繕房屋嗎?

不能。租務委員會不能要求屋主進行修繕或實施維修工作。只有市府檢查員可以命令屋主進行必要的修繕或維修。租務委員會只能根據缺乏修繕和/或維修情況，對租客的租金進行調整。然而，如果租客向租務委員會提交訴求，租務委員會將通過我們的自願調解程序，設法幫助租客和屋主解決糾紛。在調解期間，雙方會約見租務委員會富有經驗的調解員，他將幫助雙方針對修繕計劃達成協議，如果修繕沒有按協議執行，還會幫助他們確定相應的租金減免。

 

如果屋主不進行所要求的修繕，租客可以拒付租金嗎?
或者，如果租客進行修繕，可以從租金中扣除費用嗎?

租金條例並未授權，如果屋主不進行修繕，租客可以拒付租金，也沒有允許租客進行必要的修繕，然後從租金中扣除費用。這些補救做法完全由州法律規定。在因必要的修繕而拒付租金前，租客應尋求律師的忠告，因拒付租金可能導致屋主因租客未付租金而對租客提出逐出訴訟。

如果屋主沒有在合理的時間內進行修繕，租客能提起訴訟嗎?

假如符合某些條件，根據缺乏修繕及維修，租客可以對屋主提起訴訟。租務委員會的工作人員既不能提供法律建議，也不能回答有關缺陷狀況的訴訟問題。如果租客在小型法庭提起訴訟，賠償額不能超過$7500美元。加州法律禁止律師代表另外一個人在小型法庭聽證。在向高級法院提起訴訟前，租客可能希望得到律師的建議。

 

給需要修繕的屋主的幾點建議
屋主對租客提出的修繕要求應多快做出反應?

屋主應在合理的時間內迅速進行修繕。什麽是合理時間取決於不同的情況。對於某些修繕工作，30天可能認爲是合理的時間，然而如果問題很緊迫，如寒冷天氣沒有暖氣或下水道返 水，1或2天可能是合理的時間。如果依據損壞狀況，市政檢查員發出違例通知(NOV)—詳細説明修繕必須何時完成。即使修繕不能立即進行，屋主也應對租客提出的抱怨迅速作出反應。迅速的反應是要告訴租客，屋主對此很關切並努力與租客維持良好的關係。如果不在合理的時間內進行修繕，可能對屋主追究責任。

 

爲了進行必要的修繕，屋主能進入租戶的單位嗎?

能。在州法律下，在下列情況下，屋主可以進入租戶的租住單位：

• 緊急情況下；
• 進行必要的或已經同意的修繕、裝修、改造或其他改進；
• 將出租單位展示給預期的或實際的買主、承受抵押 人、租客、營建商或維修人員；
• 根據租客的要求，在租客搬出前的兩週內對單位進行檢查，以確定從租客的押金中扣除多少賠償，如果有的話，如果租客已確定的問題不加以修繕；
• 租客已經搬出或放棄該租住單位；
• 如果法院命令允許屋主進入。

屋主不得濫用進入的權利或利用該權利騷擾租客。

 

在進入單位進行修繕前，屋主必須書面通知租客嗎?

在屋主進入單位前必須給租客提供至少24小時書面通知。如果郵寄書面通知，必須在進入前至少六天郵寄。緊急情況下，不要求書面通知。

 

屋主在書面通知中應該陳述什麽?

通知應清楚陳述進入的時間和日期、修理的項目、及完成修理的預期時間。

 

租客可以同意放棄書面通知要求嗎?

租客可以放棄24小時的通知要求；如果他/她同意，也可以允許不經書面通知進入。屋主只能在正常工作時間內進入住宅，除非租客同意其他時間進入。

 

如果租客拒絕屋主進入，屋主怎麽辦?

如果租客無理拒絕屋主進入單位，這便是租金條例下“正當理由”逐出的依據。屋主與租客應就具體情況下的權利問題諮詢律師。

 

2006年6月