Sa pangkalahatan, pinahihintulutan ng Ordinansa sa Pagpapaupa (Rent Ordinance) ng San Francisco ang mga umuupa (tenant) na palitan ang mga paalis nang kasama sa bahay (roommate) at/o lakihan ang bilang ng naninirahan sa unit, kahit na hindi ito pinahihintulutan ng nakasulat na kasunduan sa pag-upa (lease). Gayon pa man, walang nakasulat sa Ordinansa sa Pagpapaupa na nagpapahintulot sa umuupa na i-sublet o italaga ang kabuuang unit sa bagong umuupa nang nilalabag ang kasunduan sa pag-upa, o na i-sublet ang unit para sa panturista at pansamantala o transient na paggamit ayon sa binibigyang-depinisyon ng Ordinansa para sa Pagpapaupa na Pangmaiksing Panahon (Short Term Rental Ordinance), na para sa panahong mas maiksi sa 30 araw (tingnan ang Kodigong Administratibo o Administrative Code Seksiyon 41A.5)

Kailangang sundin ng mga umuupang may nakasulat na kasunduan sa pag-upa ang mga patakarang nakalarawan dito upang makuha ang pag-apruba ng nagpapaupa (landlord) bago pumasok o magmove-in ang bagong maninirahan sa unit. Sa kabilang banda, kung walang nakasulat na kasunduan sa pag-upa, o kung walang sinasabi ang kasunduan ukol sa usapin ng pagsa-sublet at hindi kasama rito ang limitasyon sa bilang ng naninirahan, hindi itinatakda sa umuupa na kunin ang pag-apruba ng nagpapaupa bago ipasok ang bagong maninirahan sa unit, at hindi ipinatutupad ang mga sumusunod na patakaran. 

Ano-anong hakbang ang dapat sundin ng umuupa para makuha ang pahintulot ng nagpapaupa?  

Kasama sa mga hakbang para sa pagkuha ng pahintulot ng nagpapaupa para sa bagong maninirahan ang istriktong limitasyon sa panahon na kailangang sundin ng mga umuupa at nagpapaupa. Una, kailangang gumawa ng nakasulat na kahilingan ang umuupa sa nagpapaupa para pahintulutan siyang magpasok ng bagong maninirahan sa unit. Kailangang ihatid ang nakasulat na kahilingan sa nagpapaupa nang personal, sa pamamagitan ng email, o ng regular na koreo. 

Mayroong 14 araw ang nagpapaupa mula sa pagkakatanggap ng nakasulat na kahilingan ng umuupa para aprubahan o tanggihan ang kahilingan para sa mungkahing bagong maninirahan. Kailangang nakasulat ang pagtanggi ng nagpapaupa sa kahilingan ng umuupa, at may kasamang deskripsiyon ng mga dahilan para sa pagtanggi, kasama na ang mga espesipikong katunayan o facts na sumusuporta sa mga dahilan ng pagtanggi. Kapag hindi tumugon ang nagpapaupa sa hiling ng umuupa sa loob ng 14 araw, o wala sa katuwiran na tinanggihan ang kahilingan ng umuupa, ituturing na aprubado na ng batas ang kahilingan at hindi puwedeng mapaalis ang umuupa para sa pagpasok sa bagong maninirahan sa unit nang walang paunang pahintulot ang nagpapaupa. 

Paano ko bibilingin ang labing-apat na araw?

Halimbawa: Gagawa ang umuupa ng nakasulat na kahilingan sa ika-1 petsa ng buwan upang palitan ang paalis nang kasama sa bahay, o para magdagdag ng isa pang miyembro o pamilya o iba pang karagdagang maninirahan sa unit. 

• Kapag inihatid nang personal sa nagpapaupa ang nakasulat na kahilingan ng umuupa, ituturing na natanggap ng nagpapaupa ang kahilingan sa petsa ng paghahatid (ika-1) at mayroong hanggang sa ika-15 ang nagpapaupa para sumagot.

•  Kapag ipinadala ang kahilingan sa pamamagitan ng email, ituturing na natanggap ang kahilingan makalipas ang dalawang araw (ika-3) at mayroong hanggang sa ika-17 ang nagpapaupa para sumagot.

•  Kapag ipinadala ang kahilingan sa pamamagitan ng koreo, ituturing na natanggap ang kahilingan makalipas ang limang araw matapos ang petsa ng postmark o pagmamarka sa post office (ika-6) at mayroong hanggang ika-20 ang nagpapaupa para sumagot.  

Puwede bang humiling ang nagpapaupa ng anumang impormasyon tungkol sa iminumungkahing bagong maninirahan?

Sa loob ng limang araw ng pagkakatanggap ng nakasulat na kahilingan ng umuupa, puwedeng itakda ng nagpapaupa sa umuupa na magsumite ng kompletong karaniwang form para sa pag-aaplay (standard form application) para sa iminumungkahing bagong maninirahan, o magbigay ng sapat na impormasyon tungkol sa bagong maninirahan upang mapahintulutan ang nagpapaupa na magsagawa ng karaniwang pagsisiyasat o background check, kasama na ang buong pangalan, kapanganakan o masasangguni o references, kapag hiniling. Bagamat posibleng itakda ng nagpapaupa na tugunan ng bagong maninirahan ang kanilang regular at makatuwirang pamantayan sa aplikasyon, at nakasulat na pumayag na sumunod sa kasalukuyang kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng nagpapaupa at umuupa, hindi puwedeng maging batayan ang pagkakaroon ng creditworthiness (may magandang rekord sa pagbabayad ng utang at/o may kakayanang magbayad) sa pagtanggi sa kahilingan ng umuupa para sa dagdag na maninirahan, kung walang legal na obligasyon ang dagdag na maninirahan na bayaran ang bahagi o ang lahat ng renta sa nagpapaupa. Dahil dito, kapag hiniling ng umuupa ang pahintulot ng nagpapaupa para sa bagong maninirahan na hindi direktang magbabayad ng renta sa nagpapaupa, tulad halimbawa ng nangungupahan sa umuupa o subtenant, hindi puwedeng itakda ng nagpapaupa ang impormasyon ukol sa credit o kita bilang bahagi ng aplikasyon o background check.  

Kapag gumawa ng maagang kahilingan ang nagpapaupa para sa impormasyon mula sa iminumungkahing bagong maninirahan, mayroong limang araw sa kalendaryo ang umuupa matapos matanggap ang kahilingan ng nagpapaupa, na ibigay sa nagpapaupa ang aplikasyon ng bagong maninirahan o ang karaniwang impormasyon mula sa background check. Nagsisimula ang limang araw na takdang panahon sa araw ng aktuwal na pagtanggap ng umuupa ng kahilingan ng nagpapaupa. Kapag hindi sumagot ang umuupa sa loob ng limang araw na takdang panahon, puwedeng tanggihan ng nagpapaupa ang kahilingan ng umuupa gamit ang gayong dahilan. Pagkatapos nito, puwedeng gumawa ng bagong kahilingan ang umuupa sa nagpapaupa para sa bagong maninirahan at magsisimulang muli ang takdang panahon o timeline na 14 araw. 

Kailan puwedeng tanggihan ng nagpapaupa ang kahilingan para sa bagong umuupa?

Alinsunod sa mga Patakaran at Regulasyon (Rules and Regulations) ng Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa), mga Seksiyon 6.15A, 6.15B, 6.15D at 6.15E, kailangang may makatuwirang batayan ang nagpapaupa para tanggihan ang kahilingan ng umuupa para sa bagong maninirahan sa unit. Maliban na lamang kung menor na edad na anak ng kasalukuyan nang umuupa ang bagong maninirahan, posibleng makatuwiran ang pagtanggi ng nagpapaupa sa nakasulat na kahilingan ng umuupa para sa bagong maninirahan sa ilang pagkakataon, kasama na ang mga sumusunod, pero hindi nalilimitahan sa mga ito:

1. kung magkakaroon ang iminumungkahing bagong maninirahan ng legal na obligasyon na bayaran ang bahagi o lahat ng renta sa nagpapaupa, at kayang maipakita ng nagpapaupa na kulang sa creditworthiness ang bagong maninirahan. 

2. kung magbibigay ng maagang kahilingan ang nagpapaupa na kompletuhin ng iminumungkahing bagong maninirahan ang karaniwang form sa pag-aaplay ng nagpapaupa, o na magbigay ng sapat ng impormasyon para mapahintulutan ang nagpapaupa na magsagawa ng karaniwang background check, at hindi ito nagawa ng bagong maninirahan sa loob ng limang araw sa kalendaryo matapos matanggap ng umuupa ang kahilingan ng nagpapaupa.

3. kung kayang mapatunayan ng nagpapaupa na intensiyonal na mali ang ibinigay na mahahalagang katunayan o facts ng iminumungkahing bagong maninirahan sa karaniwang form para sa pag-aaplay ng nagpapaupa, o nagbigay ito ng malalaking maling impormasyon sa nagpapaupa, kung kaya’t nakasagabal ito sa kakayahan ng nagpapaupa na magsagawa ng karaniwang background check.

4. kung kayang patunayan ng nagpapaupa na nagdudulot ang iminumungkahing bagong maninirahan ng direktang banta sa kalusugan, kaligtasan, o seguridad ng iba pang residente ng ari-arian o sa pisikal na istruktura ng ari-arian.

Bukod rito, puwede ring tanggihan ng nagpapaupa ang kahilingan ng umuupa para sa bagong maninirahan kung sa pagdaragdag ng bagong maninirahan ay lalampas na ang bilang ng naninirahan sa pinahihintulutan ng kasunduan o sa bilang ng naninirahan na dati nang pinahihintulutan ng nagpapaupa sa unit, at totoo ang isa sa mga sumusunod:

1. kung hindi miyembro ng pamilya ng kasalukuyang umuupa ang karagdagang maninirahan, at nakatira sa iisang paupahang unit ang nagpapaupa at umuupa, o 

2. hindi miyembro ng pamilya ng kasalukuyang umuupa ang karagdagang maninirahan at kung dahil sa karagdagang umuupa ay kailangang lakihan ng nagpapaupa ang kapasidad para sa koryente o mainit na tubig ng gusali, o mag-angkop ng iba pang sistema sa gusali o sa nariyan nang mga katangian nito, at magdudulot ang pagbabayad para sa gayong pagbabago ng pinansiyal na hirap sa nagpapaupa, ayon sa pagpapasya ng Hukom para sa Administratibong Batas (Administrative Law Judge) ng Rent Board, o

3. lalampas na ang kabuuang bilang ng naninirahan sa unit (kasama na ang mga miyembro ng pamilya), sa alinman sa dalawang ito:

(i) dalawang tao para sa studio unit, tatlong tao para sa unit na iisa ang kuwarto o one-bedroom, apat na tao para sa unit na dalawa ang kuwarto, anim na tao para sa unit na tatlo ang kuwarto, o walong tao para sa unit na apat ang kuwarto.

(ii) ang pinakamalaki nang bilang na pinahihintulutan sa unit sa ilalim ng Kodigo sa Pabahay (Housing Code) Seksiyon 503.

Binibigyang-depinisyon ang “miyembro ng pamilya” bilang anak, magulang, apo, lolo o lola, kapatid ng umuupa, o asawa o domestic partner ng gayong mga kamag-anak, o asawa o domestic partner ng umuupa. 

Paano kung wala sa katuwirang tinanggihan ng nagpapaupa ang kahilingan ng umuupa para sa bagong maninirahan?

Kapag tinanggihan ng nagpapaupa ang kahilingan ng umuupa para sa bagong maninirahan nang walang makatuwirang batayan, puwedeng mag-file ang umuupa ng petisyon ukol sa pagkabawas ng serbisyo (decrease in services petition) sa Rent Board, upang humiling ng pagbabawas sa upa. Bukod rito, hindi puwedeng paalisin ang umuupa nang dahil sa paglabag sa nakasulat na kasunduan sa pag-upa kapag pumasok o nag-move in ang bagong maninirahan at wala sa katuwirang hindi ibinigay ng nagpapaupa ang pahintulot sa bagong naninirahan.

Paano kapag tumira o nag-move in na ang bagong naninirahan sa unit nang walang pahintulot ang nagpapaupa? 

Kung mayroong nakasulat na kasunduan sa pag-upa na naglilimita o nagbabawal ng pagsa-sublet at may ipinasok na bagong maninirahan ang umuupa sa unit nang walang pahintulot ang nagpapaupa, puwedeng bigyan ng nagpapaupa ang umuupa ng nakasulat na abiso na nilabag nito ang kasunduan, at kailangang bigyan nito ang umuupa ng hindi bababa sa sampung (10) araw para iwasto ang paglabag sa kasunduan bago ipagpatuloy ang pagpapaalis o eviction. Puwedeng iwasto ng umuupa ang paglabag sa pamamagitan ng paggawa ng nakasulat ng kahilingan sa nagpapaupa para sa karagdagang naninirahan o sa pagtatanggap hindi aprubadong naninirahan mula sa unit. Sisimulan ng nakasulat na kahilingan ng umuupa ang 14-araw na takdang panahon na nakalarawan sa itaas.

Kailangan bang idagdag ng nagpapaupa ang bagong naninirahan sa kasunduan sa pagpapaupa?

Kahit na nagbigay na ang nagpapaupa ng pag-apruba sa bagong naninirahan para pumasok sa unit, hindi itinatakda sa nagpapaupa na direktang tumanggap ng renta mula sa bagong naninirahan, o na idagdag ang bagong naninirahan sa kasunduan sa pag-upa. Sa halip, puwedeng patuloy na tanggapin ng nagpapaupa ang buong bayad sa renta mula sa isa o higit pang kasalukuyan nang umuupa, na gumaganap bilang “pangunahing (mga) umuupa o master tenant,” kung ihahambing sa naninirahan na “nangungupahahan sa umuupa o subtenant.” Sa pangkalahatan, ang subtenant ang naninirahan na walang kasunduan sa may-ari at nagbabayad ng renta sa pangunahing umuupa na legal na itinuturing na “nagpapaupa o landlord.” Para sa iba pang impormasyon tungkol sa pangunahing umuupa at subtenant, tingnan ang mga Paksa Blg. 154 at 157.

Puwede bang taasan ng nagpapaupa ang renta nang dahil sa bagong naninirahan?

Hindi puwedeng taasan ng nagpapaupa ang renta para sa unit batay sa pagpapalit ng umalis nang umuupa o pagdaragdag ng mga bagong naninirahan, kahit na pumayag dito ang umuupa (tingnan ang Paksa Blg. 152). Gayon pa man, kung permanente nang umalis ang lahat ng orihinal na umuupa sa unit at ang natitira na lamang na mga naninirahan ay mga subtenant na pumasok noong Enero 1, 1996, o matapos ang petsang ito, posibleng may karapatan ang nagpapaupa na taasan ang upa batay sa mga presyo ng merkado (tingnan ang Paksa Blg. 153). 

Para sa iba pang impormasyon tungkol sa mga kasama sa bahay (roommates) at pagpapaupa sa inuupahan (subletting), pakitingnan ang mga sumusunod na Patakaran at Regulasyon ng Rent Board:

• Seksiyon 6.15A - kung saan humiling ang umuupa ng pahintulot para sa pagpapalit sa kasalukuyang roommate sa batayang isa sa isa o one-for-one at naglalaman ang nakasulat na kasunduan sa pag-upa ng lubusang pagbabawal sa pagsa-sublet; 
• Seksiyon 6.15B - kung saan humiling ang umuupa ng pahintulot para sa pagpapalit sa kasalukuyang roommate sa batayang isa sa isa o one-for-one at itinatakda ng nakasulat na kasunduan sa pag-upa ang pahintulot ng nagpapaupa sa pagsa-sublet pero hindi naglalaman ng lubusang pagbabawal;
• Seksiyon 6.15C - na nauukol sa mga karapatan at responsibilidad ng mga pangunahing tenant at subtenant;  
• Seksiyon 6.15D - kung saan humiling na ang umuupa ng pahintulot para sa karagdagang maninirahan na miyembro ng pamilya; at 
• Seksiyon 6.15E - kung saan humiling na ang umuupa ng pahintulot para sa karagdagang maninirahan na hindi miyembro ng pamilya.

 

Nobyembre 2018