一般資訊

如果屋主在出於真誠而且沒有不良動機之下，打算暫時取消單位的住宅用途，以便進行資本設備改良或裝修工程，屋主可以根據租務條例第37.9(a)(11)段的規定暫時逐出租客。只有當房屋在工程期間會有危險、不衛生及／或無法居住時，才允許進行這種迫遷。如果屋主與租客之間對於建議的工程是否會帶來危險或不衛生的環境有爭議，租客可以向法院提出迫遷質疑，或向租務委員會提出聲稱不當逐出報告。

遷出超過三個月

如果屋主知道或應當知道工程需要令租客遷出單位超過三個月，屋主必須在將迫遷通知給予租客之前，先向租務委員會提出延期訴求。如果在給予迫遷通知後或在工程開始後，發現工程顯然會超過三個月（或是比租務委員會在先前的延期申請書中批准的時間長），屋主須立即提交一份延期訴求表，並附上一份說明解釋工程將會花更多時間的原因。租務委員會將安排聽證會，以判定屋主估計時間的合理性。

 

延期訴求表必須附上所有必要的經核准建築許可證、書面列出將進行工程的具體項目、施工地點和費用、以及所有工程是否均為滿足州或地方建築物安全性或可居性要求所必須（而非選擇性）進行的、完工估計的需要時間、每位租客大約幾月幾號可以重新入住，以及除了規定的搬遷費外，屋主對於加諸於租客身上的困難所提供的任何紓困辦法說明。

如要索取一份屋主延期訴求表格，請訪問本委員會網站的表格中心。您也可以到我們的辦公室索取該表格。

通知要求

除了一般的迫遷通知要求之外，為了進行資本設備改良工程或裝修工程而發出的暫時迫遷通知還有特定要求，包括：

• 屋主給予租客迫遷通知之前必須取得所有必要的工程許可證。

• 通知必須包括所有必要許可證副本、欲進行的工程內容說明，以及租客何時可重新入住單位的合理大約日期（月與年）。

• 通知必須以書面方面告知租客，許可證申請以及任何整修或資本設備改良計劃（如果是建築檢查部的要求），都歸檔留存在建築檢查部的中央許可局，可安排查閱這些申請或計劃內容。

• 迫遷通知必須聲明單位目前的合法租金金額。

• 通知必須告知租客，他們有權獲得搬遷費，另外還有一項聲明，陳述高齡者或殘障租客或有兒童的家庭租戶有資格獲得額外搬遷費。通知上並須附上租務條例第37.9C段的內容。

• 通知必須包含一份警告，內容為如果租客聲稱自己具有受保護身份，租客必須在30天內書面告知屋主，若沒有這樣做將被視為承認自己不具有受保護身份。

• 迫遷通知必須附上一份租務委員會1007和1009號表格。1007和1009號表格可在租務委員會網站上的表格中心下載。

• 通知必須在送達租客後十天內提交到租務委員會，並附上一份送達租客證明。

搬遷費

屋主需要向因進行資本設備改良或裝修工程而暫時被迫遷的租客支付搬遷費用。根據租務條例第37.9C段，若工程預計會令租客遷出二十天或更久的時間，每名在該單位內已住至少一年的合法房客，無論年齡，均有權獲得搬遷費$4,500.00（從2007年3月1日起），每個單位最高可獲得$13,500.00搬遷費。此外，每個年滿60歲的高齡租客，每個殘障租客，以及每個有一名或一名以上未成年兒童的家庭，均有權獲得$3,000.00的額外付款。從2007年3月1日開始，這些搬遷費，包括每個單位的最高搬遷費，都會根據通貨膨脹每年進行調整。

但是，如果屋主進行的資本設備改良或裝修工程令租客暫時遷出的時間少於20天，則搬遷費金額將以加州民法典第1947.9段而非租務條例第37.9C段為依據。截至2013年1月1日，民法典第1947.9段規定的搬遷費為每租戶每天$275.00，如有必要將租客的物品搬出單位，則另需加上實際搬遷費用。民法典第1947.9段另有規定，屋主可選擇向遷出租客提供一個與之前類似的租住單位，加上搬遷費用，來取代暫時
遷出時間少於20天的搬遷費。

如需有關現行搬遷費金額的資訊，請訪問租務委員會網站的表格中心。租務委員會辦公室也提供搬遷費金額一覽表備索。

屋主必須在迫遷通知送達當日或之前，給予單位內所有居住者搬遷權利的書面通知，並應提供租務條例第37.9C節的副本。這份通知應包含一項聲明，陳述高齡者或殘障租戶或有兒童的家庭租戶有資格獲得額外搬遷費。屋主必須在通知送達後10日內將這份通知副本，連同迫遷通知副本和送達租客證明文件，一併提交給租務委員會。在收到租客以年齡、殘障或家中有兒童為由提出額外付款要求的30天內，屋主必須以書面方式將該租客的要求、以及屋主是否對要求提出異議告知租務委員會。不過，租務委員會無權接受或決定租客以年齡、殘障或家中有兒童為由提出額外付款要求的訴求。此類爭議必須以其他方式解決。

規定的搬遷費必須在遷出通知送達時支付一半，另一半則須在遷出單位時支付。規定因租客年齡或殘障、或因家有未成年子女等情況而應提供的任何額外付款，屋主須在收到租客告知有權獲得額外搬遷費的書面通知並附上證明文件的十五天內支付，另一半則須在遷出單位時支付。

家有未成年子女和學校員工的家庭在學年期間的受保護身份

如果租住單位中住有未滿18歲的孩子或在三藩市學校工作的人（「教育工作者」）、是單位內的租客或是與單位內租客具有監護或家庭關係，而且租客在該單位已居住12個月或以上，則屋主不得在學年期間為了進行資本設備改良或裝修工程而將租客暫時迫遷出單位。

任何聲稱具有受保護身分的租客必須在收到所有權人的迫遷通知或書面請求後30天內，將自己的受保護身份告知所有權人，以聲明自己的受保護身份。租客還必須附上證據佐證自己的受保護身份。租客如果沒有在30日內提交陳述書，會被視為已承認自己不具有受保護身份。屋主可透過向租務委員會提出訴求，或透過法院的迫遷程序，對租客的受保護身份聲明提出異議。

在判定租客是否具有受保護身份時，可以下列定義為根據：

「監護關係」是指在孩子與租客之間，租客是孩子的合法監護人，或是對孩子擁有法院認可的照顧人授權書，或是根據與孩子的法定監護人或法院認可的照顧人立下的協議對孩子提供全時監護至少已一年或孩子一生的一半時間，以時間較短者為準。

「教育工作者」是指任何在三藩市學校工作的人，可以是學校或對學校有管轄權的管理機構的員工或是獨立承包人，包括但不限於所有教師、助教、行政主管、行政人員、諮詢人員、社工人員、心理學家、學校護士、語言病理學家、管理員、警衛、學校餐廳工作人員、社區關係專家、兒童福利和出勤聯絡人員，以及學習支援顧問。

「家庭關係」是指此人是孩子或教育工作者的父母、祖父母、兄弟姊妹、姑姨或叔伯，或是此等關係的配偶或同居伴侶。

「學校」是指任何獲得州政府核發執照的托兒中心、獲得政府核發執照的家庭托兒所，以及／或是向從幼兒園到十二年級中任何或所有年級學生提供教育教學的任何公立、私立或教區機構。

「學年」是指三藩市聯合學區每年公布的秋季學期教學第一天開始，至春季學期教學最後一天為止。

租客重新入住

因為資本設備改良或裝修工程而遷出單位的任何租客均有權以先前的租金加上任何允許的年度增租金來重新入住原單位。屋主亦可提出訴求，針對保險不補償的任何資本設備改良費用加租。

改良或裝修工程完成後，屋主須立即以書面方式，告知被遷出的租客單位現可重新入住。租客收到邀約後，有30天的時間通知屋主自己接受或拒絕該邀約，如果接受，則須於收到邀約後45天內重新入住單位。屋主必須在提出邀約的15天內提交一份邀約副本給租務委員會。如果屋主未能在三個月內或未能在行政法官在屋主提出延期訴求的聽證會後裁示的時間內允許被遷出的租客重新入住，則租客可基於房屋服務減少的理由向租務委員會提出仲裁訴求。如果屋主的訴求被駁回，租客可能有權獲得減租，減少的金額相當於租客被迫遷時單位租金和替代單位租金之間的差額。

此外，如果屋主沒有及時讓租客重新入住單位，而且工程完成後入住的住客並非原先被遷出的租客，則被迫遷租客因為延遲而沒有重新入住單位，以及因為租務條例第37.3(f)(1)段被屋主終止先前的租賃，均為可辯駁的推定。該段條例規定，如果租賃被屋主終止，在因為資本設備改良或裝修工程而發出的迫遷通知到期後，在接下來五年期間，租賃的起始基本租金不能超過之前租賃終止時有效的合法租金金額，外加租務條例規定的任何年度加租。

 

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